60% mieszkań w Polsce wymaga remontów

Będziemy remontować!

Lata 2006 – 2007 zapowiadają się pracowicie dla branży budowlanej. Według analityków ASM prawie 46% naszych rodaków zamierza remontować swoje mieszkania. W samych miastach, jak obliczyli eksperci, poddanych procesom modernizacji zostanie 3,9 mln, a więc prawie połowa mieszkań.

W sytuacji, gdy aż 60% zasobów mieszkaniowych Polski wymaga remontów, te dane napawają optymizmem. Większość (83%) przebadanych przez ASM Polaków jako główny powód robót remontowych podaje właśnie zły stan techniczny lokalu. Potencjał do przeprowadzania remontów tworzą zarówno stare substancje mieszkaniowe (54,7%; 6 mln mieszkań), jak i mieszkania o warunkach substandardowych (16%; 1,8 mln mieszkań), które wymagają modernizacji. Ponadto, przeprowadzanie prac remontowych może dotyczyć lokali niezamieszkanych, przeznaczonych do stałego zamieszkania, które wymagają dostosowania do potrzeb nowych użytkowników i właścicieli (6,1%; 492 tys. mieszkań).Istotną grupą, która może podlegać pracom modernizacyjnym są również wszystkie te mieszkania, które wymagają bieżących prac naprawczych lub poprawy funkcjonowania niektórych ich elementów. Może to wynikać między innymi z dostosowania mieszkania dla niepełnosprawnych członków rodziny, czy obniżenia kosztów użytkowania lokalu.

Plany remontowe Polaków – badanie ASM
W kwietniu 2006 roku ASM – Centrum Badań i Analiz Rynku przeprowadziło badanie dotyczące planów remontowych Polaków na lata 2006 – 2007 na ogólnopolskiej próbie 2646 gospodarstw domowych.
Szczegółowej analizie poddano 810 gospodarstw, które w planach mają przeprowadzenie remontu w okresie 2006 – 2007.

Celem pierwszego etapu badania było poznanie struktury i skali remontów przeprowadzonych przez inwestorów indywidualnych w Polsce¹. W drugim etapie dążeniem autorów było uzyskanie szczegółowych informacji odnośnie planów respondentów dotyczących przeprowadzenia w ciągu lat 2006-2007 prac remontowych mieszkań w budownictwie jedno i wielorodzinnym. W tej części badania uwzględniono deklaracje co do zakresu zastosowania konkretnego produktu/marki i innych elementów procesu decyzyjnego w zamiarach modernizacyjnych inwestorów.

W badaniu, w celu uzyskania precyzyjnych danych, przedmiot remontu został podzielony na osiem odrębnych modułów związanych z obszarem wykonywanej pracy: dachy, elewacje, ściany wewnętrzne i sufit, podłogi, okna, drzwi, instalacja grzewcza oraz ceramika sanitarna.

Dodatkowo, przeprowadzona została analiza 12,4 mln mieszkań pod kątem zasobów oraz warunków mieszkaniowych ludności, na podstawie której udało się określić zapotrzebowanie na przeprowadzenie prace modernizacyjnych i remontowych w Polsce.

Planowana aktywność remontowa gospodarstw domowych
w latach 2006/2007 w podziale na województwa
 (w %, N=2646)

?ródło: Raport „Plany remontowe Polaków”, ASM – Centrum Badań i Analiz Rynku

Ponad 7,5 miliona istniejących lokali wymaga remontu!
Wnioski, jakie płyną z analiz nie są zbyt optymistyczne. Szacuje się, że w Polsce aż 7,5 mln mieszkań, czyli więcej niż 60% wymaga prac naprawczych, zaś ponad 10% - remontów kapitalnych.
Istotnym czynnikiem decydującym o ilości zasobów kwalifikujących się do odnowienia, jest okres powstania budynku. Struktura wiekowa zasobów mieszkaniowych Polski jest typowa dla większości krajów europejskich i wynosi: 30% dla budynków najstarszych, 30% dla budynków wybudowanych w latach 1945 – 1970 oraz 40% dla budownictwa najmłodszego, powstałego w latach 70 lub później.
Budynków najstarszych, których okres wzniesienia datuje się przed 1945 rokiem jest 1,24 mln, co daje odsetek w wysokości 26% wszystkich budynków mieszkalnych. Druga „leciwa” grupa to obiekty powstałe w okresie dwudziestopięciolecia powojennego (1946 -1970). Zasoby tych mieszkań wynoszą 1,37 mln (28,7%). Łącznie obydwie grupy skupiają ok. 6 mln mieszkań, stanowiąc prawie połowę wszystkich zasobów mieszkaniowych. Tak więc znaczna część ogółu zasobów mieszkaniowych to mieszkania mające 36 lat i więcej.  W latach 1971 - 1988 wybudowano najwięcej budynków mieszkalnych tj. 1,44 mln (30,2%), w których znajduje się 4,36 mln mieszkań, czyli 36,7% ogółu. Natomiast, budynki najmłodsze, powstałe po 1989 roku, a więc znajdujących się w najlepszym stanie technicznym stanową ok. 620 tys., co stanowi najmniejszy odsetek wszystkich budynków mieszkalnych (13%).

Co więcej, tak duża ilość zasobów potrzebujących modernizacji związana jest m.in. z nieodpowiednim wykorzystaniem technologii budowlanych, a także złą jakością materiałów budowlanych. W czasie, gdy powstawała większość omawianych zasobów, główny nacisk położony był na ilość, a nie jakość. Niestety, zaowocowało to wysokimi kosztami utrzymania budynków (chociażby wydatkowanie energii cieplnej), a także dużymi potrzebami remontowymi. Gdyby jednak chcieć zastąpić obecne budownictwo mieszkaniowe nowymi zasobami przy obecnym wskaźniku rozwoju budownictwa mieszkaniowego, zajęłoby to ponad 120 lat² .
Można przypuszczać, iż mieszkania zbudowane przed 1970 rokiem często będą wymagały prac związanych z remontem generalnym, przebudową, czy uzbrojeniem budynku w brakujące instalacje techniczno–sanitarne. Natomiast wśród budynków powstałych po 1989 r., obiektem najczęstszych remontów powinny być prace związane z aktualnie panującą modą, a więc wszelkie unowocześnienia i przeróbki własnych „czterech kątów”.

Luka remontowa

Pomimo wcześniej już zasygnalizowanego faktu, że struktura wiekowa zasobów mieszkaniowych Polski jest typowa dla większości krajów europejskich, istotne znaczenie dla kwestii remontów ma tzw. luka remontowa, czyli ilość remontów potrzebnych, a nie wykonanych w poprzednich latach. Według szacunków, przy podobnej strukturze wiekowej posiadanych zasobów, w Polsce w 1998 roku, na remonty i modernizacje wydano 4,4 mld euro, zaś w tym samym roku średnia dla krajów UE wyniosła 17,6 mld euro. W związku z wieloletnim zaniedbaniem posiadanych zasobów, może się wkrótce okazać, że większość 20–30 letnich budynków, nie doczeka wieku, jaki im przeznaczono, gdyż ciągle rosnące potrzeby remontowe przewyższą ich wartość użytkową³.  Mimo, iż renowacja nie jest tanią inwestycją, może jednak okazać się bardziej optymalnym rozwiązaniem niż wyburzanie i budowanie od nowa. Wymaga to jednak nakładów porównywalnych do połowy lub większych kosztów wybudowania nowego budynku.

Małe, przeludnione i o kiepskich warunkach.

Analitycy ASM  - Centrum Badań i Analiz Rynku porównali warunki mieszkaniowe Polaków ze standardami mieszkaniowymi innych krajów UE. Co się okazało? Otóż tylko co trzeci Polak mieszka w warunkach odpowiadającym współczesnym standardom mieszkaniowym krajów Europy Zachodniej.

Według Narodowego Spisu Powszechnego Ludności i Mieszkań 2002 zasoby mieszkaniowe Polski wynosiły 12,5 mln. mieszkań. Daje to wskaźnik przeciętnego nasycenia mieszkaniami na poziomie ok. 305 mieszkań na 1000 ludności (uwzględniając tylko zasoby zamieszkane). Dla porównania – w roku 1990 wskaźnik ten wynosił 289.
W krajach europejskich odnotowuje się wskaźnik nasycenia na poziomie 400, a dla Finlandii, Francji oraz Szwecji osiągnął on wynik bliski 500 mieszkań na 1000 ludności.

Jedna trzecia populacji naszego kraju mieszka w warunkach przeludnienia– w sytuacji tak znaczącego deficytu mieszkaniowego, którego wielkość szacuje się na poziomie 1,6 mln. przeciętna liczba osób w gospodarstwie domowym wynosi 2.84. Jest to jeden z wyższych wskaźników w krajach Unii Europejskiej. Dla przykładu, w krajach skandynawskich wynosi on ok. 2.20, a w Niemczech 2.12

Nasze mieszkania są również najmniejsze w Europie – przeciętna powierzchnia użytkowa mieszkania wynosi 69 m². W żadnym z krajów Wspólnoty wskaźnik wielkości przeciętnego mieszkania nie jest niższy niż 75m², a w Danii i Luksemburgu przekracza 100 m².

Gdyby przyjrzeć się bliżej standardowi mieszkań, który określany jest na podstawie poziomu wyposażenia mieszkania w instalacje techniczno – sanitarne oraz liczbę osób przypadających na jeden pokój, to okazałoby się, że 35% Polaków mieszka w warunkach złych lub bardzo złych.

W 2002 roku w „bardzo złych warunkach mieszkaniowych”, czyli w mieszkaniach gdzie nie ma instalacji wodociągowej i na jeden pokój przypada 3 lub więcej osób znajduje się 12,2% ludności. W „złych warunkach” tj. wówczas, gdy jest instalacja wodociągowa a jeden pokój zajmowany jest przez 2 do 2,99 osoby, mieszka 23,3% mieszkańców naszego kraju.

Tylko co dziesiąty Polak (8,6%) żyje w „bardzo dobrym standardzie” – czyli na europejskim poziomie (dostęp do kompletnej instalacji sanitarnej, a na jedną izbę przypada mniej niż 1 osoba). Dobrymi warunkami mieszkaniowymi może się poszczycić tylko jedna czwarta naszych rodaków.

Warunki mieszkaniowe Polaków stopniowo poprawiają się.

Zdaniem analityków ASM są jednak powody do umiarkowanego zadowolenia. Od kilku lat warunki mieszkaniowe stopniowo poprawiają się. W 2004 roku przeciętnie na jedno mieszkanie przypadało o 7,4% mniej osób niż w roku 2002. Zmniejszeniu uległa również liczba osób przypadająca na jedną izbę, spadek rzędu 6,7%. Dodatkowo wzrosła przeciętna powierzchnia mieszkania o 0,6%, a co za tym idzie zwiększyła się o 8,6% przestrzeń przypadająca na jednego domownika (tabela 12). Poprawa sytuacji mieszkaniowej może być powiązana z trendami demograficznymi ostatnich lat. W stosunku do 2002 roku, w 2004 roku liczba ludności Polski zmniejszyła się o 45 tys. Przyczyną tego stanu był ujemny przyrost naturalny (-0,02%) oraz ujemne saldo migracji zagranicznych (-0,02%).

Dlaczego warto mieszkać w mazowieckim, śląskim i łódzkim?

Analitycy ASM – u dokonali również analizy porównawczej, która pozwoliła na syntetyczną ocenę warunków mieszkaniowych w poszczególnych województwach. Za pomocą podstawowych wskaźników warunków mieszkaniowych, takich jak: przeciętna liczba osób w jednym mieszkaniu, przeciętna liczba osób na jedną izbę oraz przeciętna powierzchnia użytkowa przypadająca na 1 osobę, uszeregowano 16 województw. Okazało się, że najlepsze warunki mieszkaniowe panują w mazowieckim, śląskim i łódzkim, natomiast najgorsze w warmińsko – mazurskim i podkarpackim.

Wśród inwestorów inwestorów planujących wykonać prace remontowe w ciągu najbliższych dwóch lat, prawie trzykrotnie więcej wskazuje na rok 2006 niż 2007 jako okres modernizacji. Jednak dla części inwestorów indywidualnych rok 2006 jest terminem rozpoczęcia „większego” remontu, co oznacza rozłożenie prac związanych z poszczególnymi segmentami na dwa analizowane lata.

Jeżeli chodzi o poszczególne aplikacje, to ponad połowa z Polaków planujących wykonać remont do końca 2007 roku, deklaruje chęć remontu ścian oraz sufitu, a prawie co czwarty badany odnowi swoją podłogę.

Analizując skalę przeprowadzanych remontów w ciągu kilku lat wstecz, dostrzec możemy, iż największa liczba wykonanych prac renowacyjnych przypada na okres ostatnich  3 do 5 lat. Zapewne wpływ na taką częstotliwość przeprowadzanych prac budowlanych miała obowiązująca ulga remontowa, z której skorzystało 64% badanych w latach 2003-2005⁴.

Zgodnie z zobowiązaniami Polski w stosunku do Unii Europejskiej po 1 maja 2004 r. podniesiona została stawka VAT na materiały budowlane z 7% na 22%. Jednocześnie do końca 2007 roku wprowadzono dla inwestorów indywidualnych możliwość zwrotu różnicy podatku na materiały budowlane, na które po 30 kwietnia 2004 roku wzrosła stawka VAT. Można zatem oczekiwać zwiększonej aktywności inwestorów indywidualnych przy zakupie materiałów budowlanych, gdyż będą oni chcieli  wykorzystać istniejące możliwości odpisu.

Co więcej, coraz częściej pojawia się możliwość oferowania przez dystrybutorów zakupu materiałów budowlanych wraz z usługą wykonawczą, tzn. inwestorom przy zakupie budulca proponuje się własne brygady wykonawcze lub tzw. firmy kontraktowe, dzięki czemu materiały traktowane jako usługa, oprocentowane są 7% stawką VAT⁵. 
W związku z tym można przypuszczać, że w najbliższym okresie czasu nastąpi wzrost zapotrzebowania inwestorów indywidualnych na przeprowadzanie prac budowlano-montażowych przez firmy wykonawcze. A zatem rynek podejmowanych prac remontowych i modernizacyjnych powinien się rozwijać.

____________________________
¹Badanie zostało zrealizowane wyłącznie wśród osób zamieszkujących miasta.
 
²RICS European Housing Review 2005

³M. Sochacki „ Porównanie budownictwa polskiego z budownictwem krajów Europy Zachodniej w latach 1993-1998”, Instytut Gospodarki Mieszkaniowej, Warszawa 2002.

⁴?ródło: ASM.

⁵Zgodnie z okresem przejściowym wynegocjowanym przez Polskę, który będzie trwać do 31.12.2007 r.