Anomalia na rynku mieszkaniowym ?

Wynika to z faktu, że większość nowych mieszkań jest oddawana nabywcom w tzw. standardzie deweloperskim. Jak pokazują dane z największych polskich rynków mieszkaniowych, taka sytuacja nie musi jednak być regułą.

Różnica między średnimi cenami ofertowymi mieszkań z rynku wtórnego i pierwotnego, w poszczególnych miastach (zł)

Z powyższego zestawienia wynika, że opisana sytuacja miał miejsce jedynie w Warszawie oraz w drugiej połowie roku w Krakowie. We Wrocławiu i Poznaniu to ceny nowych mieszkań były wyższe. Co może być przyczyną takiego stanu rzeczy ? Po pierwsze trzeba zaznaczyć, że od 2008 r. do 2010 r. na rynku mieszkaniowym wiele się działo. Ceny lokali zarówno z rynku pierwotnego, jak i tych z rynku wtórnego najpierw osiągnęły historyczne maksima, później dynamicznie się obniżały, aż wreszcie sytuacja ustabilizowała się pod koniec minionego roku. Wspomniane spore wahania cen w stosunkowo niedługim okresie czasu były spowodowane zmieniającą się sytuacją gospodarczą i co z niej wynikało, zmianami preferencji nabywców.

Kiedy poprawi się sytuacja mieszkaniowa Polaków?

W tym miejscu należy dodać, że ze względu na charakter inwestycji mieszkaniowych, musi upłynąć trochę czasu zanim firmy dostosują swoją ofertę do zmieniających się upodobań klientów. Zgodnie z tym o ile jeszcze w pierwszych miesiącach 2010 r. spora część inwestycji deweloperskich składała się z droższych mieszkań, o wyższym od przeciętnego standardzie, o tyle w drugiej połowie zeszłego roku na rynku zaczęło pojawiać się już więcej lokali z segmentu popularnego, przystosowanych do obecnej sytuacji. Są to głównie lokale, na które obecnie łatwiej znaleźć kupca, a więc mieszkania 1-, 2-pokojowe o powierzchni i cenie pozwalającej skorzystać z rządowych dopłat do kredytów hipotecznych. Coraz niższe ceny mieszkań deweloperskich znajdują swoje odbicie w zwiększającej się rozbieżności cen między nowymi lokalami, a tymi z „drugiej ręki” w Warszawie i Krakowie.

Niższe spready – większe mieszkanie

Z kolei we Wrocławiu i Poznaniu powoduje to obniżanie się nadwyżki cen tych ostatnich nad mieszkaniami deweloperskimi. Do przyczyn, dla których stawki za mkw. powierzchni w nowych lokalach mogą być wyższe od tych z rynku wtórnego należy także dodać jakość zasobu mieszkaniowego, który występuje w obrocie wtórnym. W przypadku niższej klasy budynków, które wykazują wyraźne oznaki technicznego zużycia wykończenie i umeblowanie mieszkania wliczone do ceny nie rekompensuje klientowi gorszego standardu w stosunku do tego co oferują mu deweloperzy. Zdarza się również, że deweloper oferuje mieszkania wykończone „pod klucz”, a wówczas główna przewaga rynku wtórnego czyli brak kosztów wykończenia zostaje zniwelowana.

Warto również zaznaczyć, że w powyższej analizie posłużono się cenami ofertowymi mieszkań z rynku pierwotnego i wtórnego. Relacja pomiędzy rynkiem pierwotnym a wtórnym na poziomie rzeczywistych cen transakcyjnych może kształtować się inaczej. Podsumowując trzeba również dodać, że w 2010 r. obniżkom ulegały ceny zarówno nowych mieszkań, jak i tych z „drugiej ręki”, jednak w tym pierwszym przypadku były one wyższe. Na tej podstawie można wnioskować, że wyższy przeciętny poziom stawek dla mieszkań z rynku pierwotnego może być naturalnym wynikiem wcześniejszej czasowej zwyżki, boomu na tym rynku, który wywindował je do nadmiernych poziomów. W związku z tym wraz z postępującą ich stopniową obniżką sytuacja powinna wracać do normy.