Ceny mieszkań oraz sytuacja na rynku kredytów hipotecznych

KREDYTY HIPOTECZNE

W lutym nadeszła kolejna fala obniżek marż nowoudzielanych kredytów hipotecznych. Aż 10 z 28 banków zmniejszyło marżę dla kredytów w złotych. Co ciekawe są wśród nich BZ WBK i Euro Bank, które już wcześniej oferowały bardzo atrakcyjne warunki. Nowa marża w BZ WBK wynosi zaledwie 0,99%, czyli jest najniższa na rynku. W Euro Banku spadła natomiast do 1%. Warto też wspomnieć o Lukas Banku, który dokonał największej zmiany, gdyż obniżył marżę aż o 0,6 p.p. do poziomu 1,1%. Dodatkowo dzięki niskim stawkom bazowym oprocentowanie w Euro Banku i Lukas Banku jest niższe niż w BZ WBK, którego marża jest przecież najniższa. W rezultacie wszystkich lutowych zmian przeciętna(mediana) marżą kredytów w złotych spadła do poziomu 1,5%.

Powody do zadowolenia mają również osoby zainteresowane kredytami w euro, gdyż ich marże także istotnie spadły. Największą obniżkę – aż o 1 p.p. - wprowadził Lukas Bank. W rezultacie nowa marża wynosi 1,6%, czyli tyle samo ile w DnB Nord, który wcześniej oferował najtańsze kredyty w europejskiej walucie. Obecnie został jednak zepchnięty na trzecie miejsce. Liderem został bowiem Bank Nordea, który zaoferował marżę na poziomie 1,5%. W wyniku obniżek w 7 bankach przeciętna marża kredytów euro spadła do poziomu 2,15%.

Nareszcie pojawiły się również dobre informacje dla osób zainteresowanych kredytem we frankach. Dzięki zmianom oferty w Banku Nordea można uzyskać kredyt w tej walucie z marża wynoszącą 2,3%. Nordea oferuje więc najtańszy kredyt zarówno w euro jak i we frankach. Nadal nie drgnęła natomiast przeciętna (mediana) marża kredytów we frankach. Tak jak przed miesiącem wynosi ona 3,8%.

  Oprocentowanie i marże kredytów hipotecznych w PLN

_{Źródło: Raport Szybko.pl, Metrohouse i Expandera}

Oprocentowanie i marże kredytów hipotecznych w EUR

<sub>Źródło: Raport Szybko.pl, Metrohouse i Expandera
* kredyt dwuwalutowy</sub>

Oprocentowanie i marże kredytów hipotecznych w CHF

_{Źródło: Raport Szybko.pl, Metrohouse i Expandera}

CENY OFERTOWE

W lutym ceny ofertowe mieszkań na rynku wtórnym nadal spadały. W największym stopniu o 3,4% w Szczecinie i we Wrocławiu i Opolu o ponad 2% w ciągu ostatniego miesiąca. Średnio w 15 polskich miastach ceny są niższe o 1,2% w porównaniu ze styczniem 2011. Mamy do czynienia z kontynuacją trendu spadkowego, w skutek którego już w 10 z 15 miast ceny są niższe niż przed rokiem. W Katowicach i Olsztynie średnie ceny są niższe o 6,6% w porównaniu z lutym 2011. W Szczecinie i Sopocie o ponad 3%. Ceny nieco wyższe niż przed rokiem utrzymują się w Krakowie +3,2%, Warszawie +0,8%, Białymstoku +0,4%, Łodzi +0,2%, a w Lublinie cena jest identyczna jak w lutym 2010.

W ostatnich miesiącach oferta mieszkań wystawionych na sprzedaż w serwisie www.szybko.pl utrzymuje się poziomie około 44 tysięcy ofert. Podaż nie zwiększa się, jednak popyt, przy obecnym dostępie do kredytów, warunkach rynkowych i cenach, jest niewielki. Ożywienie i zwiększenie liczby zawieranych transakcji będzie możliwe tylko dzięki dalszym obniżkom cen. Z koniecznością obniżenia ceny, w celu uzyskania jakiegokolwiek zainteresowania ofertą, sprzedający stykają się już na etapie promowania mieszkania w serwisach internetowych. W co 10 ogłoszeniu, zamieszczonym w serwisie www.szybko.pl od listopada 2010 do marca 2011, obniżono cenę. W 64% przypadków cenę wyjściową obniżono o mniej niż 5%, w 27% od 5 do 10%, a w 9% ogłoszeń o więcej niż 9%. Średnia obniżka ceny ofertowej w 15 największych polskich miastach wynosiła 5,12%.

Średnie ceny ofertowe mieszkań II 2010- II 2011

_{Źródło: Raport Szybko.pl, Metrohouse i Expandera}

Zmiany średnich cen ofertowych

 

Średnie ceny ofertowe mieszkań II 2010- II 2011

Zmiany średnich cen ofertowych
 

Porównanie cen ofertowych i transakcyjnych

W porównaniu do poprzedniego analizowanego okresu zaobserwowaliśmy nieznaczne wahania cen transakcyjnych. W pięciu na siedem analizowanych miastach zmiany średnich cen transakcyjnych nie przekroczyły jednego procenta. Niewielkie wzrosty cen odnotowaliśmy w Warszawie, Poznaniu, Gdyni i Łodzi, natomiast we Wrocławiu w stosunku do poprzedniego analizowanego okresu średnia cena transakcyjna uległa obniżeniu o 1 proc. Nieco większe spadki wystąpiły w Gdańsku (1,5 proc.). Rekordzistą wśród analizowanych miast jest Kraków, gdzie odnotowane ceny transakcyjne były tym razem niższe od analizowanych we wcześniejszym okresie o 3,2 proc.

Wśród miast poddanych analizie największe mieszkania były sprzedawane we Wrocławiu (57,6 m kw.), podczas, gdy łodzianie kupowali mieszkania aż o prawie 10 m kw. mniejsze. Dysproporcja w cenach pomiędzy Łodzią a najdroższą w zestawieniu Warszawą ma odzwierciedlenie w średniej kwocie sprzedawanego mieszkania – porównywalne powierzchniowo lokale w stolicy są nawet dwukrotnie droższe. W Gdyni i we Wrocławiu nadal widoczny jest największy rozdźwięk pomiędzy cenami ofertowymi a transakcyjnymi. W tych miastach realne możliwości nabywcze osób poszukujących mieszkania są znacznie niższe od obecnej na rynku oferty cenowej.

W analizowanym okresie widoczny jest trend zakupowy skierowany w stronę mieszkań, których nabycie daje możliwość wsparcia rządowymi dopłatami w ramach Rodziny na Swoim. W każdym z analizowanych miast większość transakcji zostało przeprowadzonych na lokalach o parametrach umożliwiających dopłaty. Najlepszym przykładem jest stolica, gdzie odsetek takich transakcji w całkowitej puli sprzedaży doradców Metrohouse wyniósł aż 81 proc. Pierwsze analizy dotyczące czasu sprzedaży mieszkań z rynku wtórnego, wskazują też na sukcesywne skracanie czasu od wystawienia mieszkania do sprzedaży do transakcji.

Podaż mieszkań w Warszawie a preferencje nabywców

Do najmniej popularnych dzielnic pod względem przeprowadzanych transakcji należą Wawer, Wesoła, Rembertów i Włochy. Ma to jednak związek z ograniczoną podażą mieszkań w tym rejonie. Aby dopełnić analizy zdecydowaliśmy się na porównanie popularności transakcyjnej dzielnic z wielkością podaży ofert w danym rejonie. Dane dostarczone przez serwis Szybko.pl wskazują, że istnieje kilka istotnych dysproporcji. Na Bemowie i Białołęce procentowy udział ofert w ogólnej podaży w stolicy wynosi odpowiednio 6,6 i 7,6 proc. podczas gdy nabywcy szczególnie upodobali sobie te rejony sprawiając, że znalazły się one w czołówce najpopularniejszych dzielnic (odpowiednio 11 i 12 proc.). Także na Ursynowie udział oferty w podaży na rynku wtórnym (4,3 proc.) jest znacznie niższy niż zarejestrowany popyt na mieszkania. Z danych Metrohouse wynika, że co dziesiąty nabywca wybiera tą dzielnicę na zakup mieszkania.

Z kolei z odmienną sytuacją mieliśmy do czynienia np. w Śródmieściu i w Ursusie. Są to dzielnice, w których duża podaż ofert nie oznacza wcale ruchu transakcyjnego. W skali całej Warszawy w Śródmieściu odnotowano 12,3 proc. wszystkich ofert. Jednak udział przeprowadzonych transakcji wynosi zaledwie 6 proc. Główną barierą zakupową jest w tym przypadku oczywiście cena. Z kolei w Ursusie wg statystyk Szybko.pl udział ofert sprzedaży wynosi 8,5 proc. Transakcje dokonane przez pośredników Metrohouse pokazują, że w tej dzielnicy dokonano 4 proc. warszawskich transakcji. Jednak na tym obszarze zauważamy szczególnie silną rywalizację rynku wtórnego z nowymi inwestycjami.