Co zrobić by nie zagubić się w kredytowym labiryncie?

Droga do jego uzyskania jest zazwyczaj długa, niekiedy nawet wyboista. Dobre przygotowanie i zapoznanie z bankowymi wymogami zwiększa jednak szansę na sukces.

By mieć szansę na uzyskanie kredytu hipotecznego, przedsiębiorcy muszą sprostać wysokim wymaganiom. Zadania nie ułatwia odmienne podejście banków w kwestii ich przyznawania. Różnice dotyczą głównie procesu analizy finansowej, który jest zwykle podstawowym elementem oceny wniosku kredytowego. W przypadku przedsiębiorcy etap ten jest znacznie bardziej złożony niż u osoby zatrudnionej na podstawie umowy o pracę. Wymaga zgromadzenia i przedłożenia w banku większej ilości dokumentów, a sam proces ich weryfikacji jest znacznie bardziej skomplikowany.

Okres prowadzenia działalności gospodarczej

Podstawowym wymogiem stawianym biznesmenom przez bank jest minimalny czas prowadzenia działalności gospodarczej. Oznacza to, że dopiero  po ustalonym okresie od jej rozpoczęcia, możliwe jest ubieganie się o kredyt hipoteczny. Minimalne okresy różnią się w zależności od banku. W większości przypadków przedsiębiorca staje się potencjalnym kredytobiorcą nie wcześniej niż po 12 czy nawet 24 miesiącach od rozpoczęcia działalności, a w skrajnych przypadkach dopiero po 2,5 roku. Banki niechętnie stosują odstępstwa od tej zasady. Na łagodniejsze traktowanie można liczyć jedynie w sytuacjach, kiedy działalność gospodarcza stanowi dodatkowe źródło dochodu, np. obok etatu lub jest wynikiem zmiany formy współpracy z poprzednim pracodawcą (tzw. samozatrudnienie). Dla porównania osoba uzyskująca dochody z tytułu umowy o pracę może ubiegać się o kredyt zaledwie po przepracowaniu 3 miesięcy. - Mamy tu do czynienia ze swoistym paradoksem, kiedy to młody przedsiębiorca zakładając firmę może ubiegać się o kredyt dopiero po roku czy dwóch, a zatrudniany przez niego pracownik już po 3 miesiącach – podkreśla Robert Wasilewski, szef portalu Hiponet.pl. - Takie rozbieżności wynikają przede wszystkim z analizy ryzyka stosowanej przez banki. W ich ocenie zatrudnienie na podstawie umowy o pracę jest bardziej wiarygodnym i stabilnym źródłem dochodu niż działalność gospodarcza, dlatego też pracownik może wcześniej stać się klientem banku niż przedsiębiorca – wyjaśnia Wasilewski, portal Hiponet.pl.

Tabela 1. Porównanie minimalnych okresów prowadzenia działalności gospodarczej pozwalających na ubieganie się o kredyt w wybranych bankach.

Forma opodatkowania

Kluczową część oceny zdolności kredytowej stanowi analiza finansowa. Od jej wyniku zależy czy i w jakiej wysokości otrzymamy kredyt hipoteczny. Sprowadza się ona w dużym uproszczeniu do określenia wysokości średniomiesięcznego dochodu pozostającego do dyspozycji przedsiębiorcy po uwzględnieniu kosztów utrzymania gospodarstwa domowego oraz pozostałych zobowiązań.

Sposób przeprowadzenia analizy finansowej zależy przede wszystkim od wybranej przez przedsiębiorcę formy rozliczania się z urzędem skarbowym. Niezaprzeczalnie w najlepszej sytuacji są właściciele firm rozliczających się na zasadach ogólnych. Banki najchętniej udzielają kredytów właśnie tej grupie przedsiębiorców, ponieważ w ich przypadku mogą stosunkowo łatwo i dokładnie wyznaczyć wysokość faktycznego średniomiesięcznego dochodu.

Wobec osób prowadzących działalność gospodarczą i rozliczających się na zasadach ryczałtowego podatku dochodowego, banki stosują podejście bardziej zachowawcze. W przypadku tej formy opodatkowania ewidencji nie podlegają bowiem koszty, co powoduje, że trudno jest precyzyjnie ustalić wysokość faktycznego średniomiesięcznego dochodu przedsiębiorcy. Wówczas banki wyznaczają najczęściej wysokość osiąganego dochodu jako określonego procentu przychodów, którego wysokość zależy od charakteru prowadzonej działalności.

Zdecydowanie najwięcej trudności mogą mieć przedsiębiorcy rozliczający się na zasadach karty podatkowej. Do tej formy opodatkowania działalności gospodarczej banki podchodzą wyjątkowo ostrożnie. Podatnik nie prowadzi bowiem ksiąg rachunkowych ani nie składa rocznych zeznań podatkowych. W większości banków osoba taka może uzyskać kredyt tylko wówczas, kiedy osiąga dochód z innego źródła, a ten z działalności gospodarczej traktowany jest jako dodatkowy.

Okres objęty analizą finansową to zwykle nie mniej niż 12 ostatnich miesięcy przed złożeniem wniosku o kredyt. Poza ustaleniem wysokości średniomiesięcznego dochodu, przeprowadza się porównanie wyników finansowych w ostatnich latach (zwykle 2 pełne lata podatkowe wstecz). Ma to na celu ustalenie relacji przychodów, kosztów i dochodu w badanych okresach, najczęściej w relacji rok do roku. Możliwe jest wówczas sprawdzenie, czy wyniki finansowe nie mają charakteru sezonowego lub nie wykazują tendencji spadkowej.

Branże podwyższonego ryzyka

W procesie analizy finansowej banki zwracają też coraz częściej uwagę na charakter branży w jakiej działa przedsiębiorca. Listy tzw. branż zagrożonych czy ograniczonego kredytowania są obecne w coraz większej liczbie banków, choć nie wszystkie podają takie informacje oficjalnie. Na „czarnych listach” znaleźć możemy m.in. przedsiębiorców prowadzących działalność w ramach działów specjalnych produkcji rolnej, firmy z branży paliwowej, transportowej czy hotelarskiej. Wydarzenia ostatnich lat sprawiły, że coraz częściej wymieniani są też przedstawiciele branży budowlanej. Wynika to przede wszystkim z analizy ryzyka stosowanej przez banki, na podstawie której ustalono, że w tych właśnie sektorach istnieje poważne zagrożenie spadku koniunktury. Banki wolą zatem wycofać się z udzielania kredytów niż ponosić ewentualne ryzyko nieterminowej spłaty długu przez przedsiębiorcę.