Czasami podatek płaci wspólnota i jej członkowie

Jeżeli zaliczki wpłacają właściciele lokali użytkowych (niemieszkalnych), to wspólnota musi zapłacić od nich podatek dochodowy. Z czego to wynika?

Otóż zasadniczo wspólnota mieszkaniowa jest podatnikiem podatku dochodowego od osób prawnych. Zwolnione z tego podatku są tylko dochody związane z gospodarką zasobami mieszkaniowymi (zgodnie z art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o CIT). Żeby tak się stało, muszą być spełnione łącznie dwa warunki. Dochody te:

– muszą być uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi i

– muszą być przeznaczone na cele związane z utrzymaniem tych zasobów.

Czym są „zasoby mieszkaniowe”

Żaden przepis tego nie precyzuje, nic dziwnego więc, że przez pewien czas organy podatkowe różnie to pojęcie interpretowały. W końcu głos zabrał minister finansów. W piśmie z 5 marca 2008 r. (DD6/8213/ 11/KWW/07/MB7/82) wyjaśnił, że przez „zasoby mieszkaniowe”, o których mowa w przepisie art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o CIT, należy rozumieć:

- znajdujące się w budynku mieszkalnym lokale mieszkalne wraz z przynależnymi do nich pomieszczeniami oraz wyposażenie techniczne, jak:

– dźwigi osobowe i towarowe,

– aparaty do wymiany ciepła,

– kotłownie i hydrofornie wbudowane,

– klatki schodowe,

– strychy, piwnice, komórki,

– balkony, loggie,

– garaże,

- pomieszczenia znajdujące się w budynku mieszkalnym lub poza nim, związane z administrowaniem i zapewnieniem bezawaryjnego funkcjonowania osiedlowych budynków mieszkalnych, tj.

– budynki (pomieszczenia) administracji osiedlowej, np. spółdzielni mieszkaniowej, wspólnot mieszkaniowych,

– kotłownie i hydrofornie wolno stojące,

– osiedlowe warsztaty (zakłady) konserwacyjno-remontowe,

- urządzenia i uzbrojenie terenów, na których znajdują się budynki wyżej wymienione, jak:

– zbiorniki – doły gnilne, szamba, przydomowe oczyszczalnie ścieków,

– rurociągi i przewody sieci wodociągowo-kanalizacyjnej, gazowej i ciepłowniczej,

– sieci elektroenergetyczne i telekomunikacyjne,

– budowle inżynieryjne (studnie itp.), stacje transformatorowe,

– budowle komunikacyjne, jak: drogi osiedlowe, ulice, chodniki,

– inne budowle i urządzenia związane z ukształtowaniem i zagospodarowaniem terenu, mające wpływ na prawidłowe funkcjonowanie osiedlowych budynków mieszkalnych, np. latarnie oświetleniowe, ogrodzenia, parkingi, trawniki, kontenery na śmieci.

Według ministra w skład zasobów mieszkaniowych wchodzą również grunty wraz ze znajdującymi się na nich budynkami mieszkalnymi.

Co jest zwolnione...

To oznacza, że przychodami i kosztami gospodarki zasobami mieszkaniowymi są:

- przychody i koszty związane z wymienionymi przed chwilą budynkami (lokalami mieszkalnymi i pomieszczeniami), obiektami i urządzeniami (np. opłaty, czynsze, odsetki za zwłokę od nieterminowych ich wpłat),

- wartość otrzymanego nieodpłatnie na własność gruntu, na którym stoją budynki mieszkalne (np. otrzymanego przez jego zasiedzenie, jako darowiznę),

- premia termomodernizacyjna, o której mowa w ustawie z 18 grudnia 1998 r. o wspieraniu przedsięwzięć termomodernizacyjnych (DzU nr 162, poz. 1121, z późn. zm.).

Tym samym wszystkie wpłaty dokonywane przez właścicieli lokali mieszkalnych są zwolnione z podatku, jeżeli:

– lokale te służą zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych właścicieli lokali i nie jest w nich prowadzona działalność gospodarcza i

– wspólnota przeznaczy te wpłaty na cele związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych.

...a co opodatkowane

Natomiast opodatkowane są dochody wspólnoty:

- uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi, ale nieprzeznaczone na cele związane z utrzymaniem tych zasobów,

- z działalności innej niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi i to bez względu na cel, na jaki zostaną przekazane (czyli nawet gdyby wspólnota przeznaczała je na gospodarowanie zasobami mieszkaniowymi). Są to m.in. dochody z:

– wynajmowania lokali użytkowych,

– wynajmowania powierzchni budynków mieszkalnych na reklamy, dachów tych budynków pod anteny satelitarne.

To oznacza, że opodatkowanymi dochodami wspólnoty są również wpłaty pochodzące od tych członków wspólnoty, którzy są właścicielami lokali użytkowych, a nie mieszkaniowych. Wspólnota musi zapłacić od nich podatek, i to nawet gdyby przeznaczała je na utrzymanie nieruchomości wspólnej. Liczy się bowiem nie tylko cel, ale i źródło pochodzenia wpłat, a w świetle wyjaśnień ministra finansów lokale użytkowe nie należą do zasobów mieszkaniowych. Zasobami tymi są np. garaże, strychy i sutereny, natomiast lokale użytkowe nie.

„W związku z tym dochody uzyskane z lokali użytkowych, jako nieosiągnięte z zasobów mieszkaniowych, należy zaliczyć do dochodów, które bez względu na cel, na jaki zostaną przekazane, podlegać będą opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób prawnych. Należy również zauważyć, że bez wpływu na kwestię zwolnienia z opodatkowania pozostaje fakt, czy lokal użytkowy jest wynajmowany, czy pozostaje on pusty” – wyjaśniła Izba Skarbowa w Katowicach w interpretacji z 8 września 2008 r., IBPB3/423-495/08/PP (KAN-5923/08).

Do podobnych wniosków doszła Izba Skarbowa w Bydgoszczy w interpretacji z 26 sierpnia 2008 r. (ITPB3/423-347/08/MK): „lokale te (użytkowe – przyp. K.J.), wraz z przynależnymi do nich pomieszczeniami, nie stanowią zasobów mieszkaniowych. Zatem dochodu z tytułu zaliczek, opłat związanych z utrzymaniem lokali, jak i uczestniczenia w kosztach zarządu oraz zaliczek na fundusz remontowy, wnoszonych przez właścicieli lokali użytkowych w budynkach wspólnoty mieszkaniowej, nie można uznać za dochód z gospodarki zasobami mieszkaniowymi. Dochód ten nie korzysta więc ze zwolnienia, o którym mowa w art. 17 ust. 1 pkt 44 omawianej ustawy, i stosownie do postanowień art. 7 ust. 1 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób prawnych”.

Czasami podatek płaci też właściciel

Również właściciele lokali muszą czasami liczyć się z koniecznością rozliczenia się z fiskusem w związku z dodatkowymi „zarobkami” wspólnoty. Zdaniem organów podatkowych będzie tak wtedy, gdy dzięki temu będą wpłacać na jej konto mniejsze zaliczki, niż wynikałoby to ze zwykłego rozliczenia kosztów. Dotyczy to właścicieli zarówno lokali użytkowych, jak i mieszkaniowych.

Z taką właśnie sytuacją mieli do czynienia członkowie pewnej wspólnoty, w sprawie której 5 września 2008 r. wypowiedziała się Izba Skarbowa w Katowicach (IBPB2/415-1073/08/ASz). Wspólnota zarabiała na wynajmie powierzchni reklamowych i dzięki temu poszczególni właściciele płacili mniejsze zaliczki na fundusz remontowy i utrzymanie nieruchomości wspólnej. To oznaczało, że – jak stwierdził dyrektor katowickiej izby – osiągnęli dochód, od którego powinni zapłacić podatek: „Środki przekazane na indywidualne konta stanowią zatem przychód członków wspólnoty, gdyż są dla nich realnym przysporzeniem w majątku powodującym, że zmniejszają się ciążące na nich zobowiązania bez dokonywania uszczerbku w ich majątku, do którego musiałoby dojść, gdyby nie otrzymane od wspólnoty świadczenie. Nie zmienia tego nawet fakt, że środki te są wykorzystywane na pokrycie wydatków ponoszonych na nieruchomość wspólną”.

A ponieważ przychody z tego tytułu nie są wymienione w art. 21 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym, to – jak stwierdził organ podatkowy – wspólnota powinna, zgodnie z art. 42a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, sporządzić informację PIT-8C.

Właśnie dlatego też ta sama katowicka izba, w piśmie z 2 września 2008 r. (IBPB3/423-484/08/JS (KAN-5794/08) nakazała wspólnocie pobrać zaliczkę na podatek od zwracanych członkom wspólnoty nadpłat zaliczek wpłaconych na media. Nadpłaty te bowiem powstały tylko dzięki temu, że i tu członkowie wspólnoty wykazali się przedsiębiorczością i wynajęli powierzchnie reklamowe.

W efekcie na dodatkowych „zarobkach” wspólnoty fiskus bogaci się dwukrotnie: raz podatek płaci wspólnota (bo nie są to dochody z gospodarki zasobami mieszkaniowymi), drugi raz – jej członkowie (bo dzięki temu płacą mniejsze zaliczki).