Czasem warto kupić działkę z rurami i kablami

Gdy firma sprzedaje działkę, potencjalny kontrahent, który jest ostrożny, powinien dokładnie zbadać jej stan prawny. Chodzi m.in. o przechodzące przez nią instalacje i urządzenia przesyłowe – rury, kable, przewody energetyczne i telekomunikacyjne, wodociągi, kanalizację itp. Czy są położone legalnie, a jeśli nie, to kiedy zostały poprowadzone, czy są jakieś roszczenia. Najczęściej sprawa dotyczy możliwości wykupu gruntu, przez który biegną urządzenia, albo starań o wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z nieruchomości. Ta sama zasada dotyczy firmy, która chce kupić nieruchomość. Prawnicy przeprowadzają wtedy tzw. due dilligence, czyli m.in. badają stan prawny działki i urządzeń przesyłowych, a także ewentualne korzyści i ryzyko z tym związane.

Uwaga! Kupno lub sprzedaż działki nie musi oznaczać jednoczesnego przeniesienia na nowego właściciela np. roszczeń o odszkodowanie za bezumowne korzystanie.

Jak zauważył Sąd Najwyższy w uchwale z 26 maja 2006 r. (III CZP 19/05), roszczenie o wynagrodzenie za korzystanie z rzeczy jest samodzielnym przedmiotem obrotu. Utrata własności nie powoduje więc, że zainteresowany nie może żądać wynagrodzenia za korzystanie przez kogoś innego z jego działki w okresie, kiedy to on był jej właścicielem. O tym, komu więc przysługiwać będą takie roszczenia, można rozstrzygnąć w treści aktu notarialnego umowy sprzedaży działki.

Gdy budowa była legalna...

Gdy firma energetyczna, dostawca mediów albo przedsiębiorstwo telekomunikacyjne legalnie założyły swoje urządzenia przesyłowe, to właściciel działki nie może zbyt wiele z tego tytułu uzyskać (pisaliśmy o tym w GPP 16 stycznia br. w tekście „Kłopotliwe słupy i rury na firmowej działce”). Podstawą prawną legalnego wejścia na teren naszej firmy dla budujących urządzenia przesyłowe jest albo umowa, albo decyzja wydana przez starostę na podstawie art. 124 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Przepisy te obowiązują co prawda od 1997 r., ale wcześniej miały też swoje odpowiedniki – z 1958 r. i z 1985 r. (patrz podstawa prawna). Budowanie urządzeń przesyłowych na ich podstawie też jest oczywiście uznane za zgodne z prawem. Właścicielowi nieruchomości przysługuje odszkodowanie za np. wycięte drzewa, zniszczone uprawy i szkody, które budujący urządzenia przesyłowe wyrządził podczas inwestycji, ale nie zdołał przywrócić działki do stanu poprzedniego.

Skutkiem tego – co potwierdza wyrok Sądu Najwyższego z 9 stycznia 2008 r. (III CSK 432/07) – jest założenie, że dochodzi do ograniczenia własności nieruchomości na rzecz tego, do którego należą przeprowadzone przez nią urządzenia przesyłowe. Powoduje to, że – gdy budowę takich urządzeń przeprowadzono legalnie – nie można się starać np. o wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z nieruchomości.

Roszczenie o wykup

Art. 124 ust. 5 ustawy o gospodarce nieruchomościami przewiduje natomiast, że można zażądać wykupu nieruchomości, gdy po pobudowaniu na niej urządzeń przesyłowych dalsze prawidłowe korzystanie z niej w sposób dotychczasowy (albo w sposób zgodny z jej dotychczasowym przeznaczeniem) jest niemożliwe. Co istotne, w takich przypadkach można się starć, na podstawie art. 128 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami, nie tylko o odszkodowanie za straty, ale też utracone korzyści.

Żądanie wykupu nie jest tylko przywilejem właściciela działki. Dla wielu firm, które mają problemy z urządzeniami przesyłowymi, dobrą wiadomością będzie informacja, że takie samo uprawnienie do wykupu ma też użytkownik wieczysty nieruchomości.

... i gdy była bezprawna

Choć orzecznictwo w sprawach dotyczących wynagrodzeń za korzystanie z nieruchomości bez tytułu prawnego jest różne, to firmy, przez których działki przebiegają urządzenia przesyłowe położone tam niezgodnie z prawem, mogą skorzystać z uchwały Sądu Najwyższego z 17 czerwca 2005 r. (III CZP 29/05). W sprawie tej sędziowie uznali – powołując się na art. 225 k.c. – że można dochodzić wynagrodzenia

za bezumowne korzystanie z nieruchomości od posiadacza służebności gruntowej w złej wierze.

Dotyczy to nawet sytuacji, gdy nie ma się zamiaru występować z roszczeniem, np. o usunięcie urządzeń przesyłowych z działki (opisane jest ono w art. 222 k.c.). W sprawie, którą zajmował się SN, chodziło o gazociąg powstały w latach 70. i nie było dokumentacji potwierdzającej, że powstał zgodnie z ówcześnie obowiązującym prawem. Dlatego właściciel działki domagał się prawie 11 tys. zł wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z jego działki.

Sprawę urządzeń przesyłowych zbudowanych na czyimś gruncie bez tytułu prawnego można też załatwić w oparciu o art. 231 par. 2 k.c. Tak wynika z uchwały Sądu Najwyższego z 13 stycznia 1995 r. (III CZP 169/94). Przepis ten przewiduje, że właściciel gruntu, na którym wzniesiono urządzenie o wartości znacznie wyższej od zajętej na ten cel działki, może żądać, aby ten, kto wzniósł to urządzenie, nabył od niego tę działkę za odpowiednim wynagrodzeniem.

Zdarzają się ograniczenia

Jest jednak kilka ograniczeń. Nie można się domagać wykupu całej nieruchomości, a jedynie kawałka zajętego przez inwestora bez tytułu prawnego. Potwierdza to wyrok Sądu Apelacyjnego we Wrocławiu z 13 grudnia 2006 r. (I ACa 1330/06), który nakazał PGNiG odkupienie części nieruchomości jednego z mieszkańców Dolnego Śląska. PGNiG broniła się przed wykupem, argumentując, że wartość jej gazociągu była zdecydowanie niższa od wartości całej nieruchomości zainteresowanego wykupem. Sąd jednak podkreślił, że nie chodzi tu o całą kilkuhektarową nieruchomość, ale „należy szacować wartość zajętej działki, a w celu realizacji roszczenia z art. 231 k.c. dokonywać podziału nieruchomości, gdy zachodzi taka potrzeba”.

czytaj więcej...