Czy to dobry moment na kredyt we frankach?

Przewartościowanie franka sugerują popularne mierniki parytetu siły nabywczej. Aby zniwelować nierównowagę  wynikającą ze wskaźnika Big Maca kurs CHF/PLN musiałby spaść  do poziomu ok. 1,33 zł. Jedną z konsekwencji kryzysu finansowego na polskim rynku było całkowite odwrócenie struktury walutowej kredytów hipotecznych. Do III kwartału 2008 r. większość (ok. 78%) nowoudzielanych kredytów hipotecznych było kredytami we frankach. Jednak istotne ograniczenie dostępu do nich oraz osłabienie złotego spowodowały istotny spadek sprzedaży. Obecnie udziela ich zaledwie osiem banków, z czego tylko cztery w przypadku jeśli kredytobiorca posiada niski wkład własny (poniżej 10%). Ich udział spadł do zaledwie 5,4% (w III kw. 2010 r.). Jeśli decydujemy się zaciągnąć kredyt walutowy, to obecnie najczęściej jest to kredyt w euro. W tej walucie jest uruchamianych 22% kredytów hipotecznych.

Kredyt hipoteczny i prawo do zwrotu nadpłaconych opłat pomostowych

Za kredytami w euro przemawiają niższe niż we frankach marże, większa dostępność, przyszłe wejście do strefy euro oraz oczekiwania w zakresie umocnienia się złotego. Warto jednak zaznaczyć, że jeśli ktoś liczy na korzyści wynikające z różnic kursowych, to większe perspektywy dają na to kredyty we frankach. Szwajcarska waluta jest bowiem traktowana jako tzw. bezpieczna przystań, w której inwestorzy lokują swoje aktywa w sytuacjach kryzysowych. Obecnie mamy do czynienia z tym właściwe zjawiskiem. W rezultacie kurs franka w stosunku do euro szybko wzrósł. Widać to wyraźnie na poniższym wykresie. Do kwietnia 2010 r. kurs oscylował w widełkach od 0,6 do 0,7 euro za franka. Później nastąpił wspomniany wzrost, który zatrzymał się na poziomie 0,8, czyli ustanowił historyczne maksimum od czasu powstania euro.

Problemy państw peryferyjnych strefy euro najprawdopodobniej w końcu zostaną jednak rozwiązane.  Jeśli sytuacja wróci do normy kurs szwajcarskiej waluty powinien powrócić do swojego kanału, czyli spaść poniżej 0,7 euro za franka. Obecnie relacja tych walut kształtuje się na poziomie 0,76 co oznacza, że możliwy spadek kursu wyniesie przynajmniej 7,9%. Powrót do normalności powinien jednak sprowadzić kurs jeszcze niżej, bo w okolice środka kanału, czyli do poziomu ok. 0,65. W tym przypadku spadek kursu wyniósłby aż 14,5%.

Ta relacja CHF/EUR ma oczywiście istotny wpływ na kurs szwajcarskiej waluty w Polsce. Kurs franka do złotego jest bowiem wypadkową dwóch czynników – relacji frank/euro i euro/złoty. Spadek CHF/EUR przy założeniu utrzymania kursu EUR/PLN wywoła analogiczny spadek kursu CHF/PLN. Dla osoby, która zaciągnie kredyt we frankach na kwotę 300 000 zł umocnienie się złotego do franka o wspomniane 14,5% oznaczałoby spadek zadłużenia o ok. 43 000 zł, a raty o 220 zł (przy założeniu niezmienności kursu złotego do euro oraz stóp procentowych).   

W przypadku kredytu w euro korzyści wynikające z różnic kursowych będą najprawdopodobniej mniejsze. Obecny kurs euro (3,96 zł) jest już niższy od średniej jego wartości (4,01 zł) liczonej od początku 1999 r., czyli od powstania strefy euro. To nie musi oczywiście oznaczać, że euro nie będzie tańsze. Jednak jest prawdopodobne, że jeśli do tego dojdzie, to spadek kursu będzie mniejszy niż w przypadku franka, który jest o 12,8% wyższy niż średnia z wspomnianego okresu.

Zmiany w kredytach hipotecznych

Frank po 1,33 zł?

Argumentem przemawiającym za tym, że kurs franka może spaść mocniej niż euro jest również popularny Wskaźnik Big Maca służący do pomiaru parytetu siły nabywczej. Według niego frank jest aż o 66% przewartościowany w stosunku do dolara. Tymczasem euro tylko o 16%. Co ciekawe polski złoty jest według tego wskaźnika niedowartościowany w stosunku do dolara o 30%. W rezultacie, aby zniwelować przewartościowanie franka i niedowartościowanie złotego kurs CHF/PLN musiałby spaść  do poziomu ok. 1,33 zł (wyliczenie przy uwzględnieniu aktualnych cen Big Maca i kursów) . Oczywiście ten wskaźnik daleki jest od idealnej miary parytetu siły nabywczej i nie należy przeceniać wyników tej analizy. Jednak ogólne wnioski potwierdzają wyniki wcześniejszej analizy.

Kto dziś udzieli kredytu we frankach

Decydując się na kredyt w walucie obcej należy jednak pamiętać o tym, że nigdy nie mamy pewności co do tego co będzie się działo z kursem. Mimo oczekiwań z zakresie spadku kursu możliwy jest również odwrotny scenariusz, szczególnie  krótkim okresie. O kredyt we frankach nie jest też łatwo. Obecnie tylko osiem banków oferuje tego rodzaju finansowanie zakupu nieruchomości. Liczba ta spada do pięciu banków w sytuacji jeśli ktoś nie dysponuje przynajmniej 10% wkładem własnym.  Dodatkowo marże tego rodzaju kredytów w większości przypadków są wyższe niż w euro. Niższe są natomiast stopy procentowe w Szwajcarii, dzięki czemu nawet przy wyższej marży oprocentowanie może być niższe. W przypadku najatrakcyjniejszych ofert kredytów we frankach - Nordea Bank, Bank BPH oraz  Deutsche Bank - oprocentowanie nie przekracza 3%. Jest więc porównywalne do najlepszych ofert kredytów w euro. 

Porównanie kredytów w CHF na kwotę 300 tys. zł z wkładem własnym 25%

Jarosław Sadowski, Rafał Lerski

Analitycy firmy Expander – Niezależny Doradca Finansowy