Decyzja o warunkach zabudowy

 Sama decyzja nie nadaje praw do tego terenu i nie narusza prawa własności ani uprawnień osób trzecich. Zazwyczaj gotowe wzory wniosków dostępne są w urzędzie gminy, jednak wydanie decyzji nie jest zawsze takie proste, bowiem spełnione muszą być warunki wyszczególnione w art. 61§1 ustawy z dnia 27 marca 2003 roku o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Decyzja o warunkach zabudowy wydawana w przypadku braku miejscowego planu wywołuje skutki ekonomiczne wynikające z roszczeń odszkodowawczych na zasadach ustalonych, jak w przypadku uchwalania miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego (koszty realizacji roszczeń, ponosi inwestor po uzyskaniu ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę).

 
Na decyzję czeka się …

… teoretycznie urząd ma dwa miesiące na wydanie takiej decyzji. W praktyce trwa to nawet pół roku. Dzieje się tak, bowiem decyzja uzgadniana jest z kilkoma innymi organami, a te mają po dwa tygodnie na wydanie decyzji. Urząd może także zawiesić postępowanie na okres nie dłuższy niż 12 miesięcy od dnia złożenia wniosku, zwłaszcza gdy gmina ma wkrótce sporządzić plan miejscowy. W takiej sytuacji warunki zabudowy muszą być jednak wydane, jeśli:

- w ciągu dwóch miesięcy od dnia zawieszenia postępowania rada gminy nie podejmie uchwały o przystąpieniu do sporządzenia planu, albo

- w okresie zawieszenia postępowania nie zostanie uchwalony plan miejscowy lub jego zmiana.

Poza tym przepisy prawa przewidują zawieszenie postępowania, jeśli wniosek o ustalenie warunków zabudowy dotyczy obszaru, w odniesieniu do którego istnieje obowiązek sporządzenia planu miejscowego (np. Parku Krajobrazowego).

Decyzję wydaje wójt, burmistrz, prezydent miasta po przeprowadzeniu uzgodnień w trybie art. 106 kodeksu postępowania administracyjnego (z dnia 14 czerwca 1960 roku,  Dz. U. nr 30 poz. 168) z:

- Ministrem właściwym do spraw zdrowia, w odniesieniu do inwestycji lokalizowanych w miejscowościach uzdrowiskowych, zgodnie z odrębnymi przepisami

- Wojewódzkim Konserwatorem Zabytków, w odniesieniu do obszarów i obiektów objętych ochroną konserwatorską

- Właściwym organem nadzoru górniczego, w odniesieniu do terenów górniczych

- Właściwym organem administracji geologicznej, w odniesieniu do terenów zagrożonych osuwaniem się mas ziemnych

- Organami właściwymi w sprawach ochrony gruntów rolnych i leśnych jeśli chodzi o grunty wykorzystywane na cele rolne i leśne oraz melioracji wodnych

- Dyrektorem Parku Narodowego, w odniesieniu do obszarów położonych w granicach parku i jego otuliny

- Wojewódzkim Konserwatorem Przyrody działającym w imieniu wojewody, w odniesieniu do innych niż wymienione w pkt.  6 obszarów objętych ochroną na podstawie przepisów o ochronie przyrody

- Właściwym zarządcą drogi, w odniesieniu do obszarów przyległych do pasa drogowego lub obszarów przyległych do ujętej w planie projektowanej inwestycji drogowej.

- Wojewodą, marszałkiem województwa oraz starostą, w zakresie zadań publicznych na obszarach, na których stare plany miejscowe przewidywały inwestycje publiczne (ale utraciły moc). Decyzję musi sporządzić osoba wpisana na listę Izby Samorządu Zawodowego urbanistów lub architektów.

Decyzję otrzymują strony postępowania – inwestor i sąsiedzi. Każda z tych osób może się odwołać i nawet bez szczegółowego uzasadnienia swojego stanowiska. Wystarczy samo oświadczenie, że nie zgadza się z decyzją. W ten sposób przedłuża się postępowanie o kolejny miesiąc…

Warunków zabudowy nie dostaniemy jeśli nie spełnimy któregokolwiek z poniższych warunków (wg art. 61 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym)

- co najmniej jedna działka sąsiednia dostępna z tej samej drogi publicznej jest zabudowana w taki sposób, aby można było nawiązać do istniejącej zabudowy (wymóg „dobrego sąsiedztwa”)

- działka ma dostęp do drogi publicznej (bezpośrednio lub przez prywatną drogę dojazdową albo służebność drogową)

- teren jest wystarczająco uzbrojony lub planuje się wykonanie uzbrojenia. Musi zostać to potwierdzone przez przedsiębiorstwo zarządzające siecią – w postaci Oświadczenia tych przedsiębiorstw, mówiącym że istniejącym sieci uzbrojenia terenu są wystarczające do realizacji planowanego przez nas obiektu albo planowana jest ich rozbudowa

- działka nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo zgoda taka została wydana przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc (chodzi o działki oznaczone w ewidencji jako budowlane lub rolne, które według starych planów były przeznaczone pod zabudowę)

- decyzja jest zgodna z odrębnymi przepisami dotyczącymi m.in. ochrony środowiska lub zabytków.

We wniosku określamy:

- granice terenu objętego wnioskiem przedstawione na mapie sytuacyjnej do celów projektowych. Należy je zaznaczyć na kopii mapy zasadniczej lub w razie jej braku, na kopii mapy ewidencyjnej (katastralnej) obejmującej teren inwestycji oraz obszar, na który inwestycja będzie oddziaływać (działki sąsiednie) w skali 1:500 lub 1:1000

- planowany sposób zagospodarowania terenu oraz przeznaczenie i gabaryty projektowanych obiektów budowlanych. Przedstawia się je w formie opisowej i graficznej na planie zagospodarowania działki na mapie (np. gdzie będzie wjazd)

- charakterystyczne parametry techniczne inwestycji oraz dane charakteryzujące jej wpływ na środowisko. Przedstawiamy to tylko wtedy, gdy inwestycja nie wymaga postępowania w sprawie oceny oddziaływania na środowisko, czyli nie jest zaliczona do inwestycji mogących znacząco oddziaływać na środowisko i nie wymaga ustalenia zakresu tego oddziaływania

-  zapotrzebowanie na energię elektryczną, wodę, wskazanie sposobu odprowadzania ścieków oraz inne potrzeby w zakresie infrastruktury technicznej (dostęp do drogi publicznej, sądowe ustalenie służebności drogi koniecznej) sposób zagospodarowania odpadami (jeśli planujemy prowadzić zakład produkcyjny)

- powierzchnię sprzedaży, jeśli planujemy budowę obiektu handlowego.

Dane wpisywane do wniosku mają charakter jedynie orientacyjny. Polegają one na opisaniu co chcemy zrealizować, dlatego nie potrzeba załączać projektu budowlanego ani koncepcji zabudowy. Urząd wydając decyzję określa jednak wiążąco co będzie można będzie na danej nieruchomości zrealizować i to w oparciu o te dane powstanie projekt budowlany.

Decyzja o warunkach zabudowy określa:

- rodzaj inwestycji (co można zbudować)

- warunki wynikające z ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, jeżeli dla danego obszaru został uchwalony

- warunki zabudowy i zagospodarowania terenu wynikające z przepisów szczególnych (np. ochrona środowiska)

- warunki obsługi w zakresie infrastruktury technicznej i komunikacji, czyli do jakich sieci ma być podłączony budynek albo jakie urządzenia należy zainstalować na działce (studnia, przydomowe szambo)

- wymagania dotyczące ochrony interesów osób trzecich

- linie rozgraniczające inwestycji (obszar na którym planowana jest budowa z pełną infrastrukturą , wyznaczone na mapie w odpowiedniej skali)

- okres ważności decyzji (jaki termin ważności decyzji nas interesuje)

- szczególne warunki wynikające z charakteru inwestycji

Decyzja szczegółowo określa dalsze kroki postępowania, wskazuje jakie opinie, warunki i uzgodnienia ma inwestor uzyskać (może to być obowiązek uzgodnienia projektów przyłączy w Zespole Uzgadniania Dokumentacji Projektowej- popularnie ZUDP - organ, który nadzoruje przebieg sieci uzbrojenia na danym terenie administracyjnym, uzyskania zgody na ewentualną wycinkę drzew).

Od decyzji można się odwołać do samorządowego kolegium odwoławczego (SKO) za pośrednictwem organu, który ją wydał. Mamy na to tylko 14 dni od jej otrzymania. Z kolei  na decyzję SKO można wnieść odwołanie do wojewódzkiego sądu administracyjnego w ciągu 30 dni od jej otrzymania. Decyzja staje się ostateczna gdy nikt się od niej się nie odwoła w terminie 14 dni od jej otrzymania. Ostateczna jest też decyzja organu odwoławczego.

Po uprawomocnieniu się decyzji o warunkach zabudowy można złożyć zamówienie u projektanta, na wykonanie projektu architektonicznego i technicznego budynku wraz z projektem zagospodarowania działki. Niezbędny będzie także projekt techniczny poszczególnych sieci oraz projekty instalacji wewnętrznych. Takiej dokumentacji projektów technicznych przyłączy nie należy już składać w ZUDP – uprawnienia te z dniem 26 sierpnia 2006 roku przejął starosta i powiatowy geodeta.

Ciekawostka…

Decyzja jest bezterminowa, ale organ który wydał decyzję o warunkach zabudowy, może stwierdzić jej wygaśnięcie jeśli - inny wnioskodawca uzyska pozwolenie na budowę na tej samej działce bądź dla tego terenu zostanie uchwalony plan miejscowy, którego ustalenia będą inne niż w wydanej decyzji, chyba ze inwestor uzyska już ostateczną decyzję o pozwoleniu na budowę. Organ, który wydał decyzję o warunkach zabudowy jest obowiązany, za zgodą strony, na rzecz której decyzja została wydana, do przeniesienia tej decyzji na rzecz innej osoby, jeżeli przyjmuje ona wszystkie warunki zawarte w tej decyzji. Stronami w postępowaniu o przeniesienie decyzji są jedynie podmioty, między którymi ma być dokonane jej przeniesienie.