Dekada na rynku nieruchomości pierwotnych w Warszawie

Koniunktura w 2. połowie dziesięciolecia przyczyniła się do gwałtownego wzrostu cen - metr mieszkania drożeje z miesiąc na miesiąc. Koniec dekady to z kolei trudny czas zarówno dla inwestorów, jak i kupujących.

2002

Rok 2002 na rynku nieruchomości to czas bessy. Sprzedaż jest na niewysokim poziomie. Mieszkania, które sprzedają się najszybciej mają metraż nieprzekraczający 35 mkw. lub od 45 do 55 mkw. Najtrudniej sprzedać apartament. Rok 2002 pozwala na zaciąganie korzystnych kredytów mieszkaniowych  - rata kredytu jest konkurencyjna w stosunku do kosztów wynajmu mieszkania. Zaciąganych jest jednak stosunkowo mało pożyczek hipotecznych. A wszystko przez niepewną sytuację na rynku pracy i wysokie bezrobocie. Modne jest Piaseczno, gdzie średnia cena 1 mkw. wynosi 2 840 zł. Statystyczne mieszkanie w Warszawie to lokal o powierzchni 63 mkw. i średniej cenie jednego mkw. 3 594 zł.

DZIELNICA                  ŚR. METRAŻ                ŚR. CENA 1MKW.

Bemowo                     52,5                             3 500

Białołęka                    50                               2 870

Bielany                       53                               3 380

Mokotów                     80                               4 400

Ochota                       72                               4 100

Praga Południe            58                               3 100

Praga Północ               57,5                            3 100

Saska Kępa                81                               4 610

Śródmieście                123                             5 450

Targówek                    59                               2 771

Ursus                         57,5                            2 870

Ursynów                     59                               3 740

Wawer                       62                               3 500

Wilanów                     80,5                            5 400

Wola                         61,5                            3 060

Żoliborz                      92                               5 400

Warszawa                   63                               3 594

Tabela przedstawia śr. metraże oferowanych mieszkań i śr. ceny w dzielnicach

2005

Na początku roku 2005 średnie ceny metra kwadratowego mieszkania w Warszawie kształtowały się na poziomie ok. 4 000 zł brutto. To początek hossy – ceny mieszkań zaczynają rosnąć. W okresie 12 miesięcy największe wzrosty średniej ceny mkw. mają miejsce na Ursynowie i Żoliborzu. Tam podaż jest wciąż zbyt niska. Zatem popyt zgłaszany na nieliczne lokale sprzedawane w tych dzielnicach pozwala na dyktowanie wysokich cen. Statystyczne mieszkanie w Warszawie to lokal o powierzchni 73,04 mkw. i średniej cenie jednego mkw. 4 879 zł. Począwszy od III kwartału 2005 aż do III kwartału 2007, kolejne okresy charakteryzuje dynamiczny wzrost cen ofertowych rzędu 3 – 12% na kwartał. Ceny ofertowe zbliżone są do cen sprzedaży, gdyż w przypadku nadpopytu praktycznie nie ma mowy o negocjacji cen i warunków umowy.

DZIELNICA                  ŚR. METRAŻ                ŚREDNIA CENA 1 MKW.

Bemowo                       68,59                          4 257

Białołęka                      60,42                          3 655

Bielany                        67,05                          4 088

Mokotów                      88,56                          5 847

Ochota                        59,78                          5 156

Praga Południe             57,95                          4 125

Praga Północ                117,00                        4 886

Rembertów                  49,19                          3 054

Śródmieście                 75,07                          8 336

Targówek                     62,00                          3 750

Ursus                          59,73                          4 003

Ursynów                       71,37                          5 110

Wawer                         63,38                          3 386

Wesoła                        95,16                          3 114

Wilanów                       89,15                          5 362

Włochy                         76,80                          3 600

Wola                            69,26                          5 702

Żoliborz                        89,69                          5 877

Warszawa                             73,04                                 4 879

_{^{Tabela przedstawia śr. metraże oferowanych mieszkań i śr. ceny w dzielnicach}}

Chętnie kupowane mieszkania znajdują się nie tylko w najtańszych przedziałach cenowych.

CENA CAŁKOWITA W ZŁ                    UDZIAŁ W OFERCIE SPRZEDAŻY

do 100 000                                         0,9%

100 000 – 150 000                              4,2%

150 000 – 200 000                             11,0%

200 000 – 250 000                             14,4%

250 000 – 300 000                             16,0%

300 000 – 350 000                             12,9%

350 000 – 400 000                             10,1%

400 000 – 500 000                             13,8%

500 000 – 1 mln                                14,1%

powyżej 1 mln                                      2,5%

2007

Hossę kończy ten sam czynnik, który ją wywołał – ruch stóp procentowych. Od początku 2007 roku Rada Polityki Pieniężnej zaczyna zacieśniać swoje stanowisko dotyczące stóp procentowych. Efektem działań antyinflacyjnych jest seria kolejnych podwyżek, co przekłada się na średnie oprocentowanie kredytów mieszkaniowych w rodzimej walucie, które wzrasta z 5,6% w styczniu 2007 na 7% w styczniu 2008. Doprowadza to do tego, że dwuosobowe gospodarstwo domowe, w którym obie osoby zarabiają średnią pensję warszawską i jedną z tych pensji przeznaczają w całości na spłatę kredytu, może kupić na koniec 2007 roku mieszkanie o powierzchni 49 mkw. W latach 2003 – 2005 dostępna powierzchnia wynosi około 68 mkw. Co więcej, nawet podczas największej bessy w roku 2002 zdolność nabywcza jest wyższa. Od połowy 2007 r. w Warszawie następuje wyraźny i pogłębiający się spadek popytu na mieszkania, które sprzedają się słabo, a co więcej na rynek wciąż trafia dodatkowa podaż, która zaostrza konkurencję. Średnia cena 1 mkw. wynosi 8 659 zł.

DZIELNICA                  ŚREDNIA CENA 1 MKW.

Bemowo                       8 131

Białołęka                      6 348

Bielany                         8 852

Mokotów                       9 795

Ochota                         9 986

Praga Południe              8 741

Praga Północ                 7 977

Śródmieście                 14 442

Saska Kępa                 12 066

Targówek                      7 228

Ursus                            7 636

Ursynów                        7 942

Wawer                          6 676

Wesoła                         7 091

Wilanów                        9 504

Włochy                         7 270

Wola                            9 354

Żoliborz                      10 755

Warszawa                     8 659

^{_{Tabela przedstawia śr. ceny w dzielnicach}}

2010

Podaż w Warszawie w 2010 roku ulega znacznemu zwiększeniu w porównaniu do roku ubiegłego – o 25%. Średnia cena 1 mkw. wynosi 8 254 zł. To taniej o ok. 6% niż w roku 2009. Średni metraż mieszkania w 2010 roku wynosi 72 mkw.

DZIELNICA                  ŚR. METRAŻ                ŚR. CENA 1 MKW.

Bemowo                     72,2                                        7 357

Białołęka                    59,0                                        6 282

Bielany                       67,5                                        8 199  

Mokotów                     73,6                                        9 732

Ochota                       67,4                                        9 536

Praga Południe           68,9                                         7 935

Praga Północ              61,0                                         7 224

Śródmieście                96,2                                       15 595

Targówek                    66,4                                        7 352

Ursus                          61,5                                       6 951

Ursynów                     86,6                                         7 777

Wawer                         66,5                                       6 833

Wesoła                       68,3                                        6 330

Wilanów                     89,4                                         8 156

Włochy                       62,0                                         6 766

Wola                           65,1                                        9 073

Żoliborz                       84,3                                        8 132

Warszawa                    72,0                                        8 254

^{_{Tabela przedstawia śr. metraże oferowanych mieszkań i śr. ceny w dzielnicach}}

Średnie ceny oferowanych mieszkań w Warszawie - wykres

2002 – 3.594 zł

2003 – 3.892 zł

2004 – 4.341 zł

2005 – 4.879 zł

2006 – 7.354 zł

2007 – 8.659 zł

2008 – 9.380 zł

2009 – 8.934 zł

2010 – 8.254 zł