Dekalog kupującego nieruchomość - trzy najczęściej popełniane błędy

Nie doczytujemy umów

Niedoczytywanie umów przez klientów, niezrozumienie poszczególnych paragrafów, brak konsultacji z prawnikami i ekspertami to dziś prawdziwa bolączka firm deweloperskich. I mimo że deweloperzy coraz częściej sami radzą klientom skonsultować zarówno umowę przedwstępną, jak i umowę kupna ze specjalistą, z racji zawartej w niej fachowej terminologii, a później ją podpisać to nie zawsze klienci tak robią. W rezultacie klient nie zna ani swoich praw wynikających z umowy, ani obowiązków.

– Należy pamiętać o tym, że umowa ma zabezpieczać interesy kupującego, regulując każdy szczegół transakcji kupna nieruchomości. I to w interesie klienta jest zrobić wszystko, żeby te interesy zabezpieczyć sobie jak najlepiej – mówi Monika Śleziońska dyrektor ds. marketingu i sprzedaży MK Inwestycje.

Jak podkreślają deweloperzy uważna analiza umowy jest dziś kluczowa, żeby cała transakcja przebiegła bez problemów.  – Klient powinien sprawdzać umowę, przede wszystkim pod swoim kątem. Należy być uwrażliwionym przede wszystkim na zapisy umożliwiające deweloperowi zmianę ceny, materiałów, terminu oddania lub odstąpienia od umowy bez żadnych konsekwencji. Bardzo pomocny może być dla klienta oficjalny wykaz tzw. „klauzul niedozwolonych” UOKiK.  Warto także skorzystać z pomocy rzeczoznawców i ekspertów budowlanych, którzy pomogą w ocenie jakość inwestycji – mówi Śleziońska.

Ufamy forom internetowym

Powszechne stało się także w pierwszej kolejności szukanie i zbieranie opinii o deweloperze na forach internetowych, przed podjęciem decyzji o zakupie loklu. Dziś taki e-reaserch wykonuje aż 80% kupujących na rynku pierwotnym, zaglądając zarówno do komentarzy pod artykułami na portalach, jak również na fora dyskusyjne.

 – Fora internetowe zawsze są wiarygodnym źródłem informacji. Są inne sposoby, na weryfikację dewelopera. Najlepiej sprawdzić zrealizowane inwestycje, zapytać mieszkańców, prześledzić historię dewelopera w prasie, odrzucić te firmy, o których pisze się wyłącznie negatywnie, jak również te, o których mówi się w samych superlatywach. Dewelopera można sprawdzić także pod kątem formalnym. Każda firma na bieżąco podpisująca umowy z klientami powinna dysponować aktualnymi wypisami z KRS, regon i NIP. Powinna też udostępnić na życzenie dokumenty o niezaleganiu wobec ZUS’u i Urzędu Skarbowego. Nie świadczy to może o powodzeniu inwestycji, ale może dyskwalifikować takiego dewelopera, który oferuje inwestycję  do sprzedaży na wczesnym poziomie jej realizacji – radzi Śleziońska.

Ale nie tylko dewelopera może prześwietlić klient. Także okolice, w której powstaje inwestycja. Jeżeli interesująca nas inwestycja nie posiada jeszcze sąsiedztwa powinniśmy sprawdzić zapisy w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.  Jeśli na pięknej łące graniczącej z naszym nowym, potencjalnym domem, miejscowy plan zagospodarowanie przestrzennego przewiduje produkcję lub usługi, istnieje niebezpieczeństwo, że powstanie na niej przedsiębiorstwo uciążliwe dla otoczenia. Można także zapytać w urzędzie gminy, czy w okolicy naszego przyszłego domu planowane są jakieś inwestycje, na przykład drogowe – tłumaczy przedstawicielka MK Inwestycje.

M z wyprzedaży

Jak zauważają także deweloperzy ostatni rok sprawił, że na rynku pojawił się także klient poszukujący okazji. I tak jak ten supermarketowy, najczęściej poszukuje on sezonowych obniżek i coraz popularniejszych na rynku wyprzedaży domów i mieszkań rzadko, kiedy zwracając uwagę na jakość materiałów, z którym zrobione jest wymarzone M. Z takich promocji korzysta dziś, co drugi klient na rynku pierwotnym. W tej grupie także najczęściej zdarzają się reklamacje.

– Klient kupując dom czy mieszkanie w promocji, często myśli, że trafił na dobrą okazję. Z czasem jednak okazuje się, że mieszkanie czy dom objęty promocją ma okna na północ albo jest gorzej położony. Warto, więc zanim zdecydujemy się na kupno domu w promocji sprawdzić, jakie są standardowe ceny, dlaczego deweloper udziela rabatu. Nie każda promocja budzi podejrzenia, trzeba być jednak czujnym – przestrzega Śleziońska.

Jakość z kolei kupowanego domu lub mieszkania w promocji można sprawdzić korzystając z porady eksperta. W przeciwieństwie do praktyk klientów w Wielkiej Brytanii czy USA, w Polsce nadal nowością jest przyprowadzanie na budowę czy na gotowe osiedle ekspertów budowlanych, architektów lub rzeczoznawców, którzy są w stanie ocenić prawdziwą wartość nieruchomości, materiały, z których jest wykonany lokal a nawet zgodność inwestycji z projektem przedstawionym w biurze sprzedaży.

Wniosek? Przed klientem polskich deweloperów wciąż daleka droga. To jak będą postępowały firmy deweloperskie na rynku zależy w dużej mierze od klientów, którzy stanowią silną grupę nacisku na firmy deweloperskie. I choć wiele firm prowadzi dziś otwartą politykę sprzedażową i promocyjną, warto przyglądać się im uważniej i pytać u źródła.

DEKALOG KUPUJĄCEGO NA RYNKU PIERWOTNYM – co zrobić zanim zdecydujemy się na zakup domu lub mieszkania od dewelopera?
opowiada Monika Śleziońska dyrektor ds. marketingu i sprzedaży MK Inwestycje

1.    Najlepszą rekomendacją dla dewelopera są ukończone inwestycje, będące w trakcie sprzedaży lub już zamieszkałe. Warto więc prześledzić stronę dewelopera, zobaczyć, co już zrobił, z jakim efektem, a także co planuje. Jeżeli firma zakończyła jakąś inwestycję, najlepiej przekonać się na własne oczy jak ona wygląda. Jaka jest jakość zastosowanych materiałów, lokalizacja, czy zadbano o wszystkie detale, np. czy do osiedla prowadzi droga. Warto także porównać wizualizacje z efektem końcowym, wtedy możemy się przekonać, co deweloper obiecuje, a jaki jest efekt tych obietnic.

2.    Możemy również sprawdzić dewelopera pod kątem formalnym. Każda firma na bieżąco podpisująca umowy z klientami powinna dysponować aktualnymi wypisami z KRS, regon i NIP. Powinna też udostępnić na życzenie dokumenty o niezaleganiu wobec ZUS’u i Urzędu Skarbowego. Nie świadczy to może o powodzeniu inwestycji, ale może dyskwalifikować takiego dewelopera, który oferuje inwestycję  do sprzedaży na wczesnym poziomie jej realizacji.

3.    Istotne jest także, czy interesująca nas inwestycja prowadzona jest przez spółkę celową. Jeśli kilka przedsięwzięć realizowanych jest przez jeden podmiot gospodarczy, istnieje niebezpieczeństwo zagrożenia sukcesu ukończenia jednej inwestycji przez niepowodzenie innej.

4.    Jeśli mamy do czynienia z inwestycją na poziomie „dziury w ziemi” warto zapytać dewelopera o dokument poświadczający finansowanie na tą inwestycję . Może to być promesa bankowa lub inne zaświadczenie z banku wydane deweloperowi na potrzeby klientów.

5.    W przypadku inwestycji jeszcze nierozpoczętej koniecznie musimy się upewnić, czy deweloper jest właścicielem gruntu i, czy posiada prawomocne pozwolenie na budowę, a także czy nie jest ono oprotestowane i nie toczy się w jego sprawie postępowanie administracyjne.  W tym ostatnim przypadku, deweloper może rozpocząć, a nawet ukończyć budowę inwestycji, ale do czasu rozstrzygnięcia sprawy może mieć spory kłopot z uzyskaniem pozwolenia na użytkowanie, a tym samym z przeniesieniem własności na nowego właściciela.

6.    Możemy też zapytać dewelopera o umowę z wykonawcą . Oczywiście wątpliwe jest, alby deweloper udostępnił taką umowę, gdyż jest to tajemnica handlowa, ale sam fakt jej istnienia i znajomość firmy pozwoli nam ocenić, czy proces budowy interesującej budowy jest w pełni zaplanowany czasowo i finansowo.  

7.    Jeśli chcemy ocenić realność otrzymania lokalu oferowaną przez dewelopera poprośmy o harmonogramy prac.

8.    Jeżeli interesująca nas inwestycja nie posiada jeszcze sąsiedztwa powinniśmy sprawdzić zapisy w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.  Jeśli na pięknej łące graniczącej z naszym nowym, potencjalnym domem, miejscowy plan zagospodarowanie przestrzennego przewiduje produkcję lub usługi, istnieje niebezpieczeństwo, że powstanie na niej przedsiębiorstwo uciążliwe dla otoczenia. Można także zapytać w urzędzie gminy, czy w okolicy naszego przyszłego domu planowane są jakieś inwestycje.

9.    W przypadku inwestycji już ukończonej nie ma ryzyka, że inwestycja ta nie zostanie zrealizowana lub, że deweloper nie ukończy jej na czas. Warto jednak zaprosić do współpracy rzeczoznawcę lub osobę z branży budowlanej będącą w stanie ocenić jakość i solidność wykonania oraz materiałów oraz zgodność z projektem.

10.    Zawsze, a w szczególności w przypadku inwestycji dopiero rozpoczętych musimy dokładnie przeanalizować umowę kupna-sprzedaży. Czy nie ma w niej zapisów umożliwiających deweloperowi zmianę ceny, materiałów, terminu oddania lub odstąpienia  od umowy bez żadnych konsekwencji. Bardzo pomocny jest oficjalny wykaz tzw. „klauzul niedozwolonych” U

^{fot. MK Inwestycje Osiedle Zagajnik}