Dopłaty państwa do kredytów mieszkaniowych

Znowelizowana ustawa o finansowym wsparciu rodzin w nabywaniu własnego mieszkania weszła w życie 15 sierpnia 2007 roku i reguluje omawiana kwestię. Żadna z osób ubiegających się o dopłatę do kredytu nie może w dniu podpisania umowy kredytu preferencyjnego być właścicielem lub współwłaścicielem budynku mieszkalnego czy mieszkania (na terytorium RP i poza nią!), osobą której przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu.

Osoby zamieszkujące lokal jako najemcy lub w spółdzielni mieszkaniowej na podstawie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego, jeśli chcą skorzystać z dopłaty do kredytu muszą zobowiązać się do rezygnacji z dotychczas zajmowanego lokalu i to w ciągu sześciu miesięcy od dnia nabycia własności kredytowanego mieszkania (podpisuje się deklarację w której zobowiązuje się kredytobiorca do wypowiedzenia członkowstwa w spółdzielni mieszkaniowej). Następuje to poprzez rozwiązanie umowy najmu lub właśnie poprzez wygaśnięcie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego (wspomniane zrzeczenie).

I tak… prawo do dopłat mają:

- Oboje małżonkowie będący stronami umowy kredytu (nieformalne związki nie są objęte preferencyjna polityką ustawodawcy) mogą liczyć na dofinansowanie w zakupie, budowie pierwszego mieszkania lub domu. Rozwód po podpisaniu umowy kredytu nie powoduje konieczności zwrotu otrzymanych dopłat.

- Osoby samotnie wychowujące dzieci, gdzie przynajmniej jedno z nich jest małoletnie. Wymóg małoletniości nie musi być zachowany, jeśli pobierany jest na dziecko zasiłek pielęgnacyjny (ustawa z dnia 28 listopada 2003 roku o świadczeniach rodzinnych) dziecko się uczy lub studiuje (jednak nie ukończyło 25 roku życia).

Obecnie możliwość skorzystania z dopłat jest uzależniona od wskaźników przeliczeniowych wartości odtworzeniowej 1 m kw. nieruchomości, czyli średnich cen w budownictwie mieszkaniowym na danym obszarze. Są one ogłaszane dwukrotnie w ciągu roku dla każdego województwa osobno z wyróżnieniem cen w samym mieście wojewódzkim. Tylko te kredyty na mieszkania i domy, które nie przekraczają tych cen mogą być objęte dofinansowaniem. Z racji szybko rosnących cen mieszkań – nie wszystkie kupowane mieszkania mogą być objęte dofinansowaniem, jednak zwiększenie w połowie roku 2007 o 30 % limitów maksymalnej ceny za 1 m kw. nieruchomości czyni je bardziej realnym. Do ceny wlicza się również udział w gruncie (niezależnie od tego czy cena została wyodrębniona w umowie), przyłączy (jeśli ich cena została osobno wyszczególniona).

Czytaj również: Bezpieczny Kredyt 2% umożliwił zakup większego mieszkania

Ustalając wskaźniki bierze się pod uwagę średni koszt budowy i ceny nieruchomości. Zmianom nie uległy limity powierzchni budynków i lokali. Kredyt z dopłatą, może zostać przeznaczony na zakup mieszkania, którego powierzchnia nie przekracza 75 m kw. W przypadku domów jest to 140 m kw. Dopłaty przysługują do części nieruchomości (do 50 m kw. lokalu i 70 m kw. domu). Przy określaniu metrażu bierze się pod uwagę wartość powierzchni użytkowej ujawnionej w akcie notarialnym lub jeśli roboty budowlane trwają – w odpowiedniej umowie zobowiązującej (np. przedwstępnej umowie kupna mieszkania). Do powierzchni użytkowej nie jest wliczana powierzchnia garażu, która jest również odliczana przy ustalaniu limitu kosztu budowy 1 m kw.

Kredyt preferencyjny może zostać udzielony również na zakup istniejącego już mieszkania (z rynku wtórnego) w budynku wielorodzinnym czy domu jednorodzinnego również będącego w trakcie budowy. Dopłata do kredytu państwowego może być przyznana również na prace polegające na wykonaniu nadbudowy lub przebudowy budynku mieszkalnego, adaptacji budynku lub lokalu o innym przeznaczeniu na cele mieszkalne czy rozbudowę mającą na celu utworzenie w jego obrębie nowego, dodatkowego lokalu celem zamieszkania w nim.

Kredyt preferencyjny może zostać przeznaczony również na dokończenie budowy domu jednorodzinnego. Powierzchnia domu liczona jest na podstawie zatwierdzonego projektu budowlanego. Koszty budowy liczone są na podstawie przyjętego kosztorysu prac do budowy domu. Z podobnej polityki preferencyjnej można skorzystać w przypadku zaciągania kredytu na sfinansowanie wkładu budowlanego do spółdzielni mieszkaniowej, który jest wnoszony w celu uzyskania spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. Chodzi jednak o lokale mieszkalne zasiedlane po raz pierwszy.

Z kredytu preferencyjnego można skorzystać raz w życiu. Państwo dopłaca do kredytu tylko przez 8 lat! Kredyt z państwowymi dopłatami do odsetek udzielany jest wyłącznie do kredytu w walucie polskiej. Umowa kredytu nie może uzależniać zmiany wysokości raty kapitałowo-odsetkowej ani pozostającego do spłaty kredytu od zmiany kursów walut. Kwota kredytu może natomiast zostać powiększona o pobierane przez bank jednorazowe i płatne z góry opłaty i prowizje związane z jego udzieleniem (do 2% kwoty kredytu przed doliczeniem składek ubezpieczenia kredytu preferencyjnego). W okresie objętym stosowaniem dopłat spłata kredytu może nastąpić wyłącznie metodą równych rat kapitałowych (rata malejąca) lub równych rat kapitałowo-odsetkowych (annuitet). Okres odroczenia pierwszej spłaty kredytu nie może być dłuższy niż 6 miesięcy, licząc od dnia powstania do dyspozycji kredytobiorcy ostatniej transzy kredytu preferencyjnego.

Czytaj również: Czy rządowe dopłaty do kredytów spowodują wzrost cen nieruchomości?

Ustawa nie reguluje kwestii zwiększenia kwoty kredytu na skutek wzrostu ceny mieszkania. Zwiększenie kwoty kredytu w powodu niedoszacowania kosztów inwestycji jest dopuszczalne, ale tylko wówczas, gdy wynika ono ze zmiany ostatecznych kosztów przedsięwzięcia oraz w których jedyną podstawą określenia ceny jest kosztorys inwestorski lub umowa zobowiązująca (np. umowa przedwstępna). Nie może być jej podstawą umowa ostateczna (np. zawarta w formie aktu notarialnego). Ustawa nie określa wyraźnie zakazu nabywania nieruchomości po dniu podpisania umowy kredytowej. Wydaje się zasadne, że dopłat nie muszą zwracać osoby, które stały się właścicielem mieszkania otrzymanego spadku po dniu podpisania umowy kredytowej.