Ekologiczne budownictwo. Przepisy i normy prawne.

Szanse na poprawę w sektorze budownictwa mieszkaniowego, odpowiedzialnym za 26% całego zużycia energii, są znacznie większe niż w budownictwie komercyjnym.  

Zielone budownictwo to oszczędność zasobów.  Technologie te są szczególnie istotne dla ograniczania zużycia energii na potrzeby ogrzewania, oświetlenia i chłodzenia. W porównaniu z tradycyjnymi budynkami, budynki ekologiczne („zielone”) zużywają przeciętnie o 30% mniej energii. Ponadto, mają też znacznie niższe zużycie wody i koszty utrzymania.

Kilka zachęcających czynników powoduje wzrost popularności zielonego budownictwa. Coraz większe zainteresowanie najemców wynikające z niższych kosztów użytkowania, większa wydajność pracy oraz względy prestiżowe zmuszają sektor nieruchomości do stosowania efektywnych technologii. Koszty eksploatacji budynków posiadających certyfikat energetyczny LEED (Leadership in Energy and Environmental Design) są o 8-9% niższe niż w przypadku tradycyjnych budynków. Biorąc pod uwagę cały cykl życia budynku, wyższe początkowe nakłady zwracają się dzięki tym oszczędnościom. Poza ty, inwestorzy poszukują inwestycji w większym stopniu uwzględniających kwestie społeczne.

Normy i prawo budowlane coraz bardziej restrykcyjne. Dostrzegając zalety zielonego budownictwa, rządy poszczególnych krajów oraz UE Dyrektywą EPBD (Energy Performance of Buildings Directive) o efektywności energetycznej budynków z 2002 r. wprowadziły surowsze standardy z zakresu efektywności energetycznej dla nowych i modernizowanych budynków. Prawdopodobnie, za sprawą Dyrektywy EPBD z 2010, od 2021 r. możliwe będzie budowanie wyłącznie budynków energooszczędnych.

Czynniki ograniczające. W sektorze nieruchomości brakuje jednolitej definicji „zielonego” budynku oraz spójnych parametrów i kryteriów ich oceny (pomiaru) „ekologiczności” budynku. Braki te utrudniają ocenę sensu ekonomicznego inwestycji w zielone budownictwo i hamują zainteresowanie inwestorów. Możliwy rozdźwięk pomiędzy kosztami wynajmujących a korzyściami najemców także opóźniają szybsze wprowadzanie standardów ekologicznego budownictwa.

Systemy certyfikacji wysyłają sygnały dla rynku. Liczba systemów certyfikacji w ostatnich 10 latach znacząco wzrosła, choć ich stosowanie poza Wielką Brytanią i USA jest raczej ograniczone. Tym niemniej, sprzyjają one przechodzeniu ku bardziej ekologicznemu budownictwu poprzez zwiększanie przejrzystości wyliczeń kosztów eksploatacji i innych wskaźników zrównoważenia (sustainability).

Zielone budownictwo stanie się powszechne. Popyt wśród najemców oraz większa efektywność ekologiczna (tzn. przyjazność środowisku) zielonego budownictwa są głównymi czynnikami sprzyjającymi wejściu technologii zielonego budownictwa do głównego nurtu. Jednak to bardziej restrykcyjne przepisy w państwach UE prawdopodobnie sprawią, że w ciągu 10 lat zielone budownictwo stanie się powszechnie obowiązującym standardem przy budowaniu nowych i modernizacji już istniejących budynków. Dostosowanie do tych standardów wszystkich istniejących budynków zajmie dłużej, ale jest wykonalne.

Wprowadzenie

W ciągu ostatnich kilkudziesięciu lat coraz wyraźniejsze stają się globalne zmiany klimatyczne. Choć brak pewności co do ich tempa, zakresu i rzeczywistych skutków, kierunek jest oczywisty: temperatury na całym świecie będą najprawdopodobniej wzrastać, zmianie ulegnie schemat opadów i coraz częściej występować będą ekstremalne zjawiska pogodowe. Większość klimatologów jest zgodnych, że człowiek ponosi przynajmniej częściową odpowiedzialność za te zmiany.  Eksperci wzywają do podjęcia natychmiastowych i dalekosiężnych działań na rzecz zwalczania globalnego ocieplenia i przeciwdziałania jego skutkom. Jednym z najważniejszych zadań jest ograniczenie emisji gazów cieplarnianych. Uważa się, że ich rosnące stężenie w atmosferze jest główną przyczyną ocieplenia. Na przykład, stężenie CO2 w najbardziej uprzemysłowionych krajach w ciągu ostatnich 60 lat wzrosło o ponad 20%.  Jednocześnie, obserwujemy znaczny wzrost temperatur na całym świecie.

Coraz wyższy poziom CO2 w atmosferze odzwierciedla wzrastające światowe zużycie drzewa, węgla, ropy i gazu. Jest rzeczą oczywistą, że większe wykorzystanie tych zasobów ostatecznie prowadzi do ich zanikania i wzrostu cen. Stąd, zarówno ze względów ekologicznych jak i ekonomicznych, pożądane jest zwiększanie wykorzystania odnawialnych źródeł energii i bardziej efektywne wykorzystywanie energii.

Światowa opinia publiczna dostrzega konieczność działania ...

Nie tylko klimatolodzy coraz bardziej przejmują się globalnym ociepleniem, wzrostem emisji zanieczyszczeń i rosnącymi cenami zasobów. Także opinia publiczna przywiązuje do tej sprawy coraz większą wagę. W zwiększaniu efektywności energetycznej dostrzega olbrzymie możliwości ograniczania kosztów.

... a politycy zachęcają do przeciwdziałania zmianom klimatycznym

Same mechanizmy rynkowe wydają się niewystarczające do uzyskania odpowiedniego poziomu efektywności energetycznej i oszczędnego korzystania z zasobów energetycznych w najbliższych latach, gdyż często nie uwzględniają one negatywnych skutków emisji CO2. Skutki te często prowadzą do rozdźwięku pomiędzy tak zwanymi kosztami prywatnymi ponoszonymi przez poszczególne osoby i kosztami społecznymi ponoszonymi przez całe społeczeństwo. Dlatego wiele państw i wielu polityków na całym świecie poszukuje strategii zachęcania do zwiększania efektywności energetycznej i bardziej racjonalnego korzystania z zasobów poprzez działania o charakterze politycznym, jak ulgi podatkowe i dotowanie inwestycji w odnawialne źródła energii. Rosnące zainteresowanie z wszystkich stron uczyniło ze zmian klimatycznych jedną z ważniejszych kwestii politycznych.

Ogromny potencjał ekologiczny sektora nieruchomości...

W swoim cyklu życia budynki są źródłem istotnej części globalnej emisji gazów cieplarnianych. Według raportu Komisji Europejskiej, budynki odpowiadają za największą część zużycia energii w UE (42%) i za około 35% emisji gazów cieplarnianych.  W konsekwencji, budynki energooszczędne oraz modernizacja budynków mająca na celu zmniejszenie zużycia energii mogą być źródłem potężnych oszczędności.  Potwierdzają to badania McKinseya. Wynika z nich, że ocieplanie budynków jest jednym z wielu działań o negatywnych kosztach redukcji emisji. Oznacza to, że ich podjęcie przynosi wymierne oszczędności w cyklu życia inwestycji.

Już wprowadzono wiele rozwiązań wpływających na sektor nieruchomości.  Na przykład, wiele rządów państw w Europie dotuje wykorzystanie odnawialnych źródeł energii i wspiera działania służące poprawie izolacji cieplnej. Większość państw europejskich także zaostrzyła przepisy dot. ochrony środowiska, mające zastosowanie do nowych budynków i modernizacji istniejących. Budynki spełniające standardy wysokiej efektywności energetycznej i inne normy środowiskowe przyczyniają się do obniżenia poziomu emisji CO2 i często nazywane są „budynkami zielonymi”.

... i problemy z dostrzeżeniem tego potencjału

Przede wszystkim, z punktu widzenia potencjału ekologicznego, nie ma jednego jednolitego sektor nieruchomości. Istnieje sektor nieruchomości komercyjnych, mieszkalnych czy publicznych, a każdy nich dostrzega inne zachęty i stoi przed koniecznością przystania na inne kompromisy w dążeniu do ekologicznych celów i żaden nie jest wewnętrznie jednolity.  Między innymi, jest to kwestia różnych cykli inwestycyjnych, różnych norm budowlanych oraz niepewności zysków z bardziej efektywnych energetycznie technologii budowlanych. Znaczenie może mieć także rodzaj umowy, tzn. czy najemca sam pokrywa koszty eksploatacji (net lease) czy też są one uwzględnione w czynszu (gross lease). Wreszcie, inwestycja musi się zwrócić inwestorowi bądź właścicielowi domu poprzez niższe koszty eksploatacji, wyższy czynsz, wyższą wartość nieruchomości albo dzięki regulacjom prawnym lub ulgom podatkowym wprowadzanym przez władze. Obecnie, względy ekonomiczne, informacyjne i prawne ciągle powstrzymują istotny wzrost liczby inwestycji w zielone budownictwo.

Wskazówki i sygnały ze strony podmiotów certyfikujących zachęcające do dbania o większą efektywność energetyczną

Przyznawanie świadectw energetycznych zielonym budynkom może odegrać główną rolę w przekształcaniu sektora budowlanego na bardziej energooszczędny. Nowe inwestycje, aby uzyskać świadectwo energetyczne, zwykle muszą spełniać surowsze normy budowlane i wyższe standardy energooszczędności. System certyfikowania jest wyraźnym sygnałem dla rynku i ukierunkowuje decyzje przedsiębiorstw i gospodarstw domowych. Właściwie zrealizowane decyzje inwestycyjne podjęte w oparciu o analizę kosztów w całym cyklu życia ograniczają ryzyko eksploatacyjne i zwiększają zwrot z inwestycji.

Jednakże brakuje ogólnoświatowych standardów i wskaźników zielonych budynków i systemów certyfikacji. Po części wynika to z różnic klimatycznych i historycznych. Nieporównywalność systemów certyfikacji i standardów utrudnia dokonywanie świadomych wyborów i szybsze przyjmowanie technologii zielonego budownictwa. Większa porównywalność poprawiłaby przejrzystość sektora nieruchomości.

1.  Czym jest zielone budownictwo?

Zielone, ekologiczne lub energooszczędne budownictwo to tylko kilka z  terminów używanych w odniesieniu do technologii budowlanych, które są „zielone” (przyjazne środowisku) w szerszym znaczeniu tego słowa.  Stąd, konieczna jest uporządkowanie różnych koncepcji i tego, co za sobą niosą.

Fakt, że sektor nieruchomości jest coraz bardziej przyjazny środowisku, przejawia się nie tylko coraz wyższą efektywnością energetyczną, ale także lepszą izolacją cieplną i nowoczesnymi strategiami projektowymi. Poza kwestiami bezpośrednio związanymi z ograniczaniem zanieczyszczenia środowiska, brane pod uwagę są także inne elementy, jak koszty cyklu życia, kwestie zdrowotne czy społeczno-kulturowe.

Budynki bardziej przyjazne środowisku, niż tradycyjne, nazywane są w przeróżny sposób. Nazywa się je budynkami energooszczędnymi, gdzie nacisk kładzie się przede wszystkim na ich wysoką efektywność energetyczną, ale także zrównoważonymi (sustainable buildings), który to termin obejmuje wszelkie aspekty wyszczególnione w tabeli poniżej.  

Definicje zawartych w tabeli terminów częściowo się pokrywają, a różnice między nimi są niewielkie. Z ekonomicznego punktu widzenia, pojęcie budownictwa zrównoważonego jest najrozsądniejsze, gdyż uwzględnia zarówno czynniki gospodarcze jak i środowiskowe. Bez względu na mechanizmy rynkowe, inwestycyjne środowiskowe będą realizowane jedynie wówczas, gdy możliwe będzie osiągniecie zysku w długiej perspektywie. Czynniki rynkowe, jak wysokie ceny energii, korzyści marketingowe wynikające z ekologicznych celów CSR czy zachęty finansowe proponowane przez rządy są potencjalnymi źródłami dochodowości inwestycji ekologicznych.  

Gracze rynku nieruchomości często nie wprowadzają rozróżnienia pomiędzy pojęciem „zrównoważony" i „zielony" („ekologiczny") i używają ich wymiennie. My także będziemy używać obu pojęć jak synonimów, jednak skupimy się na kwestiach ekologicznych, gdyż mają one największe znaczenie dla ułomności rynku nieruchomości. W części 3 poniżej wyjaśniamy, że cena energii nie odzwierciedla w pełni jej kosztów społecznych, co prowadzi do negatywnych skutków zewnętrznych. Ta ułomność czy też niedoskonałość rynku powoduje, że kwestie ekologiczne stają się tak ważne dla rządów państw. Interweniują one na rynku nieruchomości poprzez zaostrzanie przepisów i zachęty finansowe, aby ograniczyć te negatywne skutki.

Potrzebna jest ogólna definicja?
Zważywszy na wieloznaczność powyższych terminów, wydaje się, że stworzenie jednego zestawu konkretnych standardów i norm (na przykład roczne zużycie wody) dla wszystkich tych rodzajów budynków jest niemożliwe. Budynki to bardzo złożone konstrukcje zaprojektowane dla szerokiej gamy użytkowników i celów. Muszą być także dostosowane do specyfiki danego miejsca. Stąd, rozsądniejsze wydaje się opracowanie listy wskaźników i cech ze zróżnicowanymi wymaganiami dla poszczególnych rodzajów budynków i warunków. Dlatego, dla różnych rodzajów budynków (mieszkalnych, komercyjnych, handlowych) są inne wersje systemów certyfikacji i zwykle inne standardy uwzględniające lokalne warunki klimatyczne.

Ekologiczne budynki to korzyść zarówno dla środowiska jak i gospodarki
Jak wykazano powyżej, budynki zielone to coś znacznie więcej niż budynki przyjazne środowisku. Środowisko pracy ulega poprawie dzięki lepszej jakości powietrza i większej dostępności naturalnego światła, co, z kolei, przyczynia się do wzrostu wydajności pracowników. Ograniczenie ilości odpadów i uzależnienia od coraz mniejszych zasobów i coraz droższych paliw kopalnych zmniejsza koszty eksploatacji. Wreszcie, właściciel może czerpać korzyści z wyższego obłożenia (+8%), czynszu (+6%) i wartości budynku (+35%).

2.   Czynniki stymulujące

Po niezbyt udanych pierwszych próbach wprowadzenia bardziej ekologicznych praktyk, sektor nieruchomości wreszcie zaczął uwzględniać kwestie zrównoważonego rozwoju i eksploatacji – w momencie, gdy w 2008 r. nastąpiło załamanie rynku nieruchomości i ogólnoświatowy kryzys finansowy. Niewątpliwie recesja zahamowała tempo dążeniu ku bardziej ekologicznym technologiom, gdyż dramatyczne załamanie na rynku nieruchomości ograniczyło rentowność nowych inwestycji budowlanych a nawet modernizacyjnych.  Budownictwo w sektorze prywatnym niemal ustało lub znacznie osłabło na najbardziej rozwiniętych rynkach, a deweloperzy skupili się jedynie na kończeniu już rozpoczętych inwestycji i trudno w najbliższym czasie spodziewać się wielu nowych.

Mimo to, różne mechanizmy rynkowe w połączeniu z prawnymi zachętami i nakazami nadal wywierają presję na właścicieli i administratorów nieruchomości, by zwiększali poziom zrównoważenia w swoich portfelach, choć główny nacisk kładzie się teraz raczej na bardziej efektywną eksploatację istniejących nieruchomości niż na nowe inwestycje i kosztowne remonty. Te mechanizmy rynkowe, to między innymi popyt wśród najemców na lokale w bardziej ekologicznych budynkach oraz wzrost zapotrzebowania na inwestycje realizowane z uwzględnieniem odpowiedzialności za dobro wspólne. Ponadto, wahania cen energii w ostatnich kilku latach sprawiły, że inwestycje ekologiczne stają się coraz bardziej atrakcyjne finansowo, zwłaszcza dzięki wprowadzeniu tańszych ekologicznych technologii. Globalizacja rynków nieruchomości i ruchy ekologiczne wzmocniły te tendencje. Podsumowując, obecna recesja spowolniła, ale nie powstrzymała zwrotu ku zrównoważonemu budownictwu.

Popyt wśród najemców

Popyt wśród najemców na bardziej ekologiczne miejsca pracy pozostaje jednym z najsilniejszych czynników stymulujących dążenie do bardziej zrównoważonego budownictwa. Dla wielu firm największą zachętą jest perspektywa zysku. Koszty mediów są jednymi z głównych kosztów eksploatacyjnych budynków, a z badań wynika, że zużycie energii w zielonych budynkach jest przeciętnie o 30% niższe niż w tradycyjnych.  Potwierdza to raport McGrawHill, według którego koszty eksploatacji są niższe o 8-9%.  Firmy przyciągają także potencjał ekonomiczny zielonego budownictwa, gdyż niektóre cechy ekologiczne, które czynią budynek mniej kosztowny w eksploatacji i utrzymaniu, przyczyniają się także do realnego wzrostu wydajności pracy, lepszej frekwencji i stanu zdrowia pracowników – co jest bardzo ważne dla przedsiębiorstw.

Jednak firmy coraz bardziej cenią sobie i wymagają zrównoważenia w swoich normalnych praktykach biznesowych. Jednym z powodów jest fakt, że zrównoważenie jest ważną kwestią dla ich klientów. Firmy postrzegają zrównoważenie jako istotny wyróżnik na rynku, stąd działania ekologiczne mają pozytywny wpływ na wizerunek i tworzą niematerialną wartość firmy w oczach klientów. Poza tym, wpływ na reputację przedsiębiorstw ma coraz większa potrzeba komunikowania osiągnięć o charakterze społecznym, w tym mających znaczenie dla środowiska. W ciągu zaledwie dziesięciu lat o pojawienia się tej idei, sprawozdawczość dotycząca zrównoważenia została wprowadzona w większości największych światowych korporacji. Ważnym czynnikiem jest także zdolność pozyskiwania i utrzymania pracowników. Pracownicy młodzi, a w szczególności wysoko cenieni pracownicy z dużą kreatywnością i wiedzą, częstą uwzględniają zaangażowanie danej firmy w kwestie społeczne przy wyborze pracodawcy.

Oczywiście wiele firm z różnych branż przeżywa kłopoty z powodu recesji i kryzysu finansowego, to naturalne, że w takiej sytuacji problemy ekologiczne zeszły w biznesie na drugi plan. Niewiele wskazuje jednak na to, by najemcy wycofywali się ze swoich długo-terminowych zobowiązań dot. zrównoważenia. Z badania przeprowadzonego przez GVA Grimley w brytyjskim sektorze usług finansowych i dla biznesu można wysnuć nieśmiałe wnioski na temat gotowości ponoszenia kosztów. Wynika z nich, że 89% najemców skłonnych jest zapłacić wyższy czynsz za lokale w budynku zrównoważonym.  W innym badaniu GVA Grimley respondenci średnio odpowiadali, że skłonni byliby zapłacić 10% wyższy czynsz, gdyby budynek był zaprojektowany i wykonany w sposób bardziej efektywny.

Uzasadnienie biznesowe dla właścicieli i deweloperów

Uzasadnienie biznesowe budynków ekologicznych jest obecnie powszechnie uznawane, jeśli nie przez całą, szeroko pojętą, społeczność inwestorską, to na pewno przez naukowców.  Z dostępnych danych wynika, że zrównoważone budynki mają wyższy czynsz i mniej powierzchni wolnych, szybciej znajdują najemców oraz wiążą się z niższymi kosztami energii i eksploatacji niż budynki tradycyjne, co w efekcie przynosi wyższe przychody netto.

Przeprowadzono trzy znaczące analizy efektywności biurowców w oparciu o bazę danych amerykańskiego sprzedawcy danych CoStar, w których porównano budynki o wysokich ocenach ekologiczności i/lub energooszczędności z budynkami, które nie mają takich ocen. W oparciu o nieco odmienne metody i założenia  wszystkie te analizy doprowadziły do podobnych wniosków: wyższy czynsz i wartość o co najmniej 5% i większa liczba najemców o 3 do 8 punktów procentowych.  Jednocześnie, inne badania wskazują, że budynki ekologiczne nie muszą być w budowie wiele droższe niż budynki o niższej efektywności energetycznej, zwłaszcza jeśli uwzględnimy różnego rodzaju „zachęty” proponowane przez rządy.

Oczywiście te i podobne analizy mają swoje wady, jak choćby fakt, że prowadzone są dla stosunkowo małej liczby budynków, co odzwierciedla nadal bardzo niewielką liczbę budynków ekologicznych należących do inwestorów. Ponadto, dotychczas nie przeprowadzono badań dotyczących Europy, częściowo dlatego, że efektywność ekonomiczna nieruchomości i informacje dot. transakcji w większości państw EU są mniej przejrzyste. Tym niemniej, istotnym jest fakt, że wspomniane trzy poważne analizy oparte na danych z rynku amerykańskiego wszystkie wykazały pozytywny wpływ na efektywność, nawet jeśli dane liczbowe nie są do końca wiarygodne.

Jednak ruch w kierunku bardziej ekologicznych praktyk wśród właścicieli i deweloperów ma znacznie głębsze podłoże, niż tylko kalkulacje finansowe. Graczy sektora budownictwa motywują również strategie służące unikaniu ryzyka, w tym ryzyka wynikającego z wahań cen energii i coraz silniejszego interwencjonizmu, także regulacyjnego, ze strony rządów oraz szanse, jakie stwarzają nowe, bardziej przystępne cenowo, źródła energii i energooszczędne technologie.   

Inwestowanie ekologiczne i odpowiedzialne społecznie
Poza tradycyjnymi graczami rynku budownictwa, budownictwo ekologiczne przyciąga inwestorów zainteresowanych nie tylko zyskiem, ale także wpływem ich inwestycji na otoczenie. Zjawisko to nazywa się inwestowaniem odpowiedzialnym społecznie (SRI), a w przypadku sektora budowlanego, odpowiedzialnym inwestowaniem w budownictwie (RPI), a jego propagatorzy dostrzegają „potrójne dno” obejmujące zarówno społeczne i środowiskowe oddziaływanie inwestycji jak i korzyści finansowe. Przyjmuje się, że rynek SRI stanowi ponad 10% wartości aktywów zainwestowanych w Europie i USA o równowartości kilku bilionów dolarów i bardzo szybko wzrasta.

Rola rządu
Od dawna rządy są siłą dominującą w dążeniu do bardziej zrównoważonego budownictwa. W większości krajów sektor publiczny wymusił zmiany w sektorze budownictwa mieszkaniowego i komercyjnego, często znacznie wyprzedzający własne harmonogramy przekształceń danego sektora.

Jak już wspomniano, rządy interweniują w tym sektorze, gdyż mechanizmy rynkowe nie są wystarczające. Zdanie się na ich działanie doprowadziłoby do zbyt wysokiej emisji CO2, by możliwe było utrzymanie wzrostu temperatur na świecie na poziomie, jaki naukowcy uważają za dopuszczalny. Przyczyną niewydolności mechanizmów rynkowych jest różnica pomiędzy kosztami prywatnymi ponoszonymi przez daną osobę a kosztami społecznymi, jakie ponosi całe społeczeństwo w związku z emisją gazów cieplarnianych. Rządy mogą albo liczyć na zmianę dynamiki rynku poprzez decyzje podatkowe albo poprzez regulowanie poziomu emisji gazów bezpośrednio za pomocą systemu sprzedaży pozwoleń na emisję oraz norm efektywności.

Sektor publiczny w Europie wybrał rozwiązanie pośrednie, aby wpływać na rynki nieruchomości:
- Określenie w przepisach, z czego można budować budynki i jak nimi zarządzać – zwykle w formie norm budowlanych lub wymóg przejrzystości, czyli zobowiązanie właścicieli budynków do ujawniania uzyskanych przez nich ocen energooszczędności i innych wskaźników określających oddziaływanie na środowisko;
- Podatki i przepisy dot. ochrony środowiska, które wpływają na dynamikę rynku – poprzez podnoszenie kosztów niskiej efektywności za pomocą podatków, systemów handlu pozwoleniami na emisję lub dotowania działań z zakresu budownictwa zrównoważonego; oraz
- Użytkowanie oraz budowanie własnych obiektów, co może wyznaczać standardy rynkowe, gdyż w większości krajów rządy centralne stanowią największego pojedynczego najemcę i dewelopera.  

Także rządy odgrywają pośrednią rolę w zwiększaniu popytu wśród najemców i wzmacnianiu zaangażowania deweloperów poprzez podnoszenie świadomości i wskazanie modelu koncepcyjnego. Zlecając budowę budynków ekologicznych na wczesnym etapie, rządy mogą dostarczyć rynkom bezpośrednich doświadczeń z zakresu praktyk budownictwa zrównoważonego.

Dążenie sektora publicznego do większego zrównoważenia raczej nie powinna osłabnąć w obliczu recesji. Działania rządów na rzecz walki z globalnym ociepleniem poprzez bardziej radykalne formy przymusu nasilają się i prawdopodobnie wpłynął na sektor nieruchomości. Wyższe koszty budowy spowodowane bardziej restrykcyjnymi przepisami mogą uczynić inwestycję nieopłacalną i opóźnić jej realizację do czasu, gdy wskutek wzrostu cen najmu lub obniżki kosztów znów będzie ona opłacalna. Może to skutkować wolniejszym wprowadzaniem surowszych norm.

Rozwój globalnych graczy rynku nieruchomości i globalne przepływy kapitału
Większy globalny zasięg kapitału podkreśla coraz większe zapotrzebowanie inwestorów na nieruchomości zrównoważone. Bardziej „zaawansowani” inwestorzy, którzy dotąd działali na rynku lokalnym, szukają swojej szansy na coraz bardziej odległych rynkach, chcąc wykorzystać swoją markę i wiedzę, czyniąc międzynarodowe inwestycje budowlane czymś jak najzwyklejszym.

Ci globalni gracze rynku nieruchomości wraz z geograficzną ekspansją swojej działalności podnoszą poziom zrównoważenia dzieląc się wypracowanymi przez siebie dobrymi praktykami z innymi. Ponadto, w pełni zintegrowanym firmom jest łatwiej wyznaczać globalne standardy oparte na wypracowanych przez siebie dobrych praktykach i czerpać z tego korzyści. Wspólne oddziaływanie tych głównych graczy prawdopodobnie wymusi zmiany standardów na rynku na bardziej ekologiczne.  

Ruch ekologiczny
Ostatnim z czynników powodujących ukierunkowanie na budownictwo ekologiczne jest presja światowego ruchu ekologicznego. Ta presja wywierana jest na sektor nieruchomości raczej w sposób pośredni, poprzez wpływanie na strony współdziałające z właścicielami nieruchomości.  Na przykład najemców korporacyjnych do poszukiwania bardziej ekologicznych obiektów motywuje chęć pozyskiwania i utrzymania pracowników, wyróżniania się na tle konkurencji, zaspokojenia żądań udziałowców/akcjonariuszy, co w ten lub inny sposób wiąże się z kwestią ochrony środowiska.

Podobnie, świadomość znaczenia środowiska naturalnego i troski o nie stanowi podstawę zainteresowania odpowiedzialnym inwestowaniem w budownictwie i w ogóle. Ważna jest rola forów inwestycyjnych i różnych niezależnych grup, które wywierają nacisk na przedsiębiorstwa, by podejmowały bardziej zrównoważone działania/inwestycje i/lub by przeprowadzały ocenę poziomu zrównoważenia. Inicjatywa finansowa UNEP jest wielostronnym agentem zmiany. Współpracuje z sektorem finansowym, by zrozumieć wpływ kwestii zrównoważenia na wyniki finansowe i promowania zrównoważonych praktyk inwestycyjnych. Na poziomie europejskim, przykładami grup, których misją jest propagowanie idei zrównoważenia na rynkach finansowych poprzez zapewnianie zaplecza badawczego i wiedzy są Eurosif i Sustainability Forum Zurich.

3.   Normy prawne

W poprzedniej części rządy przedstawiane były jako jeden z czynników stymulujących dążenia do zrównoważonego budownictwa. Protokół z Kyoto był jednym z pierwszych politycznych kroków ku ochronie klimatu na skalę globalną. Został przyjęty w 1997 r. i ratyfikowany przez wszystkie kraje europejskie. Jego celem było ograniczenie, do 2012 r., emisji gazów cieplarnianych przez kraje uprzemysłowione o 5% w stosunku do poziomu notowanego w 1990 r.
Budynki, które odpowiadają za znaczą część zużycia energii, są pod tym względem w centrum zainteresowania rządów europejskich. Technologie przyjazne środowisku, jak panele słoneczne na budynkach, są często wysoko dotowane a większość krajów europejskich wprowadziła restrykcyjne normy budowlane. Ponadto, kilka krajów wprowadziło także niezliczone programy zachęt skierowanych do deweloperów i prywatnych właścicieli domów. Ma to przyspieszyć proces dostosowywania się krajów UE do wymogów Protokołu z Kyoto oraz zobowiązań podjętych w tym względzie przez samą Unię.

Unijna dyrektywa o efektywności energetycznej budynków z 2002 r.
Na tle uzależnienia Europy od zewnętrznych źródeł energii i wymaganego obniżenia szkodliwej emisji, UE przyjęła w 2002 r. Dyrektywę o efektywności energetycznej budynków (Dyrektywa EPBD).

Dyrektywa wyznacza główne zasady, wymogi i metodologie, ale pozostawia państwom członkowskim znaczną swobodę we wprowadzaniu uregulować dostosowanych do warunków lokalnych.   Według Komisji, wprowadzenie dyrektywy może przynieść do 22% oszczędności, jeśli chodzi o zużycie energii przez budynki w porównaniu z rokiem 2003. Komisja Europejska utworzyła grupę pod nazwą EPBD Building Platform w celu wspierania państw członkowskich w ich wysiłkach na rzecz wprowadzenia w życie postanowień Dyrektywy EPBD. Ponadto, grupa ta przygotowuje raporty dotyczące poszczególnych krajów, co roku oceniające ich postępy w tych działaniach .

Sektor nieruchomości – rynek pionierski UE
W 2007 r., Komisja Europejska uruchomiła program "Lead Market Initiative for Europe" – “Inicjatywa Rynków Pionierskich dla Europy” , służący identyfikowaniu i wspieraniu za pomocą planów działa UE obiecujących i nowatorskich rynków. Wśród innych rynków, sektor budownictwa został zidentyfikowany jako rynek pionierski dający olbrzymie możliwości oszczędności o znaczeniu dla środowiska naturalnego.  Komisja stara się poprawić efektywność wybranych rynków pionierskich poprzez prawodawstwo, zamówienia publiczne, systemy oznaczania i certyfikowania, usługi wspierania innowacyjności, wsparcie finansowe. Według śród-okresowego raportu o postępach wydanego w 2009 r., większość inicjatyw została już rozpoczęta, ale jeszcze się nie zakończyła.

EPBD 2010 – Wkrótce nowe przepisy unijne
W listopadzie 2009 r., państwa UE osiągnęły porozumienie polityczne w sprawie nowej dyrektywy EPBD 2009. Formalne przyjęcie dyrektywy przez Parlament
Europejski i radę spodziewane jest na początku 2010 r.  Dyrektywa prawdopodobnie wprowadzi zasadę, że po 2021 r. wszystkie nowe budynki będą musiały być energooszczędne i spełniać ostrzejsze normy środowiskowe. To mogłoby z czasem upowszechnić budownictwo ekologiczne. Wreszcie, państwa członkowskie zobowiązane byłyby do wprowadzenia bardziej restrykcyjnych minimalnych standardów dla nowych i modernizowanych budynków. Choć jest to wyraźny krok ku zaostrzeniu norm, kompromis ten jest jednak krokiem w tył w stosunku do propozycji parlamentu europejskiego zakładającej budowanie tylko budynków o zerowym bilansie energetycznym (net-zero buildings), tzn. takich, które produkują co najmniej tyle energii ile same zużywają.    Jako, że termin „budynek energooszczędny” (near-zero building) nie został zdefiniowany, poszczególne kraje członkowskie same będą określać stosowne standardy. Bez względu na konkretne rozwiązania prawne w poszczególnych krajach, kierunek jest jasny: przepisy są stopniowo zaostrzane i w przyszłości energooszczędne domy staną się standardem. Choć uwaga opinii publicznej koncentruje się przede wszystkim na nowych budynkach, podobny los czeka też budynki już istniejące.

Wprowadzanie w życie przepisów Dyrektywy EPBD 2002 w poszczególnych krajach
Wszystkie państwa UE dążą do wprowadzenia pełnej gamy specyfikacji wymaganych Dyrektywą EPBD. Tym niemniej, na największych i najważniejszych europejskich rynkach nieruchomości, w Niemczech, Wielkiej Brytanii, Francji i Włoszech, istnieją różnice w stopniu zaawansowania prac nad wdrożeniem przepisów Dyrektywy EPBD.  Oprócz przepisów unijnych, mamy aż nadmiar programów i przepisów krajowych, co utrudnia ocenę statusu budynku ekologicznego. Raport ten stanowić będzie ogólne spojrzenie na wszystkie państwa UE i postęp prac w tym zakresie w Europie.

Surowsze przepisy w Niemczech
W 2002 r., w Niemczech przyjęto dodatkowe przepisy służące ograniczaniu zużycia energii (znane jako EnEV), które określają nowe minimalne standardy dla wszystkich nowych budynków mieszkalnych i prawie wszystkich niemieszkalnych.  Według raportu krajowego przygotowanego przez EPBD Building Platform, większość wymogów dyrektywy została wdrożona w pierwotnej wersji EnEv z 2002 r.; wszystkie brakujące przepisy zostały uwzględnione w nowelizacji z 2007 r. W 2009 r., w Niemczech wydano trzecią wersję tych wytycznych (EnEv 2009), która jest jeszcze ostrzejsza niż poprzednie.
Poza wyznaczaniem kryteriów efektywności energetycznej, wytyczne dotyczą świadectw energetycznych, które są obowiązkowe dla wszystkich nowych budynków i budynków przechodzących gruntowny remont i modernizację. Świadectwo wskazuje ogólną efektywność energetyczną budynku, a jego celem jest uczynienie wyników pomiarów ekologiczności bardziej przejrzystymi i umożliwienie najemcom i nabywcom podejmowania świadomych decyzji.   
Niemieckie władze nie polegają wyłącznie na przepisach. Istnieje także kilka programów federalnych stanowiących dodatkowe zachęty do budownictwa ekologicznego, skierowanych zwłaszcza do właścicieli domów. Są to, przede wszystkim, preferencyjne kredyty oferowane przez państwowy KfW bank.

Postępy w Wielkiej Brytanii
Wielka Brytania wprowadziła w życie wymogi zawarte w dyrektywie w odniesieniu do nowych i istniejących budynków w 2006 i 2007 r. Wymogi dotyczące certyfikacji weszły w życie w październiku 2008 r. W przypadku prywatnej sprzedaży domu w Anglii i Walii wymagany jest tak zwany Pakiet Informacyjny (Home Information Pack). Pakiet obejmuje świadectwo energetyczne - zawierające wskazówki, jak obniżyć emisję dwutlenku węgla i rachunki za paliwo - oraz dokumenty, takie jak akt sprzedaży czy dowód własności. Jeśli chodzi o zachęty rządowe, Wielka Brytania stosuje przede wszystkim dotacje i ulgi podatkowe, które różnią się w poszczególnych regionach.

Braki we Francji
Francja przyjęła większość minimalnych wymogów dyrektywy w latach 2005 – 2007 r. Jednakże, jeśli chodzi o regularną kontrolę kotłów grzewczych i klimatyzacji, nie wszystkie wymogi zostały już wprowadzone w życie. Podobnie jak Niemcy, Francja także przyjęła strategię nieoprocentowanych pożyczek na inwestycje w budownictwo ekologiczne. Dodatkowym elementem są ulgi podatkowe związane z różnymi sposobami podnoszenia efektywności energetycznej.

We Włoszech prawie się udało
Włochy rozpoczęły wdrażanie wymogów dyrektywy w trzech etapach, z których ostatni wchodzi w życie w 2010 r. Jednakże, spodziewając się opóźnień we wprowadzaniu przepisów krajowych, niektóre władze lokalne wprowadziły własne wymogi, jak początkowo lokalne obowiązkowe świadectwa CasaClima wprowadzone w Autonomicznej Prowincji Południowego Tyrolu Bolzano.

Porównanie krajowego prawa budowlanego
Porównanie wymogów technicznych w poszczególnych krajach to prawdziwe wyzwanie ze względu na lokalne różnice, jak choćby warunki klimatyczne. Ze względu na te trudności, próby dokonania takiego porównania były rzadko podejmowane. W obszernym opracowaniu, niemiecki instytut badawczy "Institut Wohnen und Umwelt" Instytut mieszkalnictwa i środowiska) zajął się tym problemem w imieniu niemieckiego federalnego Biura ds. Budownictwa i Planowania Regionalnego w 2009 r. . Badano efektywność energetyczną budynków wybudowanych zgodnie z odnośnymi przepisami w 10 krajach europejskich  o podobnych warunkach klimatycznych. Autorzy zdefiniowali trzy modelowe budynki – dwa domy mieszkalne i szkołę publiczną – i zastosowali odnośne krajowe przepisy.

Jeśli chodzi o budynki mieszkalne, Holandia, Szwecja, Dania i Luksemburg uzyskały najlepsze wyniki w zakresie efektywności energetycznej.  Niemcy uzyskały wynik na średnim poziomie, a Austria, Polska i Czechy uplasowały się na końcu. W kategorii budynków szkolnych, najostrzejsze przepisy obowiązują w Wielkiej Brytanii, Holandii, Szwecji i Danii. Niemcy – które często postrzegane są jako posiadające bardzo surowe przepisy – zanotowały tymczasem najgorszy wynik spośród wszystkich krajów, jeśli chodzi o efektywność energetyczną budynków szkolnych .

Wyniki te wymagają jednak dodatkowych wyjaśnień. Międzynarodowe porównanie przepisów budowlanych nie było celem prowadzonych badań, a jego wyniki w znacznym stopniu uzależnione są od wyboru sposobu ogrzewania budynku. Celem samej analizy było natomiast wykazanie, jaki poziom efektywności energetycznej jest
wymagany w poszczególnych krajach. Ponadto, uwzględniając trudności przy porównywaniu takich przepisów, różnice w zapotrzebowaniu na energię w budynkach mieszkalnych są niewielkie. Mimo to, badanie wykazało, że przepisy budowlane w Europie nie są jeszcze spójne oraz że normy niemieckie wcale nie są tak rygorystyczne, jak się wydawało.  

Trzecia wersja niemieckich przepisów EnEv (2009) wprowadzi jednak surowsze przepisy i dlatego spowoduje poprawę efektywności energetycznej w niemieckim sektorze budowlanym. W przypadku nowych budynków, roczny limit zużycia energii na ogrzewanie, wentylację i chłodzenie zostanie obniżony o 30%, a efektywność izolacji cieplnej będzie musiała wzrosnąć o 15%. Wspomniana powyżej dyrektywa EPBD 2010 z czasem doprowadzi także do ujednolicenia przepisów budowlanych w całej Europie .

Stąd, w oczekiwaniu na bardziej autorytatywne i wszechstronne opracowania, uzasadniona wydaje się konkluzja, że wiele spośród najsurowszych norm obowiązuje w Skandynawii i innych krajach północnych.

4.  Systemy certyfikacji

Nieporównywalność pomiędzy normami technicznymi, przepisami i ekologicznością budynków jest głównym powodem atrakcyjności systemu certyfikacji. Czynią one główne czynniki stymulujące inwestycji zrównoważonych - niższe koszty eksploatacji i zgodność z „Zielonymi celami CSR” przejrzystymi i dlatego pomagają skierować rynek nieruchomości ku większemu zrównoważeniu.  Świadectwo potwierdza ekologiczność budynku. Systemy certyfikacji oceniają ekologiczność budynku i potwierdzają jego przyjazność dla środowiska. Ponadto, systemy certyfikacji wyznaczają standardy dla budynków ekologicznych i konkretne cele dla budowlańców, inwestorów i mieszkańców.

Programy certyfikacji zwykle wymagają, by budynek, który ma otrzymać świadectwo, spełniał większość kryteriów obejmujących szeroką gamę czynników środowiskowych (Część 2 powyżej). W niektórych systemach przyznaje się oceny za efektywność, a skala ocen składa się zwykle z trzech lub czterech stopni, na przykład, od „dostatecznego” po „celujący”.  Po uzyskaniu świadectwa, efektywność ekologiczna budynku może zostać pokazana i ogłoszona.

Różne europejskie systemy certyfikacji
W Europie istnieje wiele programów przyznawania świadectw ekologicznych, dostępnych dla właścicieli i zarządców budynków, choć różnią się swoim zakresem. Niektóre wydają świadectwa tylko dla budynków komercyjnych, inne tylko dla nowobudowanych. Niektóre koncentrują się na wykonaniu, inne na kwestiach projektowych (patrz poniżej). Tym niemniej, kilka z tych systemów jest obecnie rozwijanych, by obejmowały dodatkowe rodzaje budynków i sytuacji. Większość systemów certyfikacji może być stosowanych w całej Europie; w praktyce jednak, większość systemów wydaje świadectwa głównie dla budynków w ich krajach ojczystych.

Oprócz programów certyfikacji, istnieją także różne systemy oceny budynków, prywatne i rządowe, które pozwalają czynić porównania wewnątrz-krajowe trendów dotyczących inwestycji ekologicznych w Europie jeszcze trudniejszym.

BREEAM
Pierwszy na świecie szeroko używany system oceny - Building Research Establishment Environmental Assessment (BREEAM) - był wprowadzony w 1990 r. w Wielkiej Brytanii. Program BREEAM jest prowadzony i zarządzany przez prywatny instytut badawczy BRE (Building Research Establishment). Zanim instytut został sprywatyzowany przed dziesięcioma laty, system był obsługiwany i promowany przez władze brytyjskie. Ze względu na to, jak wcześnie się pojawił, na BREEAM wzorowano wiele systemów w innych krajach.

LEED
W 1996 r. opracowany został amerykański system “Leadership in Energy and Environmental Design”. System obsługuje organizacja pozarządowa U.S. Green Building Council (USGBC). Warty uwagi jest fakt, że system zaczęto stosować w wielu krajach poza Stanami Zjednoczonymi, ma on też  coraz silniejszą pozycję na swoim rodzimym rynku.

SBTool wraz z aplikacjami "VERDE" i "Protocollo ITACA"
W swojej obecnej formie, US-LEED i BREEAM nadal słabo radzą sobie z uwzględnianiem specyfiki lokalnych warunków klimatycznych i przepisów. Aby możliwe było uwzględnienie różnic pomiędzy poszczególnymi krajami, w 1996 grupa kanadyjskich badaczy  pracujących dla iiSBE opracowała inny system, znany jako Sustainable Building Tool (SBTool - Narzędzie dot. budynków zrównoważonych). SBTool zawiera podstawowe kryteria wykorzystywane w procesie oceny, które waży się, by uwzględnić lokalne warunki. SBTool jest zatem zestawem narzędzi do projektowania systemu oceny. SBTool wykorzystywany jest szczególnie we Włoszech i Hiszpanii. Lokalnsystem certyfikacji "Protocollo ITACA" oraz "VERDE" oba oparte są na ogólnych założeniach iiSB.

DGNB
Choć Niemcy są największym europejskim rynkiem nieruchomości, do niedawna nie miały własnego systemu certyfikacji. Tak zwane “Niemieckie świadectwo budynku zrównoważonego” wprowadzono dopiero w 2009 r. Pomimo surowych standardów środowiskowych, w porównaniu z USA i innymi krajami, system oceny motywujący firmy budowlane do stasowania ekologicznych technologii pojawił się późno.  Przyczynił się do tego także fakt, iż, z założenia, system miał być bardzo wszechstronny i opierać na konsensusie całego sektora. Zgodnie z DGNB, nowy system ma nie tylko oceniać poziom ekologiczności nowego budynku, ale także wskazywać technologie i produkty dostępne w Niemczech dla budownictwa zrównoważonego i otworzyć na nie nowe rynki. System stworzony we współpracy z Federalnym Ministerstwem Transportu, Budownictwa i Rozwoju Urbanistycznego i jest jednym z najbardziej rozbudowanych systemów certyfikacji na świecie. Opiera się na większej liczbie kryteriów niż większość innych systemów i uwzględnia zarówno czynniki środowiskowe, ekonomiczne jak i społeczne - zasada „potrójnego dna”.

HQE
Podobnie jak Niemcy, także Francja ma własny system certyfikacji. Haute Qualité Environmentale (HQE) utworzono w 1996 r. a prowadzi go paryskie stowarzyszenie Association pour la HQE. Poza tymi dużymi systemami certyfikacji, w Europie istnieje jeszcze kilka innych systemów. Nawet w jednym kraju często funkcjonują różne odrębne systemy. Istnienie tak wielu różnych systemów czyni więc porównywanie efektywności ekologicznej budynków rzeczą raczej trudną.

BREEAM i LEED najszerzej stosowane
Jako pierwsze systemy certyfikacji na swoich rynkach rodzimych i za granicą, świadectwa LEED i BREEAM są najczęściej spotykane wśród budynków posiadających tego typu certyfikaty. Oba systemy są szeroko stosowane na rynkach nieruchomości w ich krajach pochodzenia.  Ostatnio szczególnie LEED bardzo rozprzestrzenił
się w Europie.  Jednak wzrost liczby przyznawanych świadectw nadal w dużym stopniu ograniczony jest do Wielkiej Brytanii i USA.

Biorąc pod uwagę liczbę budynków ze świadectwami w Wielkiej Brytanii i USA, oczywiste jest, że pomimo wcześniejszego wprowadzenia BREEAM, liczba budynków ze świadectwem LEED w USA jest większa niż tych ze świadectwem BREEAM w Wielkiej Brytanii (dane z końca 2009 r.). Wynika to, w znacznym stopniu, z większych rozmiarów amerykańskiego rynku nieruchomości i szybszego przyjmowania nowych trendów przez rynek amerykański. Z drugiej strony, BREEAM jest o wiele częściej przyznawany budynkom mieszkalnym - w sumie budynków z tym świadectwem jest ponad 100.000.

Różne systemy, różne rozłożenie akcentów
Wszystkie systemy certyfikacji oparte są na pewnych, z góry określonych, kryteriach. W zależności od oceny uzyskanej przez budynek w każdej kategorii, przyznaje się świadectwa i oceny. Pomimo wielu zasadniczych podobieństw, w definicjach wzorcowego budynku ekologicznego stosowanych w poszczególnych systemach nacisk położony jest na różne aspekty. Wynika to głównie z faktu, że powstawały one niezależnie od siebie oraz z różnic narodowych i klimatycznych.
Większość głównych systemów certyfikacji obejmuje kryteria dotyczące efektywnego wykorzystania energii i wody. Większość systemów uwzględnia także właściwą lokalizację, bliskość transportu publicznego oraz środowisko wewnątrz budynku (dostęp światła dziennego, temperatura powietrza, itp.). Jednak nie wszystkie systemy przywiązują wagę do wyników ekonomicznych inwestycji w zielone budownictwo.

Bez względu na różne rozłożenie akcentów, metody oceny powinny uwzględniać punkt widzenia wszystkich interesariuszy, w tym właścicieli, najemców, deweloperów i całego społeczeństwa.  Dla właściciela najważniejsze będą kwestie finansowe, podczas gdy dla użytkownika budynku najistotniejsza może być jakość powietrza wewnątrz czy koszty eksploatacji.  Wreszcie, społeczeństwo może mieć najszersze spojrzenie na efektywność ekologiczną budynku. Dobry system powinien
uwzględniać i równoważyć wszystkie interesy. W przeciwnym razie nie może stanowić podstawy świadomych wyborów.

Niemiecki system najbardziej skomplikowany
Nie wszystkie systemy odzwierciedlają wszystkie kryteria zrównoważenia. Największe i najstarsze szeroko stosowane systemy - LEED i BREEAM - obejmują mniej aspektów zielonego budownictwa niż system niemiecki i SBTool. Na przykład, ani LEED ani BREEAM w ogóle nie biorą pod uwagę kosztów; natomiast oba skupiają się na „podstawowych cechach” budynków przyjaznych środowisku, jak energia, woda, środowisko wewnątrz budynku. Natomiast w niemieckim systemie DGNB, uwzględniono wszelkie aspekty zrównoważenia, o czym była mowa w części 2. powyżej. Między innymi, system uwzględnia problem kosztów, stabilności wartości, funkcjonalności oraz odbioru technicznego. SBTool jest drugim najbardziej skomplikowanym systemem. On także obejmuje najbardziej podstawowe kryteria. Jest jednak nieco mniej szczegółowy niż system niemiecki, na przykład jeśli chodzi o kwestie ekonomiczne. System francuski, HQE, bierze pod uwagę funkcjonalność ale ignoruje względy finansowe, co plasuje go pomiędzy tymi dwiema grupami.

Ocena nie jest równoznaczna z certyfikacją
Poza certyfikacją (przyznawaniem świadectw), wiele programów stosuje także system oceny. Systemy oceny nie służą oficjalnemu uznaniu danego budynku za ekologiczny; mają one raczej na celu pomagać firmom budowlanym i deweloperom w planowaniu, budowaniu i zarządzaniu zielonymi budynkami poprzez opracowanie przejrzystych kryteriów konstrukcji ekologicznych. Zwykle są one także mniej kosztowne, co czyni je atrakcyjnymi także w przypadku budynków mieszkalnych.

Wśród najbardziej uznanych europejskich systemów oceny znajduje się szwedzki "Miljöklassad", fiński "PromisE" i norweski "Økoprofil". Kraje skandynawskie mają bardzo surowe normy środowiskowe i silnie promują kwestie ochrony środowiska. System szwedzki ocenił już na przykład ponad 2000 budynków.

System Unii Europejskiej

W kontekście dyrektywy EPBD i inicjatywy rynków pionierskich, Unia Europejska także wprowadziła własny system oceny. Celem programu jest podnoszenie świadomości i dostarczanie informacji na temat finansowo opłacalnych energooszczędnych inwestycji. “Program Zielonego Budownictwa” ("GreenBuilding Programme") zainicjowany przez Unię Europejską w 2005 jest właśnie takim systemem oceny.  Aby uzyskać status tzw. “Zielonego partnera w budownictwie” należy spełnić cztery warunki:
- Przeprowadzić audyt energetyczny
- Przygotować plan działania
- Zrealizować plan działania
- Zobowiązać się do składania regularnych sprawozdań ze zużycia energii

Plan działania musi uwzględniać kroki służące poprawie efektywności ekologicznej budynku i stanowi podstawę do wydania decyzji o przyznaniu statusu zielonego partnera.

Bardziej ekologiczne kraje rzadziej przyznają świadectwa
Podsumowując, zauważyć należy, że kraje o bardziej restrykcyjnych przepisach środowiskowych często mają krótszą historię certyfikacji prowadzonej na dużą skalę. Na przykład w Niemczech system certyfikacji wprowadzono dopiero w 2009 r. Kraje północnej Skandynawii, które – według wspomnianych już badań IWU – mają nieco ostrzejsze normy, obecnie mają jedynie systemy oceny. Natomiast system certyfikacji jest częściej spotykany w krajach, gdzie środowisko jest słabiej chronione, jak USA. Dzieje się tak, być może, dlatego, że system certyfikacji przyznający świadectwa każdemu nowemu domowi wybudowanemu zgodnie z obowiązującymi w danym kraju surowymi przepisami może przynosić niewielkie korzyści  krajom stosunkowo bardziej ekologicznym.  Z drugiej strony, kraje, gdzie mniej dba się o środowisko, pewnie nie skorzystałyby zbytnio z bardzo wymagającego systemu certyfikacji, którego wymogi są surowsze niż przepisy budowlane.

Sieci i instytucje międzynarodowe
Większość systemów oceny i certyfikacji budynków ekologicznych należy do dwóch międzynarodowych sieci: World Green Building Council (WGBC) i International Initiative for a Sustainable Built Environment (iiSBE). WGBC obejmuje dwa największe systemy certyfikacji, LEED i BREEAM oraz lokalne systemy LEED, hiszpański VERDE i niemiecki DGNB. SBTool został opracowany i jest obsługiwany przez iiSBE.  Podczas gdy sieć WGBC jest większa i ma charakter bardziej komercyjny, iiSBE skupia się bardziej na działalności badawczo-rozwojowej. Obie organizacje regularnie organizują międzynarodowe konferencje służące łączeniu i wymianie doświadczeń.

Ku większej porównywalności?
Ostatnio pojawiła się kolejna grupa, Sustainable BuildingAlliance (SB Alliance). Do jej członków należy francuski system HQE, DGNB i BREEAM oraz Green Building Council, który odpowiada za system LEED. W przeciwieństwie do WGBC i iiSBE, SB Alliance nie tylko zrzesza członków, ale także działa na rzecz wprowadzenia wspólnych miar i wskaźników stanowiących zbiór podstawowych cech zielonych budynków - SB Core. Mogą być one dostosowywane do lokalnych warunków, ale zachowują pewien poziom porównywalności pomiędzy różnymi lokalizacjami geograficznymi, co pomaga inwestorom, najemcom i właścicielom oceniać ich portfele budynków nie bacząc na granice.

Współistnienie wielu różnych systemów i różnorodność norm i przepisów sprawia, że podejmowanie świadomych decyzji i ocena sytuacji zielonego budownictwa w Europie jest rzeczą trudną.  Tym niemniej, gdy EPBD zostanie w pełni wdrożona we wszystkich krajach europejskich, przepisy budowlane będą bardziej spójne, a inicjatywa SB Alliance ograniczy bieżące problemy.

Większa porównywalność pomiędzy systemami nie tylko ułatwi inwestorom, najemcom i właścicielom podejmowanie świadomych decyzji. Zmusi także firmy oferujące usługi certyfikacyjne w danym kraju do konkurowania pomiędzy sobą za pomocą cen, usług i norm środowiskowych, które ich oceny uwzględniają.  
Ponowna certyfikacja i efektywne korzystanie z budynków.Dzięki lepszemu zrozumieniu idei zielonego budownictwa, większą wagę przywiązuje się do dwóch związanych z tym kwestii: znaczenie efektywnego użytkowania budynku, oprócz właściwego jego zaprojektowania oraz konieczność ponownej okresowej certyfikacji, aby zapewnić, że budynki są użytkowane w sposób tak efektywny, jak zostały zaprojektowane. System LEED już podjął działania w tym kierunku, a wkrótce zapewne dołączą inni.

Zwrócenie uwagi na użytkowanie budynku jest uznaniem faktu, że wiele aspektów trwałego wpływu budynku na środowisko, czyli tzw. śladu odciśniętego na środowisku (environmental footprint) można zredukować przy minimalnych lub zerowych nakładach, bez względu na to, jak został zaprojektowany budynek. Jednym z najważniejszych elementów jest świadomość i postawa zarządców budynków. Jednakże, maksymalne wykorzystanie możliwości budynku zwykle wymaga przeprowadzenia formalnego procesu “odbioru technicznego”, w którym wszystkie systemu budowlane są dostrojone przez dobrze wykwalifikowanych inżynierów, by uzyskać maksymalną efektywność. Okresowa ponowna certyfikacja może więc zapewnić świadome i rozsądne zarządzanie budynkami przez ich zarządców.  

5.   Czynniki ograniczające

Jak wspomniano powyżej, ocena wielkości rynku zielonych budynków jest trudna ze względu na rozbieżności regionalne i sektorowe w definicjach i sposobie ewidencjonowania. Bez względu na to, w jaki sposób ocenia się zasoby budynków zielonych, oczywiste jest, że sektor nieruchomości jest raczej opieszały we wdrażaniu zrównoważonych technologii w porównaniu z innymi grupami społecznymi czy nawet sektorami gospodarki. Mimo tak wielu przekonujących dowodów przemawiających za rozwojem i inwestycjami w budownictwo ekologiczne, nadal pozostaje pytanie, dlaczego inwestycje te są wciąż tak rzadkie.

Poprzednio, ważną rolę odgrywał brak świadomości wśród inwestorów oraz niewielkie doświadczenie deweloperów. Skuteczny rozwój zielonego budownictwa wymaga specjalistycznej wiedzy z zakresu projektowania, marketingu, zezwoleń, certyfikacji i użytkowania.  Związany jest z tym także problem ograniczonej liczby specjalistów, którzy mogą oceniać budynki i przyznawać świadectwa. Po dekadzie zdobywania doświadczeń, ten problem zaczyna tracić na znaczeniu.

Światowa recesja hamuje rozwój budownictwa ekologicznego. W najbliższych latach nie można się spodziewać wielu inwestycji w sektorze prywatnym, dlatego podaż nowych zielonych budynków na pewno istotnie spadnie. Poza kwestiami krótkoterminowymi, jeszcze kilka innych czynników hamuje rozwój zielonego budownictwa, szczególnie inwestorzy zewnętrzni.

Źródła danych i sposoby pomiaru
Pierwszy problem to brak przejrzystego i spójnego zestawu danych operacyjnych i transakcyjnych, które stanowią podstawę decyzji w sektorze nieruchomości. Wyraźnie widać to szczególnie w Europie, która nie doczekała się nawet jeszcze jednej porządnej analizy korzyści finansowych, jakie można uzyskać z budynków ekologicznych w porównaniu z tradycyjnymi - wszystkie większe tego typu opracowania skupiały się dotąd na amerykańskich i, w mniejszym stopniu, na australijskich nieruchomościach. Nie ma powodów, by przypuszczać, że Większość budów zielonych budynków została zainicjowana i jeswłasnością rządów i firm, które są jednocześnie ich użytkownikami; dużo mniej jest budynków będących własnością inwestorów, którzy wynajmują powierzchnie osobom trzecim. Dzieje się tak przede wszystkim ze względu na rozbieżność pomiędzy interesami właścicieli (którzy ponoszą koszty) i najemców (którzy odczuwają korzyści) – zjawisko to ekonomiści nazywają „agency problem”. W tradycyjnych umowach najmu, to wynajmujący pokrywa nakłady kapitałowe konieczne do zwiększenia efektywności, podczas gdy większość korzyści z ekologiczności budynku odczuwa jego użytkownik, a najemcy zasadniczo nie w pełni rekompensują wynajmującemu wartość korzyści, jakie uzyskują.

Aby rozwiązać ten problem, branża wypracowała kilka nowych rozwiązań, jak „zielony najem”. Wynajmujący i najemca uzgadniają, jak wynajmujący może skorzystać z pozytywnych zewnętrznych skutków niższych kosztów eksploatacji ponoszonych przez najemcę prywatnego lub komercyjnego, jednak umowy takie wciąż są nowością i rzadkością. Ponadto, na przeszkodzie takim umowom stanąć mogą przepisy. Na przykład w niemieckim prawie lokatorskim istnieją ograniczenia dotyczące wzrostu czynszu netto w budynkach mieszkalnych z powodu modernizacji budynku do 11%, a „zielony wskaźnik czynszowy” (Green Rent Index) nie jest jeszcze powszechnie używany. Wskaźnik ten umożliwia dodatkowe podwyżki czynszu, jeśli efektywność budynku jest większa, niż zakładają obowiązujące normy budowlane. Jednak efektywność ekologiczna oznacza większe koszty, które należy ponieść „z góry”, a których ponieść wynajmujący może nie być w stanie ze względu na ograniczenie prawa do podwyższania czynszu. Z drugiej strony, rządowe agencje i największe korporacje są właścicielami znacznie większej części użytkowanych przez siebie obiektów niż inne rodzaje najemców, stąd łatwiej im odczuć korzyści, jakie dają zielone budynki.

Bieżące koszty a przyszłe korzyści
Innym czynnikiem ograniczającym budownictwo ekologiczne jest różnica w horyzoncie czasowym inwestycji pomiędzy budynkami zielonymi a tradycyjnymi. Uzasadnienie biznesowe budownictwa ekologicznego opiera się na podstawowym założeniu, że właściciel powinien rozważać koszty inwestycji z perspektywy całego cyklu życia nieruchomości, a nie tylko jako koszty budowy - jest to rachunek kosztów cyklu życia. Zwykle budowa zielonego budynku jest nieco droższa („pierwszy koszt”), ale jego utrzymanie i eksploatacja - tańsza, tak więc koszty ogółem w całym cyklu życia są de facto niższe.

Według World Business Council, ta zwyżka kosztów jest zwykle przeszacowywana , co zniechęca deweloperów do inwestycji, które w rzeczywistości przynoszą zyski – jest to jeszcze jeden z aspektów problemu braku danych, omawianego powyżej. Większym problemem jest fakt, że okres, w jakim zwracają się poniesione koszty w przypadku wprowadzania rozwiązań ekologicznych, przekracza typowy czas posiadania nieruchomości, który zwykle wynosi od 5 do 10 lat.  Większość inwestorów rozważa jedynie inwestycje, które zwrócą się przed końcem planowanego (pozostałego) okresu posiadania nieruchomości, po części ze względu na presję i korzyści finansowe z krótkoterminowych zysków. Kwestia ta traci na wadze ze względu na rosnące ceny energii, jednak dłuższy niż typowy horyzont czasowy inwestycji nadal stanowi przeszkodę dla wielu inwestorów i hamuje rozwój zielonego budownictwa.

W przypadku prywatnych właścicieli domów problem ten wygląda nieco inaczej. Problem przeszacowania zwyżki kosztów potęguje problem finansowy. Zakup lub budowa domu to zwykle największa inwestycja, wjaką angażują się gospodarstwa domowe. Dodatkowe koszty budowy nowego lub modernizacji istniejącego już domu z wykorzystaniem technologii ekologicznych, aby uzyskać wyższą efektywność, dodatkowo zwiększa obciążenia finansowe i czyni inwestycje niewykonalną dla wielu rodzin.

Dlatego też, zielone budownictwo wybierają raczej agencje rządowe, wielkie korporacje i właściciele/użytkownicy nieruchomości, z których wszyscy preferują dłuższy horyzont czasowy inwestycji i potrafią uzyskać coś dla siebie z korzyści odczuwanych przez najemców w większym zakresie, niż typowi instytucjonalni inwestorzy sektora nieruchomości.

6.  Wnioski

Dążenie do większej efektywności jest cechą gospodarek rynkowych, a sektor nieruchomości w Europie nie jest tu wyjątkiem. Tym niemniej, wobec zgodności naukowców co do globalnych skutków emisji CO2 i silnego poparcia politycznego dla jej ograniczania, temat zwiększania efektywności energetycznej zyskał ostatnio na znaczeniu.   

Sektor budownictwa został zidentyfikowany przez Unię Europejską jako jeden z rynków o największym potencjale, jeśli chodzi o ograniczanie zużycia energii. Chodzi tu nie tylko o to, że sektor ten jest odpowiedzialny za ponad 40% ogólnego zużycia energii w Europie; technologie ekologiczne przyczyniają się także do stosunkowo dużego ograniczenia wykorzystania zasobów przy relatywnie małych kosztach redukcji emisji. Technologie te czynią wyższe początkowe koszty zielonych budynków opłacalnymi z punktu widzenia całego cyklu życia budynku.

Jednak zdecydowany zwrot ku zielonemu sektorowi nieruchomości nadal ma przed sobą poważne wyzwania. Zjawisko “agency problem” polegające na rozbieżności interesów właścicieli, którzy ponoszą koszty i najemców, którzy odczuwają korzyści z poniesienia tych kosztów, jest jednym z czynników hamujących zainteresowanie inwestorów. Inną główną przeszkodą jest brak porównywalnych standardów obowiązujących w całej branży oraz spójnych danych i miar, co rodzi niepewność, co do opłacalności inwestycji w zielone budownictwo.

Czynniki te są jednak więcej niż tylko równoważone przez efekty interwencjonizmu rządowego, będącego chyba najważniejszym czynnikiem stymulującym rozwój budownictwa ekologicznego w Europie.  Wybrano drogę zaostrzania przepisów budowlanych i tworzenia programów zachęt, co ma silny wpływ na rynek.

Czasem jednak ludzie nie potrzebują wielkich zachęt albo restrykcyjnych przepisów, by zmienić swoje zachowania. Richard Thaler i Cass Sunstein, dwaj profesorowie posługujący się wynikami ekonomii behawioralnej, powiedzieliby pewnie: “Wystarczy szturchnięcie”. W przypadku zielonych budynków, wymóg podawania do wiadomości publicznej informacji o efektywności energetycznej budynku, jaki na przykład wprowadzono w Wielkiej Brytanii w odniesieniu do budynków użyteczności publicznej, może zmienić zachowanie ludzi w większym stopniu niż jakiekolwiek przepisy.

Tak czy owak, przyszłe przepisy UE prawdopodobnie wprowadzą wymóg budowania od 2021 r. wyłącznie budynków wysoce energooszczędnych oraz wyższe normy efektywności energetycznej dla budynków już istniejących. Będzie to kolejny ważny krok ku stworzeniu sektora zielonego budownictwa. Ale zanim jeszcze sektor budownictwa ekologicznego rozwinie się na tyle, by przestać być zjawiskiem niszowym, i tak wejdzie do głównego nurtu.