Eksmisja z mieszkania dopiero po rozwiązaniu umowy najmu

Czytelnik jest właścicielem wybudowanego przed wojną domu, w którym znajdują się cztery mieszkania. Jedno z nich zajmuje drugie pokolenie lokatorów tzw. kwaterunkowych. Lokatorzy ci nie dbają o mieszkanie i zalegają z zapłatą niewielkiego czynszu za ponad rok. Czytelnik pyta, czy może wystąpić do sądu o ich eksmisję.

Tak, ale dopiero po ustaniu najmu, które poprzedzić musi jego wypowiedzenie. Zgodnie z art. 11 ustawy o ochronie lokatorów i mieszkaniowym zasobie gminy najem mieszkania może być wypowiedziany tylko w sytuacjach w niej wskazanych i obowiązkowo na piśmie, z określeniem przyczyny wypowiedzenia. Nie wchodzi tu w rachubę zerwanie umowy ze skutkiem natychmiastowym. Właściciel może wypowiedzieć najem nie później niż na miesiąc naprzód.

Taką możliwość ma on przede wszystkim wówczas, gdy lokator:

- pomimo pisemnego upomnienia nadal używa mieszkania w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem, lub zaniedbuje obowiązki ciążące na lokatorze, dopuszczając do powstania szkód, lub też niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców,

- pomimo pisemnego upomnienia wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali,

- zalega z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie mieszkania co najmniej za trzy pełne okresy płatności.

Wypowiedzenie z powodu zalegania z czynszem właściciel musi poprzedzić uprzedzeniem lokatora na piśmie o takim zamiarze. Musi też wyznaczyć mu dodatkowo miesięczny termin do zapłaty zaległych i bieżących należności. Jeśli formalności tych nie dopełni, wypowiedzenie będzie nieważne. Do rozwiązania umowy najmu oczywiście nie dojdzie, jeśli lokator w wyznaczonym terminie zaległość ureguluje.

Właściciel ma prawo wystąpić do sądu o orzeczenie eksmisji dopiero wówczas, gdy umowa najmu przestała go wiązać. Sąd w takim wypadku bada, czy istotnie były powody do jej wypowiedzenia i czy wypowiedzenie było ważne. Często jednak uzyskanie takiego wyroku nie oznacza, że szybko byłego lokatora uda się właścicielowi pozbyć. Tak się nie stanie np., jeśli sąd przyzna mu prawo do lokalu socjalnego, a gmina takimi nie dysponuje. Komornik nie przeprowadzi eksmisji, dopóki gmina lokalu takiego nie zaoferuje. Przystąpi do niej dopiero wówczas, gdy były lokator nie skorzysta z oferty gminy.

Sąd nie może odmówić przyznania w wyroku eksmisyjnym prawa do lokalu socjalnego mieszkającym w danym lokum:

- kobiecie w ciąży,

- małoletniemu, osobie niepełnosprawnej albo ubezwłasnowolnionej oraz osobom sprawującym nad nimi opiekę wspólnie z nimi zamieszkałym,

- obłożnie chorym,

- emerytom i rencistom spełniającym kryteria do korzystania z pomocy społecznej,

- osobie mającej status bezrobotnego,

- osobie spełniającej przesłanki określone przez gminę.

W innych sytuacjach może przyznać prawo do takiego lokalu, ale nie musi. Przy podejmowaniu takiej decyzji musi brać pod uwagę dotychczasowy sposób korzystania z lokum oraz szczególną sytuację materialną i rodzinną byłego lokatora.

Sąd nie ma takiego obowiązku, jeżeli wskazane osoby mogą zamieszkać w innym lokalu niż dotychczas używany.