Fundacje budownictwa społecznego alternatywą dla gminnych problemów mieszkaniowych

Rozmowa z Prezesem Zarządu Instytutu Gospodarki Nieruchomościami oraz Prezydentem Federacji Gospodarki Nieruchomościami, Panem Arkadiuszem Borek:

Osobiście uważam, że wprowadzenie radykalnych zmian systemu budownictwa społecznego w Polsce powinno było nastąpić już dawno temu. Problem z zaspokojeniem potrzeb mieszkaniowych osób o niskich dochodach oraz brak mieszkań komunalnych czy też deficyt środków finansowych na budowę nowych mieszkań jest zjawiskiem niepokojącym i nasila się z roku na rok. Polska systematycznie umacnia ostatnie miejsce w Europie pod względem zaspokajania potrzeb mieszkaniowych. Ilość  budowanych mieszkań zmniejsza się dramatycznie  przy jednoczesnym wzroście obywateli oczekujących na uzyskanie własnego mieszkania. Dotychczas budownictwo społeczne funkcjonowało w oparciu o ustawę z dnia 26 października 1995 r. o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego (Dz. U. z 2000 r. Nr 98, poz. 1070 z późn. zm.), jednak ze względu na zmienione uwarunkowania społeczne, ekonomiczne oraz system instrumentów stymulowania mieszkalnictwa wprowadzenie tak znacznych zmian było rzeczą nieuniknioną.

Z czego wynika utworzenie oraz jak powinny funkcjonować fundacje budownictwa społecznego?  
 Utworzenie fundacji budownictwa społecznego  wynika z potrzeby podjęcia działań, które przyczyniłyby się do poprawy istniejącej sytuacji mieszkaniowej oraz ma na celu wzmocnienie roli gmin poprzez dostarczenie nowego instrumentu do tworzenia warunków zaspokajania lokalnych potrzeb mieszkaniowych ich mieszkańców (mowa o osobach nisko i średniozamożnych, które muszą spełniać ustalone kryteria dochodowe i nie mieć tytułu prawnego do innego mieszkania). Ze względu na nieustanną konieczność budowania nowych mieszkań, proponowane przez Ministerstwo rozwiązanie ma swoje głębokie uzasadnienie. Powszechnie bowiem wiadomo, że gminy mają bardzo ograniczone możliwości realizacji ustawowego obowiązku zaspokajania potrzeb mieszkaniowych  ze względu na brak wolnych mieszkań komunalnych oraz brak środków finansowych na budowę nowych mieszkań. Propozycja wprowadzenia takich podmiotów jak fundacje budownictwa społecznego jest, moim zdaniem, bardzo dobrym rozwiązaniem, pod warunkiem, że byłyby one tworzone nie tylko przez gminy, ale również przy współudziale organizacji pozarządowych działających na terenie gminy. Optymalnym rozwiązaniem byłoby konstruowanie tych fundacji z podmiotów, które znają się na zarządzaniu nieruchomościami oraz budownictwie, gdzie jeden z fundatorów byłby kimś w rodzaju „operatora” przedsięwzięcia. Zauważalne jest bowiem stanowisko gmin sprowadzające się jedynie do obowiązku dostarczania lokali mieszkalnych mieszkańcom gminy, a pomijane są kwestie związane z obowiązkiem utrzymywania na odpowiednim poziomie gminnych zasobów lokali mieszkaniowych, co w konsekwencji prowadzi do złego gospodarowania i zarządzania przez gminy posiadanym zasobem. Niepokojąco przedstawia się również stan techniczny zasobów komunalnych, gdzie jedną z głównych przyczyn jest niedostosowanie i brak urealnienia zasad polityki czynszowej do stanu utrzymania zasobu mieszkaniowego – uzyskane wpływy z tytułu najmu lokali mieszkalnych nie rekompensują rzeczywistych kosztów utrzymania zasobów mieszkaniowych. Szczególnie ważne jest również, aby ustawodawca bezwzględnie zapewnił różne przywileje tego typu fundacjom, aby mogły funkcjonować w sposób sprawny.

W świetle powyższych uwag wynika, że gminy borykają się często z problemami, których mogłyby uniknąć dzięki odpowiednio zaplanowanym działaniom, które należałoby podjąć…

Zgadza się. Jednym z powodów takiego obrotu rzeczy jest fakt , że mimo iż ustawa o ochronie praw lokatorów w art. 21 nakłada na gminy obowiązek uchwalania wieloletnich – minimum pięcioletnich planów gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy, to jednak wiele gmin nie posiada takich planów lub też przyjęte plany nie zawierają wszystkich wskazanych w ustawie elementów bądź też, pomimo opracowania i przyjęcia takiego planu, przewidziane w nim założenia nie będą realizowane. Należy pamiętać, że prawidłowo opracowane wieloletnie programy gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy powinny zawierać przede wszystkim: dane o wielkości i stanie technicznym zasobu mieszkaniowego, analizy potrzeb remontowych, wysokość wydatków, określenie potrzeb mieszkaniowych, zasad polityki czynszowej itp. Należy również pamiętać, że dobrze wykonane plany powinny korespondować z planowanym budżetem gminy oraz planami inwestycyjnymi, jak i powinny uwzględniać planowaną sprzedaż lokali, kwestie związane z pozyskaniem nowych lokali przeznaczonych na zabezpieczenie potrzeb mieszkaniowych oraz realizację przedsięwzięć inwestycyjno – budowlanych, powiększających gminne zasoby mieszkaniowe o nowe lokale mieszkalne bądź lokale wyremontowane i zaadaptowane do celów mieszkalnych.

Jak to wszystko wygląda w praktyce?
Mimo, iż ustawa o ochronie praw lokatorów w art. 22 obliguje gminy do przeznaczenia części swoich zasobów na lokale socjalne, to znaczna część gmin nie realizuje tego zadania, gdyż ze względu na brak wyodrębnionych lokali socjalnych jest to po prostu nierealne. Tym samym ilość osób oczekujących na przydział lokalu socjalnego znacznie przewyższa liczbę lokali przeznaczonych na ten cel oraz możliwości własne gmin co do wykonania tego zadania. Taka sytuacja pociąga za sobą coraz większą ilość wyroków eksmisyjnych, a w konsekwencji również zwiększającą się ilość wydatków ze strony gmin z uwagi na brak możliwości wskazania lokali socjalnych. Pojawia się tutaj swoisty paradoks, ponieważ ustawa o ochronie praw lokatorów nakłada na gminę  obowiązek zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych, a z drugiej strony brak środków finansowych powoduje, że niestety nawet mimo szczerych chęci, gminy nie są w stanie spełnić swego ustawowego obowiązku. Sytuacja ta może ulec poprawie jedynie poprzez aktywne wsparcie ze strony Rządu oraz stworzenie dobrego prawa w przedmiotowym zakresie, co miejmy nadzieje, zapoczątkowane zostanie dzięki dokumentowi traktującemu o kierunkach reformy systemu budownictwa społecznego w Polsce.

Gmina ma obowiązek dostarczyć lokal socjalny osobie, która uzyskała do niego prawo na podstawie wyroku sądu czyli, jeżeli tego nie zrobi, musi liczyć się z możliwością poniesienia konsekwencji finansowych?

Trybunał Konstytucyjny w wyroku z dnia 8 kwietnia 2010 r. wypowiedział się jednoznacznie, że obowiązek wypłaty odszkodowania wynika z art. 77 ust. 1 Konstytucji i stanowi konsekwencję braku realizacji jednego z podstawowych zadań własnych gminy. Takim obowiązkiem ze strony gminy jest zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych członków wspólnoty samorządowej. Trybunał Konstytucyjny orzekł, że prawo do żądania odszkodowania w pełnej wysokości od gminy za niedostarczenie lokalu socjalnego jest zgodne z Konstytucją.

To jest niemalże przysłowiowy „gwóźdź do trumny” dla budżetów miast!
A. B.: Na pewno stawia to gminy w bardzo ciężkiej sytuacji, ponieważ będą one zmuszane do podjęcia pilnych działań z wykorzystaniem proponowanych przez Ministerstwo instrumentów wsparcia budownictwa społecznego. Zakładam, że przedsięwzięcia mające na celu tworzenie mieszkań socjalnych muszą być prowadzone przy wykorzystaniu środków samorządów gminnych, w ramach realizacji lokalnej polityki mieszkaniowej oraz własnych środków inwestorów. Część inwestycji prowadzona będzie zapewne z wykorzystaniem trzech instrumentów będących w partii władz centralnych:

1) - dofinansowanie części przedsięwzięcia polegającego na tworzeniu zasobu mieszkań społecznych. Źródłem wsparcia, udzielanego na zasadach podobnych do finansowania budownictwa socjalnego, będzie Fundusz Dopłat;
2) – preferencyjne kredyty udzielane przez Bank Gospodarstwa Krajowego w oparciu o środki zlikwidowanego Krajowego Funduszu Mieszkaniowego oraz dopłaty budżetu państwa;
3) – zwolnienie od podatku dochodowego od osób prawnych (CIT) dochodów inwestorów budownictwa społecznego uzyskanych z gospodarki zasobami mieszkaniowymi i przeznaczonych na cele związane z utrzymaniem tych zasobów oraz wprowadzenie dodatkowego zwolnienia w podatku CIT w stosunku do towarzystw budownictwa społecznego (lub innych inwestorów) w związku z przeznaczeniem osiąganych dochodów na tworzenie zasobu mieszkań społecznych.

Stawia to przed Państwa Instytutem duże wyzwania…
Zapewne tak. Niemniej jednak w ostatnich latach wykonaliśmy przeszło 250 strategicznych dokumentów dla gmin z terenu całej Polski. W chwili obecnej obsługujemy kilka gmin pod kątem budownictwa komunalnego z wykorzystaniem ustawy o PPP lub ustawy koncesji na roboty lub  usługi budowlane. Przykładem może być tutaj gmina Bolesławiec, dla której przygotowaliśmy pełną obsługę pod kątem budowy ok. 300 mieszkań komunalnych. Bez cienia wątpliwości przystąpimy również do procesu tworzenia wraz z gminami fundacji budownictwa społecznego, skoro ustawodawca stwarza takie możliwości. Zasadne i celowe byłoby, aby tworzone fundacje budownictwa społecznego uwzględniały możliwość wdrożenia nowego systemu realizacji przedsięwzięć budownictwa mieszkaniowego w formule mieszkań na wynajem, z wykorzystaniem partycypacji finansowej (np. ok. 10%) przyszłego najemcy. Docelowo, opłacany przez najemcę czynsz najmu powiększałby udział partycypacji, aż do ostatecznego przeniesienia własności na najemcę lokalu mieszkalnego.