Jak kupić pierwsze mieszkanie?

Wyszukiwarka nieruchomości Morizon.pl wraz z porównywarką produktów finansowych Finanse.nokaut.pl sprawdziła jak duże mieszkanie kupimy w Warszawie biorąc kredyt na nieruchomość o wartości 350 000 zł.

W porównaniu zostały zestawione 4 możliwości:

•    Kredyt z dopłatą „Rodzina na Swoim” – kwota kredytu i wartość nieruchomości 350.000 zł, LTV  100%, przy 30 letnim okresie kredytowania.

•    Kredyt z dopłatą „Rodzina na Swoim” – wartość nieruchomości 350.000,  kwota kredytu 280.000 zł przy LTV 80% i 30 letnim okresie kredytowania.

•    Kredyt bez dopłaty – kwota kredytu i wartość nieruchomości 350.000 zł, LTV 100%, przy 30 letnim okresie kredytowania.

•    Kredyt bez dopłaty – wartość nieruchomości 350.000,  kwota kredytu 280.000 zł przy LTV 80% i 30 letnim okresie kredytowania.

Metraż zależy od odległości od centrum

Jak wynika z danych Morizon.pl, najmniej za m2 mieszkania zapłacimy w Wesołej, na Białołęce, Targówku, Wawrze, Ursusie i Pradze Północnej. Ceny wahają się w tych dzielnicach między 7 tyś. zł, a 7,8 tyś. zł. W przypadku zakładanej kwoty 350 000 zł możemy znaleźć mieszkania o metrażu od 44 do 50 m2. Jak wiadomo, cena zależy tu głównie od lokalizacji, a wszystkie wyżej wymienione dzielnice znajdują się na obrzeżach stolicy, skąd dojazd w godzinach szczytu do centrum może przekroczyć nawet godzinę. Więcej bo w granicach 8,5 tys zł zapłacimy za m2 nieruchomości we Włochach, na Pradze Południowej, Bemowie i Bielanach. Dysponując kwotą 350 000 zł będzie nas stać na mieszkanie o powierzchni 40 m2 – 43 m2. W raz z malejącym metrażem maleje nam odległość od centrum.

Dla osób bez samochodu, poszukujących mieszkania, z którego mogłyby dostać się do centrum w przeciągu 20 minut najlepszą lokalizacją będą takie dzielnice jak: Ursynów, Mokotów, Śródmieście i Żoliborz, przez które biegnie linia metra, jak również Wola i Ochota, które są położone w bezpośrednim sąsiedztwie ze Śródmieściem. Ceny w najdroższych dzielnicach zaczynają się od 9,2 tyś. zł na Ursynowie, a kończą na ponad 13 tyś. zł w ścisłym centrum. Za 350 000 zł możemy w tych dzielnicach liczyć jedynie na kawalerkę lub bardzo małe mieszkanie dwupokojowe, ponieważ metraż jaki uzyskamy w tej cenie to od 38 do poniżej 27 m2.

^{_{Tabela 1. Wyszczególnienie dzielnic Warszawy ze średnimi cenami za m2, metrażem możliwym do kupienia za kwotę 350 000 zł oraz udziałem lokali spełniających warunki programu Rodzina na Swoim. Źródło: Morizon.pl. 10.08.2010}}

Decydując się na kredyt preferencyjny należy pamiętać o warunkach jakie musi spełnić dana nieruchomość. Aby otrzymać kredyt w ramach programu Rodzina na Swoim (RnS), powierzchnia użytkowa mieszkania nie może przekraczać 75m2, a cena za m2 9080,40 zł (w przypadku miasta Warszawy). Inne warunki uzyskania kredytu preferencyjnego możemy znaleźć na stronie www.finanse.nokaut.pl. W Warszawie, gdzie ceny za metr kwadratowy są najwyższe w kraju, należy się spodziewać trudności ze znalezieniem odpowiedniego lokalu, gdyż jedynie 44% mieszkań spełnia te wymagania; najwięcej na obrzeżach miasta bo aż do 98,08% ogłoszeń  z Wesołej, najmniej oczywiście w Śródmieściu – nieco ponad 8%. Należy pamiętać o projekcie, który zakładał, że rynek wtórny ma zostać wykluczony z programu Rodzina na swoim. Początkowo zmiany planowano wprowadzić od nowego roku, jednak termin ten został przesunięty i nie określono go konkretnie. Morizon.pl przypomina, że w każdej dzielnicy możemy znaleźć tzw. atrakcyjne oferty, gdzie cena za metr kwadratowy będzie niższa od średniej w zależności od standardu w jakim jest dany lokal.

„Kluczowe przy wyborze mieszkania jest to, czy spełnia ono możliwie wszystkie oczekiwania w ramach dostępnego budżetu. Dobrze jest więc, w pierwszej kolejności zbadać swoją zdolność kredytową, a dopiero później wyszukać właściwą nieruchomość. Najprościej jest to zrobić w Internecie, który jest jedynym medium pozwalającym w prosty sposób przejrzeć niemal całą dostępną na rynku ofertę. W wyszukiwarce nieruchomości Morizon.pl jest przeszło 650 tysięcy ofert, jest więc w czym wybierać!” - komentuje Bolesław Drapella, prezes Morizon.pl.

Kredyt kredytowi nierówny

Na podstawie zestawienia od Finanse.Nokaut.pl możemy dokonać analizy kredytów oferowanych przez największe banki w Polsce. Różnica między najtańszym kredytem „RnS” bez wkładu własnego, a najtańszym bez dopłat wynosi 75,1 tyś. zł, natomiast między najdroższymi – 40,7 tyś. zł. Im większy kredyt, tym większe różnice. Korzyści finansowe płynące z programu rządowego „Rodzina na swoim” powodują coraz większe zainteresowanie tymi kredytami. Niestety już za 2 lata może ich nie być a od nowego roku maja zostać wprowadzone poważne ograniczenia, dlatego warto zastanowić się czy nie kupić mieszkania już w najbliższej przyszłości i „załapać się” na tego rodzaju wsparcie.

W tabeli nr 2 zestawione zostały kredyty bez wkładu własnego z dopłatą rządową. W porównaniu mamy zsumowane raty oraz koszty otrzymania kredytu (na który składają się: prowizja, ubezpieczenie niskiego wkładu, wycena nieruchomości i inne opłaty), które po dodaniu tworzą nam całkowitą kwotę do spłaty. Różnice między bankowymi ofertami są widoczne gołym okiem, zarówno patrząc na wysokość raty, jak i całkowitą kwotę do spłaty. Kredyt w Banku Pocztowym jest tańszy o blisko 240 000 zł od takiego samego w Pekao SA. Kupując swoje pierwsze mieszkanie chcielibyśmy, aby koszty były jak najniższe, dlatego zwróćmy uwagę na oferty banków: Bank Pocztowy, PKO BP, BGŻ, mBank oraz Deutsche Bank, gdzie łączna kwota kredytu mieści się w przedziale 631 tyś. zł – 680 tyś. zł. Drogie kredyty możemy otrzymać od Eurobanku, Multibanku, Getin Banku oraz Pekao SA, za które zapłacimy od 812 tyś. zł do ponad 875 tyś. zł.

_{^{Tabela 2. Symulacje przeprowadzone dla kredytu przeznaczonego na zakup mieszkania, kwota kredytu i wartość nieruchomości 350.000 zł, LTV 100%, przy 30 letnim okresie kredytowania. Źródło: Finanse.Nokaut.pl. 03.12.2010}}

Program „Rodzina na swoim” zakłada wsparcie finansowe w postaci dopłat do raty kredytu przez pierwsze 8 lat okresu kredytowania. W tym czasie rodziny korzystające z programu płacą o ponad 800 zł niższe raty. W przypadku pierwszego banku w tabeli – Banku Pocztowego – rata miesięczna w okresie pierwszych 8 lat wynosi 1152,68 zł. Za ten sam kredyt w Pekao SA będziemy musieli płacić miesięcznie aż 1819,13 zł, czyli blisko 60% więcej. Raty bez dopłat wynoszą w tych bankach odpowiednio 1963,08 zł i 2628,53 zł.

Dla osób posiadających wkład własny, w tym wypadku 20% a więc 70 tyś. zł dobrym rozwiązaniem będzie kredyt 80% LTV z dopłatą. W tym wypadku, najtańszym również okazał się kredyt oferowany przez Bank Pocztowy, gdzie kwota łączna wynosi 503 178 zł. Banki o podobnej ofercie to PKO BP, BPH, BGŻ, Alior i mBank. Z kolei najdroższy kredyt dostaniemy w Getin Banku, gdzie zapłacić będziemy musieli 688 589 zł. Ponad 600 tyś. zł będziemy musieli oddać Citi handlowemu, Eurobankowi, Multibankowi i Pekao SA. Różnica między najtańszą, a najdroższą ofertą wynosi 185 411 zł. Raty dla kredytu z wkładem własnym w okresie dopłat „RnS” wahają się między 922,87 zł a 1199,01 zł. Raty po 8 latach wynoszą odpowiednio 1570,39 zł oraz 1846,53 zł.

^{_{Tabela 3. Symulacje przeprowadzone dla kredytu przeznaczonego na zakup mieszkania,wartość nieruchomości 350.000,  kwota kredytu 280.000 zł przy LTV 80% i 30 letnim okresie kredytowania. Źródło: Finanse.Nokaut.pl. 03.12.2010}}

Kredyty bez dopłaty

Nie każdy bank bierze udział w programie „Rodzina na swoim”, nie każdy też oferuje kredyty bez wkładu własnego. W zestawieniu dla kredytu 100% LTV mamy oferty 17 banków.

_{^{Tabela 4. Symulacje przeprowadzone dla kredytu przeznaczonego na zakup mieszkania, kwota kredytu i wartość nieruchomości 350.000 zł, LTV 100%, przy 30 letnim okresie kredytowania. Źródło: Finanse.Nokaut.pl. 03.12.2010}}

Najmniej musimy zapłacić w przypadku Banku PKO BP. Za kredyt na 30 lat w wysokości 350 000 zł zapłacimy tam łącznie 706 256,85 zł. Do 715 tyś. zł zapłacimy również w Banku Pocztowym, Kredyt Banku oraz Pekao SA. Najwięcej, bo aż 916 183,4 zł będziemy musieli zapłacić w Getin Banku. Ponad 800 tyś. zł zapłacimy również w Pekao SA Eurokonto Hipoteczne oraz Multibanku. Różnica między najtańszą i najdroższą ofertą wynosi blisko 210 tyś. zł. Raty miesięczne wynoszą od 1920,05 zł w PKO BP, przez 2096,93 zł w Allianz do 2500,94 zł w Getin Banku. W poniższej tabeli zestawione zostały 22 oferty banków dla kredytu z wkładem własnym – 20% wartości nieruchomości. Za najtańszy kredyt, który dostaniemy w banku PKO PB, zapłacimy łącznie 557 105,6 zł, przy miesięcznej racie 1518,96 zł.

^{_{Tabela 5. Symulacje przeprowadzone dla kredytu przeznaczonego na zakup mieszkania, wartość nieruchomości 350.000,  kwota kredytu 280.000 zł przy LTV 80% i 30 letnim okresie kredytowania. Źródło: Finanse.Nokaut.pl. 03.12.2010}}

Do 570 000 zł będziemy musieli zapłacić również w banku BZ WBK, Banku Pocztowym, Pekao SA oraz Kredyt Banku. Raty miesięczne w tych bankach wynoszą odpowiednio 1518,96 zł dla banku PKO BP i po 1570,46 zł dla KB. W przedziale 590 tyś. zł – 600 tyś. zł mamy oferty banków: Alior, mBank oraz BOŚ. Raty w tych bankach wahają się od 1603,43 zł do 1643,86 zł. Najwięcej zapłacimy za kredyt w Multibanku, czyli 722 563,6 zł.

Jest to blisko 30% więcej jak w przypadku oferty PKO BP. Powyżej 650 tyś. zł zapłacimy również w Getin Banku i Citi handlowym. Raty miesięczne w tych bankach przekraczają 1813 zł i sięgają 1976 zł. „Poza wszystkimi wymaganiami jakie spadają na przeciętnego Kowalskiego podczas starania się o kredyt dochodzi jeszcze kwestia wyboru banku. Jak widać, różnice w ofertach są kolosalne dlatego nie możemy zapominać o ich porównaniu. Bez zestawienia rzeczywistych kosztów obsługi długu w różnych bankach nie jesteśmy w stanie korzystnie wybrać bank, z którym zwiążemy się na 30 lat.” - uważa Kuba Kwiatkowski z Finanse.nokaut.pl.

W którym banku najkorzystniej wybrać kredyt z dopłatą?

Czy program „Rodzina na swoim” rzeczywiście nas odciąża finansowo? To zależy od banku, w którym zaciągniemy kredyt, a różnice są rażące. Teoretycznie dzięki dopłatom w okresie pierwszych 8 lat, kwota całkowita do spłacenia powinna być niższa niż w przypadku kredytu bez dopłaty o około 70 tyś. zł. Większość banków stosuje się do tej zależności, jednak nie każdy.

„Założeniem programu Rodzina na Swoim jest finansowe odciążenie kredytobiorcy. W praktyce często założenie to jest pomijane przez banki, które same chcą na tym skorzystać. Bywa i tak, że korzyści banku przerastają kwotę dofinansowania przez rząd.” - dodaje Kuba Kwiatkowski.

^{_{Tabela 6. Porównanie ofert banków na kredyty w „Rodzinie na Swoim” z kredytami bez dopłat,  kwota kredytu i wartość nieruchomości 350.000 zł, LTV 100%, przy 30 letnim okresie kredytowania. Źródło: Finanse.Nokaut.pl. 03.12.2010}}

Dzięki ofercie Allianz na kredyt bez wkładu własnego, na programie „Rodzina na swoim” oszczędzimy aż 91 532,95 zł. Blisko 90 tyś. zł oferuje nam Getin Bank, a powyżej 80 tyś. zł również Deutsche Bank. W tych bankach raty w kredycie bez dopłat i raty w kredycie z dopłatą po 8 latach kształtują się na podobnym poziomie. W Getin Banku są nawet o 26 zł niższe. Jak wynika z porównania, niektóre banki niestety nie tylko odbijają sobie teoretycznie tańszy kredyt na wyższej racie po okresie dopłat, jak mBank czy Lukas, ale co więcej, podwyższają całkowitą kwotę do spłaty. W Eurobanku i Pekao SA za kredyt dofinansowany przez rząd zapłacimy od 36 do nawet 52 tyś. zł więcej. Można się zastanowić, komu faktycznie pomaga program.

Podobnie wyglądają wyniki porównania dla kredytu z wkładem własnym 20%. Prym w oszczędnościach wiodą BNP Paribas oferując nam kredyt o ponad 93 tyś. zł tańszy. Na 2 i 3 miejscu są Lukas Bank oraz Deutsche Bank – ponad 64 tyś. zł oszczędności. Największą różnicę między kredytem z dopłatami a bez na niekorzyść kredytobiorcy widać w ofercie banków Getin Bank (27 276,48 zł), Eurobank (30 282,55 zł) oraz Pekao SA (100 254,48 zł).  

^{_{Tabela 7. Porównanie ofert banków na kredyty w „Rodzinie na Swoim” z kredytami bez dopłat,  wartość nieruchomości 350.000,  kwota kredytu 280.000 zł przy LTV 80% i 30 letnim okresie kredytowania. Źródło: Finanse.Nokaut.pl. 03.12.2010}}

Podsumowując, warto sprawdzić, który bank daje najlepszą ofertę zarówno w przypadku kredytu standardowego jak i z dopłatą. Kwoty jakie zaoszczędzimy w okresie spłacania długo mogą pozwolić nawet na zakup kolejnej nieruchomości. „Cieszymy się coraz większą popularnością naszej porównywarki, co jest to oznaką większej świadomości społeczeństwa na różnice kosztowe, a większa świadomość wymusi w końcu na bankach równiejsze traktowanie klientów.” - dodaje Kuba Kwiatkowski.