Jak szukać odpowiedniego mieszkania?

Nowelizacja przepisów dotyczących przyznawania państwowych dopłat do kredytów hipotecznych, która wejdzie w życie już w wakacje, ma na celu ograniczenie wydatków budżetowych. Nowe przepisy zapoczątkowują wygaszanie programu Rodzina na swoim, który będzie działał tylko do końca przyszłego roku. W okresie ostatniej dekady zaciągnęliśmy ok. 1,5 mln pożyczek mieszkaniowych. Od początku 2007 roku, rosnący udział mają w tej liczbie kredyty z rządową dopłatą przyznane w ramach programu Rodzina na swoim. W ubiegłym roku, jak podaje Bank Gospodarstwa Krajowego, co czwarty kredyt hipoteczny dofinansowany był przez państwo. W I kwartale tego roku z programu skorzystało 13,2 tys. rodzin, tj. o 60 proc. więcej niż w analogicznym czasie rok temu.

W ten sposób kreowany jest popyt na mieszkania. Korzystający z dopłat, w zależności od wysokości pożyczki, dostają w ciągu 8 lat dopłat z budżetu, od 50 do 120 tys. zł. (Home Broker). Jeśli po zmianie przepisów kredytobiorcy na wybrane mieszkania nie będą mogli zaciągać preferencyjnych kredytów, ich budżet domowy będzie obciążony znacznie wyższymi ratami miesięcznymi. Przy najpopularniejszej pożyczce na 300 tys. zł zaciągniętej na 30 lat w zwykłym kredycie spłata wyniesie co miesiąc 1,8 tys. zł, a nie jak przy kredycie z dopłatą 1 tys. zł. Wtedy nie tylko ostygnie zapał części (25 proc.) pożyczkobiorców do zadłużania się, ale i pożyczkodawców do udzielania kredytów. Z powodu wyższych rat spłaty, spadnie zdolność kredytowa wielu potencjalnych nabywców mieszkań i wtedy rynek może nieco wyhamować.  

Czytaj również: Wzrost stawek czynszowych w centrum Warszawy

Zmiany, zmiany, zmiany…

Nowela dotycząca kredytów z dopłatą, którą już tylko czeka na podpis Prezydenta spowoduje, że sprzedającym mieszkania, zarówno na rynku pierwotnym jak i wtórnym trudniej będzie znaleźć na nie chętnych. Zmniejszone zostaną bowiem limity cen 1 mkw. w lokalach kwalifikujących się do dofinansowania i gwałtownie skurczy się pula mieszkań, na które będzie można zaciągnąć pożyczkę z dopłatą. Najprawdopodobniej już w sierpniu br. limit w niektórych miastach spadnie do takiego poziomu, że program RnS przestanie w nich działać, bo kupujący nie znajdą mieszkań w odpowiednio niskiej cenie.

Pozytywną zmianą jest wprawdzie do grupy beneficjentów programu osób samotnych i pozostających w związkach partnerskich. Ustawodawca przewidział dla nich jednak dopłatę zaledwie do 30 mkw. w mieszkaniu, którego powierzchnia nie będzie mogła przekraczać 50 m kw. Wśród przyjętych już przez Sejm i Senat poprawek jest też zmiana ograniczająca wiek wnioskujących o kredyt z dopłatą do 35 lat. Wyjątkiem są osoby samotnie wychowujące dzieci, które nie zostały objęte tym limitem.

Lokalne rynki bez Rodziny

Jak wnioskują analitycy Home Broker, Białymstoku, Gdyni, Krakowie, Lublinie, Poznaniu, Szczecinie i Wrocławiu program Rodzina na swoim właściwie nie będzie istniał. W ofercie tych miast nie ma, ani na rynku wtórnym, ani pierwotnym mieszkań w cenach, które obejmą nowe limity.We Wrocławiu, Bydgoszczy, Toruniu, Łodzi, Krakowie, Gdańsku, Olsztynie, Poznaniu (obecny limit ok. 7 tys. zł/mkw. dla rynku pierwotnego) nowelizacja ustawy przyniesie spadek limitów cenowych o 28,6 proc. na rynku pierwotnym i aż o prawie 43 proc. w przypadku nieruchomości z rynku wtórnego (do około 5 tys. zł na rynku pierwotnym i 4 tys. zł na wtórnym). W 13 rozpatrywanych przez analityków Home Broker miastach ilość mieszkań w ofercie rynkowej, na które będzie można dostać dopłatę zmniejszy się średnio do 10 proc.  

Stołeczne mieszkania mocno zlimitowane

Po wejściu w życie zmian w Warszawie możliwy będzie zakup mieszkania od dewelopera w kwocie 7 tys. zł/mkw. (teraz 9816 zł/mkw.). W tej cenie dostępne są w stolicy mieszkanie na obrzeżach miasta. Spośród ponad 12 140 warszawskich ofert deweloperskich, które możemy znaleźć w wyszukiwarce Tabelaofert.pl, po wprowadzeniu niższego limitu tylko na ponad 2900 można będzie zaciągnąć kredyt w programie RnS (24 proc.). Według starych zasad do dopłat kwalifikuje się prawie 10 600 lokali.

Czytaj również: Małe dwupokojowe mieszkania przebojem na rynku nieruchomości

Jeszcze trudniejsze, albo prawie niemożliwe będzie znalezienie mieszkania używanego, które kosztowałoby w Warszawie mniej niż 5,6 tys. zł za mkw.Zamiast dobrego standardu i ciekawej lokalizacji osoby chcące skorzystać z dofinansowania będą musiały wybrać mieszkania do kapitalnego remontu usytuowane z dala od centrum. Poza tym banki nie ułatwiają zadania kredytobiorcom. Wprowadzone przez Komisję Nadzoru Bankowego rekomendacje ograniczają zdolność kredytową wnioskodawców i uszczuplają dostęp do kredytów sporej liczbie osób. Hipoteki w złotych są dodatkowo mniej dostępnie z powodu rosnących stóp procentowych, które powodują wzrost rat i kosztów kredytu.

Dlatego część osób rezygnuje z zakupu mieszkania albo decyduje się na małe i tańsze. Część poszukuje zaś inwestycji z niezbyt wygórowanymi cenami, które znajdują się np. zaraz za granicami administracyjnymi Warszawy. – "Od kilku miesięcy obserwujemy wzrost zainteresowania mieszkaniami w Rezydencji Kościuszki usytuowanej w sąsiadującym z Ursusem, Piastowie, której budowa zakończy się w tym roku. Do naszego biura sprzedaży kupujących przyciąga niska cena 1 metra kwadratowego (od 6048 zł). Nasi klienci, mając ograniczone możliwości finansowania, zamiast małego stołecznego mieszkania, wolą wygodniejsze na obrzeżach miasta. Tym bardziej, że z Piastowa do Warszawy można dostać się szybką kolejką w ciągu kilkunastu minut" -  twierdzi Wojciech Stisz, specjalista ds. Marketingu w BARC Warszawa S.A.