Jak wybrać mieszkanie?

Wyhamowanie gospodarcze wyraźnie zmniejszyło popyt na nowe mieszkania, a wysokie ceny najmu lokali w dalszym ciągu nie pozwalają Polakom przerzucić się na model zachodni, w którym wynajmowanie mieszkań, a nawet całych domów, jest zjawiskiem powszechnym. Statystyczny Polak rozpoczyna samodzielne życie mając około 24-26 lat. Staje wtedy przed trudnym wyborem – wynajmować czy kupić mieszkanie? Ceny wynajmu odstraszają potencjalnych klientów. Do wynajmowania zniechęca również fakt, że najemca co miesiąc oddaje znaczną sumę pieniędzy, nie nabywając jednocześnie prawa własności do lokalu. Często natomiast ponosi dodatkowe koszty związane z remontami, zmianą oraz modernizacją wystroju itp. Wielu Polaków rozważa więc alternatywę dla najmu, jaką jest zaciągnięcie kredytu. Dzięki temu, zamiast płacić co miesiąc właścicielowi nieruchomości, można spłacać raty kredytu na własne cztery kąty. Wedle danych GUS w roku 2011 w Polsce oddano do użytku 131 721 mieszkań, co stanowi 96,5 procent liczby mieszkań ukończonych w roku 2010.

Źródło: Opracowanie Dom.eu na podstawie danych GUS.

Na powyższym wykresie kolorem granatowym przedstawiono liczbę mieszkań oddanych do użytkowania na terenie całej Polski. Dla porównania zostały także umieszczone wielkości dla miasta Warszawy (kolor zielony) oraz Krakowa oznaczonego barwą pomarańczową. Analiza danych GUS pozwala stwierdzić wyraźny trend zniżkowy w przypadku liczby nowych mieszkań w Polsce, w latach 2008-2011. Prowadzi to do zaistnienia deficytu na rynku mieszkaniowym.

Mieszkanie z drugiej ręki

W polskich warunkach wtórny rynek mieszkań jest ograniczony, a jego struktura różnicuje się ze względu na wielkość miast. W mniejszych miastach (do 100 tys. mieszkańców) dostępne są zazwyczaj dwa typy lokali: mieszkania w starym budownictwie z lat 50-60. ubiegłego wieku, a także te powstałe w latach 90. Generalnie handel mieszkaniami kilkuletnimi w takich miejscowościach należy do rzadkości.

W przypadku dużych miast znajdujących się obecnie w fazie dezurbanizacji, najbogatsi mieszkańcy wyprowadzają się na obrzeża, sprzedając mieszkania znajdujące się w ścisłym centrum. Ta część miasta powoli się wyludnia, zmieniając funkcję z mieszkalnej na usługową. Zjawisko dezurbanizacji powoduje jednak niemal natychmiastową reurbanizację, ponieważ mieszkania w centrum stają się atrakcyjne dla ludzi młodych, którzy chcą być blisko tętniącego życiem serca miasta.

Niewątpliwie interesującą propozycją na rynku wtórnym są kamienice. Znaczny metraż i lokalizacja blisko centrum to ich największe zalety, lecz często są to mieszkania bardzo zaniedbane, położone w niebezpiecznych dzielnicach. Wybór tego typu lokali jest rozwiązaniem szczególnie interesującym dla osób osiągających zbyt niskie dochody, by ubiegać się o wysoki kredyt mieszkaniowy. Mogą one kupić tańszy lokal, a następnie przez lata remontować go, spłacając równocześnie niższe raty. Jedną z rzeczy, o których należy koniecznie pamiętać kupując mieszkanie (a szczególnie to stare), jest uważne sprawdzenie ksiąg wieczystych. W ten sposób będziemy mogli ustalić, czy przypadkiem hipoteka nie jest obciążona. Księgi wieczyste możemy sprawdzić sami na stronie Centralnej Bazy Danych Ksiąg Wieczystych Ministerstwa Sprawiedliwości, lecz lepiej zlecić sprawdzenie tego przez fachowców, np. z biura nieruchomości – podpowiada Jacek Pacholczyk z portalu Dom.eu.

Mieszkania nowe

W przypadku nowego budownictwa klienci mają do czynienia z podwójną obfitością: dużym wyborem oraz wysokimi cenami lokali. Ceny mieszkań galopowały od 2004 r., jednak wspominane już wcześniej spowolnienie gospodarcze zahamował to zjawisko. Ważną informacją jest także to, że specjaliści przewidują dalszy spadek cen nowych lokali. Oczywiście sytuacja wygląda nieco inaczej w przypadku Warszawy, gdzie jest gro ludzi zamożnych, którzy są zainteresowani kupnem drogich apartamentów i mieszkań o znacznej powierzchni oraz podwyższonym standardzie.

Mimo tego są one wciąż postrzegane jako bardzo drogie. Przykładem może być sytuacja w największych miastach, w których trudno znaleźć oferty nowych mieszkań w cenie poniżej 5 tys. zł za m kw. Zauważa się jednak tendencję do budowania mieszkań mniejszych, a tym samym tańszych. Nowe budownictwo kusi klientów wysokim standardem i nowoczesnym wyglądem, a także udogodnieniami dla mieszkańców w postaci podziemnych miejsc parkingowych, stref zamkniętych dla ruchu itp. Oczywiście za wszystkie te wygody przyszły posiadacz wymarzonego lokalu musi zapłacić, więc nowe mieszkanie na modnym osiedlu pozostaje daleko poza zasięgiem większości osób myślących o własnym lokalu.

Co wybrać?

Za starymi mieszkaniami w większości przypadków przemawiają cena, lokalizacja oraz dogodna infrastruktura. Trzeba jednak uważnie podejmować decyzję o kupnie takich lokali, ponieważ koszty remontu zwiększają ich cenę nawet o kilkadziesiąt procent. Decydując się na używane mieszkanie, warto zasięgnąć porady fachowca. Jego wiedza i doświadczenie pozwolą prawidłowo ocenić stan instalacji, podłóg, ścian, okien oraz drzwi. Dużą pomocą z jego strony będzie również oszacowanie kosztów czekającego nas remontu – radzi specjalista z portalu Dom.eu.

Jeśli chcemy uniknąć problemów związanych z remontem – warto wybrać nowe mieszkanie. Kupując nowy lokal od dewelopera klient ma możliwość uczestniczenia w projektowaniu mieszkania. To właśnie od nabywcy może zależeć rozkład poszczególnych pomieszczeń, sposób ich wykończenia, dobór nowoczesnych mebli i sprzętów do charakteru lokalu. Teoretycznie, dobrze wykonane mieszkanie powinno nie sprawiać lokatorom kłopotów przez kolejne kilka, kilkanaście lat.

Jak kupić?

Wybraliśmy wymarzone nowe mieszkanie, jednak nie mamy wystarczającej ilości środków. Co zrobić? Najprostszym rozwiązaniem w takiej sytuacji wydaje się kredyt hipoteczny. Aby ograniczyć wysokość odsetek, warto wstrzymać się kilka lat z decyzją i odłożyć środki na wkład własny. Jedną z możliwości ułatwienia finansowania zakupu lokalu jest skorzystanie z programu wspomagającego „Rodzina na swoim”, którego podstawą prawną jest ustawa o finansowym wsparciu rodzin i innych osób w nabywaniu własnego mieszkania z dnia 15 lipca 2011 r.

Kupując mieszkanie warto również zapoznać się ze studium kierunków i uwarunkowań gospodarowania przestrzenią, miejscowym planem zagospodarowania, a także mapami terenów zalewowych. Znajomość tych dokumentów pomoże uchronić nabywcę przed przykrymi niespodziankami spowodowanymi nieoczekiwanym sąsiedztwem (np. nowy hipermarket) oraz zagrożeniami ze strony natury (np. podtopienia).  

Decyzja o wyborze mieszkania jest jednym z najważniejszych kroków dla większości ludzi zaczynających samodzielne życie poza rodzinnym domem. Warto zadbać o to, by po odpowiednim przemyśleniu wszystkich „za i przeciw” wybrać ofertę, która najlepiej pasuje zarówno do możliwości finansowych, jaki i stylu życia przyszłego posiadacza własnego mieszkania – podsumowuje Jacek Pacholczyk z portalu Dom.eu.