Jak wygląda procedura kredytowania na rynku pierwotnym i wtórnym?

Przed podjęciem decyzji warto także wiedzieć, jakie rozbieżności można napotkać w procedurach kredytowania takich nieruchomości.Dobrze jest zdawać sobie z nich sprawę, aby później uniknąć zaskoczenia. Specjaliści portalu Hiponet.pl wskazują najważniejsze z nich.

Mieszkanie z drugiej ręki

Procedura kredytowania na rynku wtórnym jest mniej skomplikowana niż na pierwotnym. Osoby, które dokonują zakupu mieszkania z drugiej ręki otrzymują jednorazową wypłatę pełnej kwoty kredytu. Nie muszą też przedstawiać tak wielu dokumentów. Przy składaniu wniosku kredytowego trzeba się jednak liczyć z wyceną rzeczoznawcy. Ma on za zadanie oszacować wartość nabywanej nieruchomości. Zdarza się niestety, że według jego wyceny mieszkanie warte jest mniej, niż życzy sobie za nie zbywca i bank nie będzie chciał udzielić kredytu na kwotę, o jaką ubiega się klient.

Dobrze wiedzieć, że po wypłacie pieniędzy, do momentu uprawomocniena wpisu hipoteki na rzecz banku w księdze wieczystej obowiązuje tzw. okres przejściowy. Banki starają się w tym czasie dodatkowo chronić przed utratą zabezpieczenia wypłaconego kredytu. - Podstawowym zabezpieczeniem jest tzw. ubezpieczenie pomostowe kredytu. Najczęściej wiąże się ono z podniesieniem oprocentowania o 1- 1,5% kredytu do momentu wpisu hipoteki. W przypadku kredytu w wysokości 300.000 PLN wzrost oprocentowania o 1 p.p. powoduje wzrost raty o około 200 PLN – wyjaśnia Robert Wasilewski, z portalu Hiponet.pl.

Mieszkanie od dewelopera

Inaczej niż na przy zakupie od dewelopera wygląda proces udzielania i wypłaty kredytu na rynku wtórnym. Decydując się na takie mieszkanie jedną z pierwszych czynności powinno być sprawdzenie rzetelności dewelopera. Brzmi to dosyć banalnie, ale bank będzie tego wymagał od kredytobiorcy. Pociąga to zaś za sobą konieczność przedstawienia dodatkowych dokumentów - W przypadku kredytowania mieszkania na rynku pierwotnym banki z reguły wymagają odpisu z księgi wieczystej nieruchomości, na której realizowana jest inwestycja, umowy przedwstępnej dokładnie określającej standard wykończenia lokalu oraz harmonogramu postępu robót budowlanych i związanych z tym płatności wymaganych od kupującego, pozwolenia na budowę, a w przypadku zakończenia inwestycji pozwolenia na użytkowanie. W sytuacji gdy deweloper realizując inwestycję posiłkuje się kredytem  dodatkowo w grę wchodzi zgoda banku, który udzielił kredytu inwestycyjnego na bezobciążeniowe wyodrębnienie lokalu w przypadku jego sprzedaży klientowi. Oprócz tego deweloper będzie musiał przedstawić dokumenty rejestracyjne firmy - aktualny wypis z rejestru KRS lub działalności gospodarczej – mówi Robert Wasilewski (Hiponet.pl).

Cechą charakterystyczną przy zakupie nieruchomości na rynku pierwotnym jest to, że kredyt hipoteczny wypłacany jest w transzach, podobnie jak podczas samodzielnej budowy domu. Ich wysokość i czas wypłaty kolejnej ustalane są przez dewelopera, w zależności od postępu prac budowlanych. Przed wypłatą następnej transzy bank może zechcieć skontrolować postęp prac na placu budowy. Należy pamiętać, że inspekcje te mogą być dodatkowo płatne. Ich ceny wahają się od kilkudziesięciu do kilkuset złotych. Dobrą wiadomością jest natomiast to, że do momentu zakończenia prac obowiązuje karencja w spłacie kredytu. Oznacza to, że kredytobiorca spłaca w tym czasie jedynie część odsetkową, a nie całe raty i tylko od wykorzystanej kwoty kredytu.

Kolejną ważną kwestią jest fakt, że w przypadku mieszkań na rynku pierwotnym wydłuża się okres przejściowy, a co za tym idzie czas trwania ubezpieczenia. Tym samym zwiększają się jego koszty. -  Wiąże się to głównie z całym procesem inwestycyjnym: czasem potrzebnym deweloperowi na wybudowanie budynku, uzyskaniem odbiorów technicznych i zgody na użytkowanie, wreszcie uzyskaniem zgody na użytkowanie budynku, zaświadczenia o samodzielności lokalu. Dopiero wtedy deweloper może przenieść własność mieszkania na klienta, a od aktu notarialnego do momentu założenia księgi wieczystej i wpisania hipoteki też upływa jakiś czas – przeciętnie 2-3 miesiące – tłumaczy Robert Wasilewski, Hiponet.pl

Cechy wspólne

Mieszkania z rynku pierwotnego i wtórnego mają także cechy wspólne - zazwyczaj wymagają remontu lub wykończenia. Ubiegając się o kredyt hipoteczny, bank może udzielić pożyczki także na ten cel, gdyż jako wartość zabezpieczenia przyjmuje on cenę nieruchomości po jej wykończeniu. Z kredytu hipotecznego nie można sfinansować jednak wszystkich wydatków na urządzenie mieszkania, takich jak przenośne meble, czy sprzęt RTV. - W większości banków można natomiast uzyskać kredyt na zabudowę kuchni, wbudowany sprzęt kuchenny AGD, zabudowane szafy wnękowe, wyposażenie łazienki takie jak wanna, kabina prysznicowa, umywalka, sedes czy bidet – mówi Paweł Stola, analityk Hiponet.pl. Tu także występują jednak pewne różnice - W przypadku zakupu mieszkania od dewelopera kwota na wykończenie będzie mogła być uruchomiona po odbiorze technicznym mieszkania, jeszcze przed aktem notarialnym. Przy zakupie mieszkania używanego, wypłata nastąpi po akcie notarialnym – wyjaśnia Paweł Stola.

Przygotowując się do zakupu mieszkania dobrze jest więc być świadomym kilku podstawowych różnic w kredytowaniu nieruchomości na rynku pierwotnym i wtórnym. – Podsumowując, w przypadku tego pierwszego zazwyczaj wymagana jest większa ilość dokumentów (dotyczących dewelopera, jak i samej inwestycji), okres obowiązywania ubezpieczeń pomostowych jest dłuższy (co wiążę się z większymi kosztami kredytu) – mówi Wasilewski - Dodatkowo w przypadku kredytowania mieszkania na rynku pierwotnym, sam okres wypłaty kredytu wydłuża się, najczęściej wypłata następuje w kilku transzach, co może wiązać się z kilkoma inspekcjami pracownika banku, który sprawdza zaawansowanie robót budowlanych i co również może mieć wpływ na dodatkowe koszty. I ostatnia rzecz – zapłata w ratach wiąże się z większą ilością wizyt kredytobiorcy w banku, który musi dać dyspozycję uruchomienia kolejnej transzy.