Jak zabezpieczyć się przed skutkami samowoli budowlanej

W sytuacji, w której mamy do czynienia z wybudowanym obiektem: domem czy magazynem, i nie zostały dopełnione wszystkie formalności budowlane, popełniono tzw. samowolę budowlaną. Pojęcie to nie jest jednak definiowane jednoznacznie w prawie budowlanym. Jak podkreśla Małgorzata Papaj,  prawnik Agencji JARTOM (www.jartom.pl), samowolą budowlaną nie jest jedynie wybudowanie obiektu bez pozwolenia na budowę, ale także wiele innych naruszeń prawa budowlanego. Można wśród nich wymienić takie, jak np.: wprowadzenie znaczących zmian w projekcie podczas prowadzenia robót, przebudowa budynku bez pozwolenia na budowę, prowadzenie budowy bez kierownika, czy prowadzenie robót bez dziennika budowy. Konsekwencje wykrycia samowoli budowlanej są różne. Najpoważniejszą jest nakaz rozbiórki nieruchomości wybudowanej bez pozwolenia lub zgłoszenia, bez względu na to, czy została już ukończona, czy też nie. Inwestor może temu zapobiec. Prawo budowlane dopuszcza bowiem legalizację samowoli budowlanej i odstąpienie od nakazu rozbiórki, jednak przepisy stawiają bardzo wysokie wymagania, także finansowe.

Samowola - ryzyko  zarówno dla właściciela, jak i dla najemcy
 Skutki samowoli budowlanej mogą być bardzo bolesne także dla najemcy, który wynajął obiekt niedopuszczony do użytkowania. Agencja Jartom przestrzega, że w takim wypadku nie są skuteczne polisy ubezpieczeniowe, nie są spełnione warunki bezpieczeństwa pracy oraz można stracić pieniądze, wydane na poczynione w użytkowanym lokalu nakłady. Dlatego szukając obiektu do najmu, korzystajmy z renomowanych biur pośrednictwa, które sprawdzą wszystkie dokumenty.

 

Trudna legalizacja
Legalizacją nazywamy dopuszczenie budynku do użytkowania. Aby zalegalizować  samowolę budowlaną, trzeba łącznie spełnić kilka warunków, wymienionych w art. 48 ust. 2 prawa budowlanego.

Przede wszystkim, wybudowany obiekt musi być zgodny z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Potwierdzenie tej zgodności nie sprowadza się tylko i wyłącznie do fizycznego dostarczenia planu. Konieczne jest również przedłożenie zaświadczenia od wójta, burmistrza lub prezydenta miasta. Taki dokument zawiera informację, że wybudowanie nieruchomości nie stoi w sprzeczności z ustaleniami zagospodarowania przestrzennego. Jeśli dla danego obszaru nie został uchwalony plan miejscowy, należy przedłożyć zaświadczenie o zgodności obiektu z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Zgodnie z obowiązującym w przeszłości prawem w przypadku starania się o legalizację samowoli budowlanej konieczne było posiadanie decyzji o warunkach zabudowy.

W dniu wszczęcia postępowania legalizacyjnego ubiegający się o legalizację samowoli musiał dysponować ostateczną, nie podlegającą już żadnym zmianom, wersją tego dokumentu. Niewiele osób było w posiadaniu decyzji o warunkach zabudowy i w związku z tym, przy braku planu zagospodarowania przestrzennego zalegalizowanie samowoli było praktycznie nierealne. Zgodnie z wyrokiem Trybunału Konstytucyjnego z dnia 20 grudnia 2007 r. (Dz. U.RP 2007/247/1844 ) istnieje obecnie możliwość dostarczenia decyzji ustalającej warunki zabudowy powiatowemu inspektorowi nadzoru budowlanego na każdym etapie postępowania legalizacyjnego.

Trzecim warunkiem zalegalizowania samowoli budowlanej jest wykazanie, iż legalizowany obiekt spełnia wymagane przez prawo warunki techniczne i nadaje się do użytkowania. Dodatkowo właściciel nieruchomości ma również obowiązek dołączenia do wniosku decyzji o dopuszczeniu nieruchomości do użytkowania oraz oświadczeń o braku sprzeciwu lub uwag ze strony Państwowej Inspekcji Sanitarnej, Państwowej Inspekcji Pracy i Państwowej Straży Pożarnej. Aby dokonać legalizacji, konieczne są zatem: projekt zagospodarowania działki, kompletny projekt budowlany, a także wszelkie wymagane opinie techniczne.

Wniosek o dokonanie legalizacji, razem z innymi niezbędnymi dokumentami, trzeba złożyć w biurze powiatowego inspektora nadzoru budowlanego. Sprawdza on, czy lokalizacja oraz dane techniczne obiektu nie stoją w sprzeczności z przepisami prawa. Chodzi tu głównie o zgodność z ustawą o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz przepisami techniczno-budowlanymi. Po pozytywnej weryfikacji dokumentów inspektor powiatowy ustala wysokość opłaty związanej z legalizacją. Po uiszczeniu jej w wyznaczonym terminie samowola budowlana zostaje zalegalizowana.

 

Bajońskie sumy dla samowolnych
Opłatę legalizacyjną należy wnieść w terminie 7 dni od dnia otrzymania postanowienia. Wspomnianą kwotę można przelać na rachunek bankowy lub wpłacić do kasy właściwego urzędu. Konsekwencją nieuiszczenia opłaty w wyznaczonym terminie jest wydanie nakazu rozbiórki budynku. Wysokość opłaty zależy od rodzaju samowoli (czy jest to sklep, czy np. magazyn), a także od tego, czy nieruchomość została postawiona bez wymaganego pozwolenia na budowę, czy też bez zgłoszenia (lub pomimo sprzeciwu wniesionego wobec zgłoszenia). W pierwszym przypadku poniesione koszty są bardzo wysokie. Opłatę wylicza się na podstawie wzoru zawartego w prawie budowlanym. Stawkę 500 zł mnoży się przez 50 oraz przez odpowiedni współczynnik: kategorii obiektu i jego wielkości. Informacje te zawarte są w załączniku do prawa budowlanego. W odniesieniu do obiektów wymagających tylko i wyłącznie zgłoszenia (a nie pozwolenia na budowę) opłata legalizacyjna jest znacznie mniejsza. Wynosi ona dla przykładu 2.500 zł (np. dla miejsc postojowych dla samochodów osobowych do 10 stanowisk włącznie, pochylni dla niepełnosprawnych) lub 5.000 zł (np. za wolno stojące budynki gospodarcze, wiaty o powierzchni zabudowy do 10 mkw.).

Jeżeli właściciel nieruchomości nie spełni jednego z przewidzianych prawem warunków legalizacji samowoli budowlanej lub nie dostarczy dokumentów w terminie, to zostanie wydany nakaz rozbiórki danego obiektu bąadź jego części. Niniejszy nakaz sporządzany jest w formie decyzji administracyjnej kończącej postępowanie. Małgorzata Papaj, ekspert JARTOM zwraca uwagę na to, iż całkowity koszt legalizacji pokrywa właściciel. Osoba, która zwleka z rozbiórką, może otrzymać karę finansową. Inspektor może też zlecić wykonanie rozbiórki, a jej kosztami obciążyć inwestora.

 

Można się odwołać
Jeśli właściwy organ, a więc powiatowy inspektor nadzoru budowlanego, nakaże rozbiórkę, właściciel budynku posiada prawo odwoływania się do wojewódzkiego inspektora nadzoru budowlanego. Jeżeli decyzja wydana przez wojewódzkiego inspektora nadzoru budowlanego w dalszym ciągu nie satysfakcjonuje zainteresowanego, ma on 30 dni od daty doręczenia mu tej decyzji na wniesienie skargi do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Jednakże zobowiązany jest on do zrobienia tego za pośrednictwem powiatowego inspektora, czyli organu "pierwszej instancji". Od wyroku lub postanowienia WSA przysługuje już jedynie skarga do Naczelnego Sądu Administracyjnego i to tylko w przypadkach uchybień proceduralnych, mających wpływ na wcześniejsze rozstrzygnięcia.