Jaki VAT płacimy przy sprzedaży nieruchomości

Możliwości takie dała nowelizacja ustawy o VAT. Od 1 stycznia 2009 r. wprowadziła bardzo istotne zmiany dotyczące opodatkowania dostawy nieruchomości. Zasadą jest zwolnienie z VAT z możliwością wyboru opodatkowania. Reguła ta stanowi implementację regulacji dyrektywy 2006/112/WE. Usuwa też dotychczasowe niezgodności w tym zakresie polskich przepisów z unijnymi. Po raz pierwszy to podatnik może zdecydować, czy opodatkować daną transakcję, czy lepiej nie. Dotychczas możliwość wyboru mieli tylko ci, którzy nie przekraczali limitu zwolnienia podmiotowego.

Grunty i budynki

Do końca grudnia 2008 r. zasady opodatkowania VAT nieruchomości zależały przede wszystkim od tego, czy przedmiotem transakcji były grunty, czy też budynki, budowle lub ich części.

W przypadku sprzedaży gruntów zwolnione z VAT były (i są nadal) tereny niezabudowane, inne niż grunty budowlane i przeznaczone pod zabudowę (dla których właściwa to stawka 22 proc.). W przypadku sprzedaży nieruchomości gruntowej, na której stoi budynek lub budowla, dla całej transakcji mają zastosowanie zasady właściwe dla sprzedaży budynku/budowli (z podstawy opodatkowania budynku/budowli nie wyodrębnia się bowiem wartości gruntu). W tym zakresie nic się nie zmieniło.

Już niekoniecznie używany

Nowością są natomiast zasady opodatkowania sprzedaży budynków, budowli lub ich części, a tym samym zasady stosowane przy sprzedaży gruntów zabudowanych. Do 31 grudnia 2008 r. zwolnienie z podatku było możliwe, wyłącznie jeśli sprzedawany obiekt uznany był za towar używany, a sprzedającemu nie przysługiwało prawo do odliczenia VAT przy jego zakupie lub wybudowaniu. Przy czym budynki, budowle lub ich części uznawało się za towary używane, jeśli od końca roku, w którym zakończono budowę tych obiektów, minęło co najmniej pięć lat (i nie zostały w określonym stopniu ulepszone). Zwolniona była również dostawa obiektów budownictwa mieszkaniowego z wyjątkiem tych, które miały być zasiedlone po raz pierwszy – wówczas stosowana była stawka 7 proc.

Nowelizacja ustawy o VAT ustala zupełnie nowy sposób opodatkowania VAT transakcji dotyczących dostawy nieruchomości zabudowanych oraz budynków, budowli i ich części, całkowicie oderwany od kwalifikacji obiektów jako towarów używanych.

Ogólna zasada

Nowe przepisy wprowadzają szerszy zakres zwolnienia. Jest ono podstawową zasadą stosowaną przy dostawie budynków, budowli lub ich części. Od tej reguły ustawodawca wprowadził odstępstwo dla nowych lub znacząco zmodernizowanych obiektów w dwóch sytuacjach:

- gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

- gdy pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż dwa lata.

Pierwsze zasiedlenie na gruncie ustawy o VAT oznacza oddanie do użytkowania w ramach czynności opodatkowanych (np. sprzedaży, wynajmu) pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części po ich wybudowaniu lub ulepszeniu (jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie stanowiły co najmniej 30 proc. wartości początkowej).

Ogólne zwolnienie dotyczy więc starych lub niezmodernizowanych obiektów. Jednak nie jest to jedyne rozwiązanie.

Dla niektórych opcja

Ustawodawca skorzystał z przewidzianej w dyrektywie 2006/112/WE możliwości implementacji do przepisów krajowych opcji wyboru zasad opodatkowania. Dzięki niej przedsiębiorca, który będzie sprzedawał nieruchomość po okresie dłuższym niż dwa lata od pierwszego zasiedlenia, będzie mógł zdecydować, czy chce transakcję zwolnić, czy opodatkować (odpowiednio stawką 22 lub 7 proc. – właściwą tylko dla obiektów budownictwa mieszkaniowego). Wybór opodatkowania możliwy jest wyłącznie w sytuacji, gdy sprzedawca i nabywca są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni.

Wymagane jest też złożenie odpowiedniego oświadczenia do naczelnika urzędu skarbowego właściwego dla nabywcy nieruchomości przed dniem sprzedaży. Strony zgodnie potwierdzą w nim zamiar opodatkowania transakcji, wskazując m.in. swoje dane, datę zawarcia transakcji i adres położenia obiektu będącego jej przedmiotem.

Przed decyzją dokładna analiza

Podatnicy planujący transakcje dotyczące nieruchomości (po dwóch latach od zasiedlenia lub zmodernizowania danego obiektu) będą musieli przeanalizować swoją sytuację, aby określić, która opcja bardziej się im opłaca, uwzględniając różne czynniki. Opcja wyboru opodatkowania może skusić tych przedsiębiorców, którzy nabywając używane budynki, budowle lub grunty zabudowane takim budynkiem lub budowlą, odliczyli podatek naliczony i obecnie dokonują sprzedaży na rzecz podmiotu, który ma pełne prawo do odliczenia podatku naliczonego. Opodatkowanie VAT transakcji dotyczącej nieruchomości pozwala bowiem uniknąć zapłaty przez nabywcę podatku od czynności cywilnoprawnych w wysokości 2 proc. wartości nieruchomości należnego w sytuacji, gdy dostawa nieruchomości jest zwolniona z VAT.

Natomiast przy sprzedaży nieruchomości zabudowanej, której nabywcą jest bank, korzystniejsze może się okazać zwolnienie z VAT. Bank jako podmiot świadczący usługi zwolnione z VAT zasadniczo nie odlicza podatku naliczonego przy dokonywaniu zakupów lub odlicza jego niewielką część. Wtedy koszt zapłaconego PCC może być niższy niż kwota nieodliczonego VAT.

Pamiętajmy jednak, że firma dokonująca dostawy nieruchomości ze zwolnieniem w ciągu dziesięciu lat od oddania ich do używania ma obowiązek skorygować odpowiednią część podatku naliczonego w zależności od tego, w którym roku dokonuje sprzedaży. Jeśli robi to w piątym roku, korekcie podlega połowa odliczonego podatku (5/10). Jeśli w szóstym roku, korygowane jest 4/10 podatku. W przypadku sprzedaży nieruchomości ze zwolnieniem przepisy nakazują bowiem potraktować pozostały okres do upływu dziesięciu lat, jak gdyby w tym czasie dana nieruchomość była wykorzystywana do czynności zwolnionych z VAT. Korekta dokonywana jest w deklaracji VAT za miesiąc (lub kwartał), w którym ma miejsce sprzedaż.

Nowe budynki też z przywilejami

Przepisy obowiązujące od 1 stycznia 2009 r. wprowadzają również zwolnienie z VAT dla obiektów, których dostawa dokonywana jest przed pierwszym zasiedleniem, w ramach niego lub w okresie krótszym niż dwa lata od pierwszego zasiedlenia. Warunkiem zastosowania zwolnienia jest:

- brak prawa do odliczenia przez zbywającego VAT naliczonego przy nabyciu/wybudowaniu obiektów,

- konieczność, by zbywający nie ponosił wydatków na ich ulepszenie w kwocie przekraczającej 30 proc. wartości początkowej nieruchomości, w stosunku do których miał prawo do odliczenia VAT; nawet jeśli wydatki na ulepszenie nieruchomości przekroczyły 30 proc. jej wartości początkowej, to nadal zastosowanie ma zwolnienie, jeżeli tylko była ona w stanie ulepszonym wykorzystywana do czynności opodatkowanych przez co najmniej pięć lat.

Jeśli podatnicy zakwalifikują daną transakcję do tego zwolnienia, nie dotyczy ich opcja rezygnacji ze zwolnienia i opodatkowania transakcji VAT.