Koniec nadmuchiwanej koniunktury na rynku nieruchomości

Ponure prognozy mówią, że blisko jedna piąta kredytów zaciągniętych między kwietniem 2005 roku a wrześniem 2007 roku może być zagrożona. Dotyczy to powyżej miliona kredytobiorców, zarówno tych, którzy zaciągnęli swój pierwszy kredyt, jak i tych którzy zdecydowali się refinansować hipotekę. Czy po USA i Wielkie Brytanii, problemy na rynku nieruchomości mogą dotknąć również nasz rynek? Zdaniem Bankier.pl, w wielu przypadkach nie uciekniemy przed korektą i nie pomogą już tutaj zaklęcia deweloperów, pośredników czy producentów materiałów budowlanych.

W takich sytuacjach zawsze powstaje pytanie – czy problemy w Wielkiej Brytanii dotyczą w jakiś sposób Polski? Czy jesteśmy samotną wyspą, gdzie ceny będą szły tylko w górę? Wszyscy zainteresowani, którzy do tej pory „grali” pod zwyżki cen, w tym momencie schładzają oczekiwania na dalsze obniżki cen. Nie ma się co dziwić. Gdyby rynek zamarł, ceny nieruchomości musiałyby spaść, a to w bezpośredni sposób rzutowałoby na wyniki finansowe banków, doradców finansowych, pośredników nieruchomości, składów budowlanych, deweloperów, producentów materiałów budowlanych, funduszy inwestycyjnych, ale również mediów żyjących z reklamy, większej sprzedaży i oglądalności. Problem jak widać dotyczy wszystkich, również osób, które dopiero chcą kupić nieruchomość. Spadające ceny to efekt malejącej zdolności kredytowej, a przede wszystkim zwiększającej się awersji do ryzyka. W praktyce oznacza to, że rosnące stopy procentowe zjedzą wszystkie obniżki cen i ewentualne podwyżki pensji. Rynek zaczyna odwracać się o 180 stopni i w tym momencie coraz bardziej może niepokoić odwrotny mechanizm, który do tej pory sprawiał, że ceny szły do góry.

Dlaczego? Wystarczy zobaczyć jak rosła w ostatnich miesiącach rata kredytu. Dla osób, które nie zdążyły jeszcze kupić mieszkania, zaczęły się złe czasy. Z jednej strony wysokie ceny nieruchomości, z drugiej malejąca zdolność kredytowa. Ceny przestały się też wspinać, bo wbrew zaklęciom sprzed kilku miesięcy, popyt z zagranicy znacznie się zmniejszył, a często praktycznie zanikł. I tutaj mamy łatwą odpowiedź na to zjawisko. Aprecjacja złotego sprawiła, że dla zagranicznego inwestora kupno mieszkania było z miesiąca na miesiąc coraz droższe. Warto to prześledzić. Podczas, gdy średnia (arytmetyczna) cen nieruchomości w Warszawie wzrosła wg raportu Szybko.pl i Expander.pl o ok. 11 proc., to w tym samym czasie ten sam metr mieszkania dla Amerykanina zdrożał o blisko 32 proc., dla mieszkańca strefy Euro o 19 proc., a dla zarabiających w funtach o 30 proc. Brak dodatkowego, spekulacyjnego popytu na mieszkania dokończył działa. Rynek będzie się teraz stabilizował. Jednak stabilizacja niekoniecznie oznacza, że ceny pozostaną na tym samym poziomie, co teraz. Sygnał do odwrotu można było zobaczyć na giełdzie już kilka miesięcy temu. Ceny akcji deweloperów, a nawet producentów materiałów budowlanych ciągle spadają, tracąc często ponad połowę wartości w stosunku do rekordowych kursów. Czyżby inwestorzy wiedzieli coś, czego nie widzą wciąż lub nie chcą zobaczyć analitycy?

Ceny mieszkań i dynamika wzrostu cen nieruchomości w PLN, USD, EUR i GBP wg średnich kursów walut NBP

Źródło: Obliczenia Bankier.pl, ceny nieruchomości w PLN z raportu „Szybko.pl i Expandera”

Głębokie spadki na giełdzie to nie jedyny sygnał schłodzenia koniunktury. Kolejnym jest to, co robią ostatnio deweloperzy, którzy nie mogą już sprzedać mieszkania na pniu, wraz z wbiciem pierwszej łopaty w ziemię. Firmy te zaczynają renegocjować ceny ziemi lub w ogóle zrywają przedwstępne umowy. Same zatem widzą, że obecne ceny są zbyt wygórowane. Przy okazji zadaje to kłam argumentom, że marże stosowane przez deweloperów są już tak niskie, że nie da się zejść niżej. Być może dotyczy to po prostu najdroższych działek, za które po prostu przepłacili. Jednak w momencie, kiedy ogromny popyt się już skończył, właściciele takich firm albo będą musieli zrezygnować z części marży, albo będą zmuszeni zamknąć w Polsce działalność i przenieść się gdzieś indziej. To drugie oczywiście jest mało prawdopodobne, a argument, że taniej się nie da, przeczy zdrowemu rozsądkowi i ekonomii. Niestety naturalny rodzajowi ludzkiemu optymizm, połączony z chciwością sprawia, że rynek wierzy, że ceny mogą tylko rosnąć, a kupno nieruchomości jest złotym interesem, na którym nie można stracić.

Kolejnym, bardzo często wykorzystywanym argumentem jest to, że ziemi nie przybywa, a w niektórych lokalizacjach ceny będą się utrzymywały, nawet mimo ogólnej korekty na rynku. W końcu w centrum Warszawy nie da się wybudować więcej mieszkań. To do pewnego stopnia prawda. Z drugiej jednak strony trzeba pamiętać, że powojenny rynek nieruchomości liczy sobie w Polsce zaledwie kilka lat. Efekty wcześniejszej polityki mieszkaniowej widać w charakterystycznych dla każdego większego miasta blokowiskach z wielkiej płyty i rozpadających się kamienicach komunalnych. Dlatego to, co działo się po 2004 roku należy uznać za precedens w naszej dotychczasowej historii, a nie jako stały element rozwoju rynku. Polscy klienci mogli po raz pierwszy w historii wziąć bez żadnych problemów kredyt mieszkaniowy i kupić za niego wymarzone mieszkanie. Nie trzeba było na niego czekać po kilka lat – kupował każdy, kto tylko miał w miarę dobre zarobki. Nie mamy zatem doświadczeń, jakie są udziałem innych krajów. A warto w tym momencie  dla osób stwierdzających, że ziemi nie przybywa, przypomnieć chociażby historię Japonii.

Ceny nieruchomości w sześciu największych miastach spadły tam w ciągu lat dziewięćdziesiątych o 84 procent. Przez dwanaście lat z rzędu w całej Japonii taniała ziemia. Jeśli chcemy bliższych przykładów, wystarczy przypomnieć sobie londyńskie Canary Wharf. W ten teren zainwestowano 12 miliardów dolarów. Sprzedano go potem za… pół miliarda. Być może trudno w to obecnie uwierzyć, ale takie były skutki kryzysu na giełdzie w 1987 roku. Innym efektem był spadek cen mieszkań w Paryżu o 50 procent. Trudno w to być może uwierzyć, ale fluktuacje cen nieruchomości to rzecz na Zachodzie bardzo naturalna. Eksplozje cen, podobne jak ostatnio mieliśmy w Polsce, przeplatane są okresem spadków, które wyrównują wzrost cen nieruchomości w dłuższym okresie do tych mitycznych 10-15% w skali roku. Nie uwzględnia się w tym jednak kosztów utrzymania i remontu, co oczywiście wpływa na ostateczną stopę zwrotu.

W ostatnich kilku latach w naszym kraju takie podstawowe rzeczy zniknęły z pola widzenia. Wciąż nie mówi się o na przykład dosyć naturalnym zjawisku, a mianowicie degradacji niektórych kwitnących swego czasu dzielnic. Taki los bardzo często dotyka śródmieścia największych miast. Najbogatsi ludzie, pracujący w centrum, wyprowadzają się na przedmieścia – zwłaszcza, kiedy poprawia się infrastruktura, która umożliwia łatwiejszy dojazd do pracy. W efekcie po kilku latach w wielu dużych miastach na całym świecie, następowała swego rodzaju wymiana mieszkańców i spadek wartości nieruchomości znajdujących się niedaleko biznesowego centrum. Otwarte pozostaje pytanie, czy podobny scenariusz czeka za kilka-kilkanaście lat na przykład Warszawę. Dużej części bloków z poprzedniej epoki trudno przecież dorównać do dzisiejszych standardów. Problemem jest również metraż takich mieszkań. Raczej nie należy oczekiwać, że na mniej niż 50 metrach będą chciały mieszkać bogacące się rodziny. W efekcie chętnych na zakup, chcących płacić za „świetną” lokalizację, będzie coraz mniej. To oczywiście dopiero przyszłość i perspektywa kilku lat, ale warto o niej pamiętać, kiedy dyskutuje się o dzisiejszych cenach i świetnych ofertach inwestycyjnych, na których nie można stracić. Kredyt bierze się przecież często na kilkadziesiąt lat i w takiej też perspektywie powinniśmy patrzeć na naszą nieruchomość. Polska wcale nie jest wyjątkiem na tle innych krajów. To, że brakuje wciąż w naszym kraju mieszkań, nie jest argumentem, który tłumaczy wszystko. Przed akcesją do Unii Europejskiej, tych mieszkań również brakowało, a przecież wszystkie te rodziny jakoś sobie radziły. Chęć nabycia własnego lokum, nie można automatycznie utożsamiać z popytem, bo barierą są możliwości finansowe.

Warto odwołać się w tym przypadku do USA. Otóż 90 procent amerykańskich rodzin uważa, że wartość domów, w których mieszkają, jest co najmniej trzykrotnie istotniejsza niż wartość posiadanego przez nie portfela giełdowego. Kwota, jaką Amerykanie mogą zapłacić za swoje domy, zależy od wysokości miesięcznej raty kredytu hipotecznego. Niższe stopy oznaczają niższe raty, co oznacza, że Amerykanie będą mogli pozwolić sobie zapłacić więcej za dom. Mówiąc wprost – niższe stopy procentowe prowadzą do wzrostu cen nieruchomości. Tak działo się również w innych krajach na całym świecie. Właśnie przez te kilka ostatnich lat, kiedy pieniądz był wyjątkowo tani i łatwo dostępny. Kryzys w USA może zadziałać obecnie jak kostka domina. Wielka Brytania już to poczuła. Inne kraje europejskie także. To właśnie dlatego FED tnie stopy procentowe nie oglądając się na inflację i kurs dolara. Zapaść na rynku nieruchomości i aut może pogrążyć całą gospodarkę. A to właśnie te dwa segmenty zależą w tak dużym stopniu od ceny kredytu. Pytanie, co będzie w naszym kraju. Stopy procentowe wynoszą już 5,25% i mają jeszcze rosnąć…

W Polsce ceny transakcyjne nieruchomości spadają już od kilku miesięcy, a na rynku wystawionych jest coraz więcej ofert. Po cenach wywoławczych widać wyraźnie, że właściciele mieszkań i deweloperzy nie mogą przyjąć do wiadomości, że rynek się zmienia. Kolejne terminy, kiedy sprzedaż ma się trwale odbić, wciąż się nie sprawdzają. Mimo zapowiedzi, że ceny mają dalej rosnąć, te nie chcą jednak iść do góry. Co nas zatem czeka w przyszłości?

O tym, że realne ceny w gorszych dzielnicach miast zapewne już nie osiągną takiego poziomu, jak na wiosnę ubiegłego roku, mówi się już od jakiegoś czasu. Podobnie jest z blokami z wielkiej płyty i dzielnicami ze złą komunikacją. Polacy masowo wstrzymują się z kupnem nieruchomości i będzie tak do momentu, kiedy zniknie obawa o dalszy wzrost raty kredytu i sytuacji w gospodarce. Nie oznacza to, że mieszkania nie będą się sprzedawały. Natomiast rynek stał się na kilkanaście najbliższych miesięcy rynkiem kupującego, a nie sprzedającego. W takich sytuacjach, na rynku, na którym ok. 80-90 procent transakcji wspomaganych jest kredytem, realne ceny muszą spadać. Działać będą te same zasady co wcześniej, tym razem jednak korzystać będą ci, którzy mieszkanie będą chcieli kupić, a nie ci, którzy zyskują na wzrostach cen. Dlaczego mają jeszcze rosnąć ceny, wiemy dokładnie. Dlaczego nie musi tak być, albo dlaczego dynamika tych wzrostów będzie niższa od zakładanych?

 Klienci będą dokonywali zakupów rozważniej, bardziej negocjując ceny;
 Koniec nadpłynności zmusi banki do zwiększenia marży na kredytach mieszkaniowych. Będzie ona zależała coraz bardziej od wysokości wkładu własnego. Zwiększy się cena ubezpieczeń od wkładu własnego, etc.;
 Spadną ceny starszych lokali, w gorszych lokalizacji, rozpocznie się rejonizacja cen;
 Spadnie liczba rozpoczętych projektów deweloperskich, wzrośnie koszt budowy na skutek braku wcześniejszego kredytowania ze strony klientów, przy jednoczesnym zwiększeniu się problemów z kredytowaniem ze strony banków;
 Deweloperom trudniej będzie rozbudowywać za pieniądze klientów banki ziemi, co obniży popyt, dynamikę wzrostu cen, a być może również same ceny działek;
 Zwiększy się podaż ziemi ze względu na zmiany w prawie, a co za tym idzie spadną ich ceny;
 Poprawi się infrastruktura (również dzięki inwestycjom na Euro 2012), co zwiększy popyt na domy i osiedla budowane poza miastem. W dalszej perspektywie wpłynie to na kształtowanie się cen w miastach, zwłaszcza starszych lokali, a także na osiedlach w graniach miasta, o gorszym dojeździe do centrum;
 Może wrócić moda na kredyty w Euro i USD. Pojawią się kredyty w funtach. Oferta ta będzie przede wszystkim skierowana do licznej grupy emigrantów;
 Spadnie aktywność inwestycji spekulacyjnych wśród polskich klientów – zarówno kupowanych na kredyt, jak i w systemie 10/90, 20/80. Na rynku będą pojawiały się mieszkania kupowane np. w 2006 roku, co będzie hamowało wzrost cen w danych dzielnicach, a nawet prowadziło do czasowego ich spadku;
 W wyniku aprecjacji złotego, załamania się dynamiki wzrostu cen nieruchomości, wzrostu kosztu zdobycia kapitału, a także pojawienia się lepszych okazji inwestycyjnych w innych krajach, spadnie aktywność zagranicznego kapitału spekulacyjnego;
 O ile sprzedawca nie obniży ceny, znacząco wydłuży się okres sprzedaży nieruchomości;
 Na fali spadków w poszczególnych segmentach, na jakiś czas obniżą się ceny lub perspektywy wzrostu całego rynku;
 Spadek psychologicznego znaczenia czynników cenotwórczych, zwłaszcza po ukończeniu już rozpoczętych projektów;
 Ceny będą rosły w przypadku najlepszych lokalizacji, dużych mieszkań, przede wszystkim w nowym budownictwie. Rynek będzie jednak weryfikował działania promocyjne deweloperów, ograniczając popyt na 50 metrowe „apartamenty” i „lofty”;
 Stagnacja na rynku nieruchomości będzie ściśle związana z wysokością stóp procentowych i z kontynuacją wzrostu gospodarczego w Polsce;
 Nastąpi konsolidacja na rynku deweloperskim. Istnieje też możliwość upadku najmniejszych firm, co doprowadzi do ponownego rozpoczęcie dyskusji nad wprowadzeniem zabezpieczeń typu escrow;
 Ustabilizowania się wzrostu cen - początkowo do poziomu zbliżonego do inflacji, potem do poniżej 10 procent dla całego rynku. Mniejsza dynamika wzrostów do momentu ponownego pojawienia się hossy i bąbla spekulacyjnego.

Warto pamiętać, że spadki nie będą trwać wiecznie. Z drugiej jednak strony, kiedy koniunktura wróci, będzie to już zupełnie nowy rynek. Będzie inna konkurencja, infrastruktura, prawodawstwo. Klienci będą również podchodzili z większą rozwagą kupując mieszkanie na kredyt na 35-40 lat. Po okresie zachłyśnięcia się łatwym dostępem do kredytów, kolejni chętni będą już ostrożniej podchodzić do wszelkiego rodzaju analiz. A warto sięgnąć pamięcią do przewidywań z ubiegłego roku. Poważne, na co dzień zajmujące się tym rynkiem firmy, mówiły o nieustannych wzrostach sięgających w niektórych miastach nawet 30 procent rok do roku. Ci sami analitycy stwierdzają obecnie, już post factum, że ceny mogą spadać, ale generalnie i tak będą za chwilę rosły. Taka zmiana opinii powinna być przestrogą dla tych wszystkich, którzy poddają się emocjom i próbują dostać się do rozpędzonego pociągu… Te 5 czy 10 procent w jedną, bądź w drugą stronę, to cena dobrego samochodu. To również często ponad rok dłuższego spłacania kredytu, lub statystycznie około 3 tysięcy godzin pracy trochę lepiej zarabiającego Polaka…

I na ostatek kwestia najważniejsza. W USA wciąż tylko bardzo mała część z wszystkich kredytów jest niespłacana. Mimo wszystko kryzys rozlał się na cały rynek. Dlaczego? Bo istnieje obawa, że już za kilka miesięcy niektórzy kredytobiorcy zaczną mieć kłopoty ze spłatą rosnącej raty. Amerykańskie prawo umożliwia w takich sytuacjach ogłoszenie upadłości konsumenckiej. Bank zostaje zatem z nieruchomością, która traci na wartości. Gorzej, bo przez to tracą na wartości inne domy, również tych klientów, którzy spłacają w terminie, lub których nieruchomość jest na przykład zabezpieczeniem innego kredytu. To mogłoby doprowadzić do zwiększenia spirali bankructw. Mimo wszystko straty społeczne są w miarę ograniczone, bo konsumenci mogą zacząć życie od nowa, a akcjonariusze instytucji finansowych zaczynają znowu zarabiać. Wszystko dzięki upadłości konsumenckiej. Do czego prowadzi jej brak widzimy w Japonii, gdzie mamy już do czynienia z drugą straconą dekadą dla tego kraju. Dlaczego? Otóż na tym rynku, gdzie swego czasu funkcjonowały kredyty na 100 lat i na 150% wartości nieruchomości, kredytodawcy muszą spłacić całą kwotę zaciągniętego kredytu. Nawet wówczas, kiedy jego zabezpieczenie jest warte znacznie mniej. W takich sytuacjach nie pomagają obniżki podatków czy wzrost dochodów – kredyt jest co najwyżej trochę szybciej spłacany. Japonia płaci zatem za swój wcześniejszy wzrost na kredyt i brak odwagi do wprowadzenia prawa, które funkcjonuje w jakimś stopniu praktycznie we wszystkich bogatszych krajach. Warto zatem pamiętać, że polscy konsumenci również nie mogą ogłosić upadłości konsumenckiej. Być może jest to zatem najlepszy czas, żeby taką ustawę jednak wprowadzić w naszym kraju. Skoro instytucje finansowe i ich akcjonariusze mogą liczyć w kryzysowych chwilach na pomoc publiczną, czyli kosztem podatników, to zasada ta powinna działać w obie strony. Powinna być ona stosowana oczywiście tylko w wyjątkowych sytuacjach, ale wydaje się, że względy społeczne przemawiają za tym, żeby się pilnie zająć tą sprawą.

Michał Macierzyński, analityk Bankier.pl