Kredyty mieszkaniowe w Polsce: nie taki frank straszny

Dlaczego raty nie wzrosły tak bardzo?
W środę 4 lutego za franka trzeba było zapłacić 3,13 zł, oznacza to, że w ciągu pół roku (31 lipca 2008 r. za franka płacono niewiele ponad 1,90 zł) podrożał on o ok. 60%. Czy to oznacza, że raty kredytowe osób, które zaciągnęły kredyty hipoteczne w szwajcarskiej walucie wzrosły równie mocno? Na szczęście nie. Drastyczny wzrost kursu franka rekompensuje bowiem obniżka stóp procentowych w Szwajcarii.

Dla przykładu weźmy kredyt we frankach zaciągnięty na kwotę 200 tys. zł na początku sierpnia 2008 r. Początkowe zadłużenie wynosiło wtedy ok. 100 tys. franków. - W przypadku trzydziestoletniego okresu kredytowania i marży na poziomie 1,4%, wysokość pierwszej teoretycznej raty tego kredytu wynosiła ok. 1032 zł – wylicza Jarosław Sadowski z Expandera.

Rata analizowanego kredytu wzrosła pod wpływem osłabienia złotego, ale nie tak drastycznie, jak można by wnioskować obserwując jedynie wzrost kursu franka. - Gdyby nie zmieniło się oprocentowanie, to przy kursie franka na poziomie 3 zł rata tego kredytu wynosiłaby ok. 1566 zł, czyli o ok. 50 proc. więcej. Ponieważ jednak oprocentowanie tego kredytu spadło z poziomu 4,15% w momencie uruchomienia do 1,93% obecnie, to faktycznie rata kredytu wynosi ok. 1179 zł. Spadek oprocentowania spowodował więc, że rata wzrosła o ok. 15%, a nie aż o ok. 50% - wyjaśnia analityk Expandera.

- W lepszej sytuacji znajdują się osoby, które zaciągnęły kredyty we frankach po kursie zbliżonym do obecnego. Takie osoby nie poniosą strat spowodowanych wzrostem kursu. Jednak również tym przypadku przewalutowanie będzie oznaczało wzrost wysokości raty, ze względu na wzrost oprocentowania. - dodaje Jarosław Sadowski

Przewalutować kredyt?
Eksperci zgodnie twierdzą, że w obecnej sytuacji przewalutowanie jest zupełnie nieopłacalne. - Przewalutowanie kredytu przy obecnym kursie franka oznacza wzrost wartości zadłużenia. Oznacza to, że będziemy zmuszeni oddać do banku tak naprawdę o wiele więcej niż pożyczyliśmy. Do tego wzrośnie oprocentowanie kredytu, gdyż stopy procentowe w Polsce są znacznie wyższe niż w Szwajcarii. Oznacza to, że płacone co miesiąc raty również wzrosną i perspektywy na ich znaczący spadek będą znikome – mówi Łukasz Bugaj, analityk Xeliona.

Jedynym rozsądnym rozwiązaniem jest nieuleganie panice. Osoby, które zdecydują się teraz na przewalutowanie stracą szansę na odrobienie strat poniesionych w ciągu ostatnich miesięcy. Poza tym – jak zaznaczają ekonomiści – w dłuższej perspektywie złoty na pewno się umocni, więc osoby, które pozostaną przy kredytach walutowych mogą w niedługiej przyszłości sporo zyskać, ponieważ raty kredytu powinny się zmniejszać.




Co z nowymi kredytami?
W przypadku nowych kredytobiorców, analizując obecne kursy walut, wydawałoby się, że wiele czynników przemawia za walutą obcą. Złoty jest zbyt słaby, kursy walut obcych poszybowały w górę, więc zaciągając dziś kredyt walutowy powinniśmy w przyszłości płacić już tylko niższe raty na skutek umacniania się złotówki. Łukasz Bugaj ostrzega jednak: - Trzeba pamiętać, że taki ruch jest tak naprawdę spekulacją i to na instrumencie, który się do tego nie nadaje. Złota zasada mówi, że kredyt powinno się zaciągać w walucie w jakiej się zarabia, a tą wciąż jest złoty.

Jarosław Sadowski zauważa jednak, że decyzja o kredycie walutowym nie jest dziś tak prosta jak kilka miesięcy temu. - Raty kredytów we frankach i euro są nadal niższe niż kredytów w złotych. Ponadto obecna słabość złotówki powoduje, że zaciągając kredyt w walucie obcej nasze zadłużenie w walucie obcej będzie stosunkowo niewielkie. Daje również nadzieję na znaczny spadek wysokości raty w sytuacji umocnienia się złotego. Analityk Expandera zwraca też uwagę na fakt, że mamy obecnie bardzo duże wahania kursów walut, co powoduje narażenie naszego kredytu na duże ryzyko walutowe. Podkreśla także, że marże kredytów walutowych są znacznie wyższe niż kredytów w złotych.

Według Jarosława Sadowskiego za kredytem w złotówkach przemawia spadające oprocentowanie, ale przede wszystkim znacznie niższa marża w porównaniu z kredytami zaciąganymi w walutach. Ekspert dodaje jeszcze: - Za kilka lat euro zastąpi złotego. Kredyty w złotych staną się wtedy kredytami w euro, lecz ich marże się nie zmienią. Ponieważ stopy procentowe w strefie euro są znacznie niższe niż w naszym kraju to oprocentowanie kredytów w złotych (wtedy już w euro) będzie wtedy bardzo atrakcyjne. Ponadto przez cały okres kredytowania klient nie ponosi ryzyka walutowego.