Książeczka mieszkaniowa. Prawo mieszkaniowe

Wysokość premii zależy jednak od kwot wpłacanych na nią i długości tego okresu. Wniosek składa się w banku PKO BP właściwego ze względu na rachunek książeczki mieszkaniowej (jest to określone na drugiej stronie okładki książeczki). Pierwsze wyliczenie jest bezpłatne. Każde kolejne uzależnione jest od dokonania opłaty w wysokości 25 zł. Warto wcześniej dowiedzieć się o niezbędne dokumenty wymagane w sytuacji ubiegania się o premię. Inne dokumenty wymaga bank przy budowie domu a inne przy wykupie mieszkania w bloku. Książeczki założone po 24 października 1990 roku uprawniają jedynie do uzyskania odsetek od zgromadzonego wkładu.

Premie gwarancyjną oblicza się na podstawie ustawy z dnia 30 listopada 1995 roku - o udzielaniu premii gwarancyjnej. Bez pomocy banku naprawdę nie jest się w stanie nawet w przybliżonej wysokości określić ewentualnej wysokości premii. Sama premia przysługuje od wpłat wnoszonych w latach (kwartałach), dla których wzrost ceny 1 m kw. powierzchni użytkowej budynku mieszkalnego, ogłoszonej przed kwartałem złożenia wniosku, w stosunku do ceny 1 m kw. powierzchni użytkowej budynku mieszkalnego właściwej dla roku (kwartału) wniesienia wpłat jest wyższy od oprocentowania tych wpłat. Oprocentowanie liczone jest narastająco od roku (kwartału) dokonania wpłat do kwartału, do którego odnosi się cena ostatnio ogłoszona.

Jeśli nastąpi zwrot równowartości przekazanej premii gwarancyjnej natych w/w zasadach, równowartość premii może zostać ponownie za pośrednictwem banku wypłacona właścicielowi książeczki albo przekazana wskazanemu przez niego inwestorowi w razie gdy:

- w okresie 6 miesięcy od dnia zawarcia umowy zbycia ekspektatywy odrębnej własności lokalu, wpływu do banku równowartości premii gwarancyjnej w związku z wycofaniem środków na wymagany przez spółdzielnię wkład lub

- wpływu do banku równowartości premii gwarancyjnej w związku z wycofaniem wpłaty partycypacyjnej zostaną ponownie spełnione warunki i dokonane czynności uprawniające do premii.

Ponowna wypłata premii gwarancyjnej lub jej przekazanie wskazanemu inwestorowi może być dokonane tylko raz w wysokości równowartości premii wcześniej zwróconej. Do czasu upływu terminu 6-cio miesięcznego zwrócona równowartość przekazanej premii gwarancyjnej jest na nie oprocentowanym rachunku bankowym. Posiadając około 10 tyś na książęce mieszkaniowej można wykupić mieszkanie spółdzielcze za np. 5 tyś zł a reszta wkładu zostanie przekazana na rachunek właściciela. Istnieje jednak podstawowa zasada – premia jest wypłacana dopiero w sytuacji zainwestowania środków własnych i to udokumentowanych. Podstawową formą udokumentowania jest akt notarialny. Bank na jego podstawie wypłaca premię.

Akt notarialny nie jest wymagany tylko w przypadku, jeśli spółdzielcze mieszkanie lokatorskie jest przekształcane w tzw. spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. Bank wypłaca tu premie na podstawie: ustanowienia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego. Akt notarialny nie jest wymagany w przypadku kupowania domu lub mieszkania na licytacji w postępowaniu egzekucyjny. Tu dokumentem potwierdzającym fakt nabycie jest prawomocne postanowienie sądu o przysądzeniu prawa własności do nieruchomości.

Premia nie zostanie przyznana w razie zakupu mieszkania na rynku wtórnym na zasadach współwłasności. Ale ograniczenie to już nie występuje przy budowie domu lub mieszkania na tejże zasadzie współwłasności. Budując dom jednorodzinny premia będzie możliwa do uzyskania dopiero po zakończeniu inwestycji lub jeszcze w trakcie budowy. W obu przypadkach bank wezwie do okazania pozwolenia na budowę wystawionego na właściciela książeczki lub współmałżonka. W trakcie budowy trzeba wykazać poniesienie wydatków obejmujących co najmniej 20% wartości kosztorysowej budynku. Takie imienne zaświadczenie wydaje (na właściciela lub współwłaściciela książeczki) inspektor nadzoru w terminie nie wcześniej niż 30 dni przed złożeniem wniosku o likwidację książeczki mieszkaniowej. Po zakończeniu budowy będzie to pozwolenie na użytkowanie domu lub zawiadomienie złożone we właściwym urzędzie o zakończeniu budowy.

Inaczej sprawa wygląda w razie przebudowy, nadbudowy lub rozbudowy budynku lub pomieszczeń niemieszkalnych we własnym domu jednorodzinnym. Inwestycja ta musi mieć na celu uzyskanie mieszkania na własność. W tym przypadku należy w gminie starać się o zaświadczenie stwierdzające, że prowadzone prace zmierzają do ustanowienia odrębnej własności budowanego mieszkania. Następnie po adaptacji danego pomieszczenia bank PKO BP zażąda okazania prawomocnej decyzji zezwalającej na budowę oraz wypis z księgi wieczystej założonej na nowo powstałe mieszkanie. Jest to poświadczenie faktu uzyskania mieszkania na własność. Bank wypłaci premię wówczas, gdy inwestycja objęła już poniesienie wydatków obejmujących co najmniej 50% wartości kosztorysowej budynku.

Wykorzystanie książeczki mieszkaniowej możliwe jest przy budowie mieszkania w spółdzielni (również mieszkania lokatorskiego) lub w firmie deweloperskiej. Warunkiem niezbędnym jest by inwestycja objęła już poniesienie wydatków obejmujących co najmniej 50% wymaganego przez spółdzielnie lub firmę deweloperską wkładu. Od 31 lipca 2007 roku w związku z likwidacją możliwości zamiany mieszkań lokatorskich na własnościowe, a pozostawieniem jako jedynej możliwości przekształcenia ich mocą umowy ze spółdzielnią o ustanowienie odrębnej własności, premie z likwidowanej książeczki mieszkaniowej uzyskują spółdzielcy korzystający z możliwości wykupu mieszkań lokatorskich na pełną własność. Spółdzielnia pismem przedstawi dane osobowe wraz z wymaganym wkładem budowlanym (lub mieszkaniowym w przypadku mieszkań lokatorskich) a także poinformuje o wysokości posiadanego wkładu na koncie spółdzielni. Bank posiadając takie informacje przeleje premie na konto właściciela mieszkania.

Deweloper będzie musiał przedstawić pozwolenie na budowę, umowę notarialną zobowiązującą dewelopera do wybudowania mieszkania lub domu jednorodzinnego, zaświadczenie wystawione przez przedsiębiorcę zawierające numer konta bankowego, informację o aktualnej wartości kosztorysowej budowanego mieszkania lub domu jednorodzinnego oraz informacje o dokonanej wpłacie na pokrycie kosztów budowy. Bank potrzebować będzie jeszcze zobowiązania się, że premia zostanie zwrócona PKO BP jeśli inwestor wycofa się z inwestycji. Potrzebny będzie jeszcze dowód złożenia w sądzie wniosku o wpis do księgi wieczystej ujawnionego roszczenia o ustanowienie odrębnej własności lokalu i przeniesienie tego prawa (chyba, że w umowie zobowiązującej do wybudowania mieszkania jest postanowienie, że strony wnoszą o wpis tego roszczenia do księgi wieczystej).

W razie wycofania się z inwestycji premia może przepaść bezpowrotnie. By się tak nie stało należy w ciągu 6 miesięcy ponownie o nią wystąpić. By się o to starać należy jednak nabyć prawo do niej - czyli ponownie np. przenieść swój wkład budowlany do innej spółdzielni budującej mieszkania. Przez ten czas premia przebywa na nie oprocentowanym rachunku. Wynajmowanie mieszkania wzniesionego przez Towarzystwo Budownictwa Społecznego (TBS) umożliwia uzyskanie premii gwarancyjnej, jeśli osoba przedstawi banku PKO BP umowę najmu oraz dokument potwierdzający dokonanie wpłaty na poczet  części kosztów budowy lub kaucji w wysokości przekraczającej 3% wartości odtworzeniowej lokalu.

Kolejną możliwością wykorzystania wkładu zgromadzonego na książeczce mieszkaniowej jest możliwość scedowania jej na członków najbliższej rodziny planujących zakup lub budowę mieszkania. Przekazanie prawa do wkładu (cesja) może nastąpić pomiędzy małżonkami (również rozwiedzionymi) rodzicami i dziećmi (również przysposobionymi) dziadkami i wnukami, rodzeństwem rodzonym i przyrodnim, pomiędzy powinowatymi (macochą lub ojczymem i pasierbami). Chcąc uzyskać premie gwarancyjną należy zgromadzić dokumenty potwierdzające pokrewieństwo i wypełnić kwestionariusz w banku PKO BP. Opłacić należy również prowizję w wysokości 70 zł od jednej (każdej) cesji. Można w ten sposób scedować na jedną osobę kilka książeczek.

Cesje należy przeprowadzić najpóźniej do 90 dni po dokonaniu transakcji. Termin taki przewidziany jest na likwidację książeczki po zakupie mieszkania czy przystąpienia do użytkowania wybudowanego własnego domu. Ustawodawca przyznał dodatkowy termin 30 dni (licząc od dnia złożenia wniosku) na uzupełnienie dokumentów, jeśli bank zgłosi do dokumentów zastrzeżenia lub uzna je za niewystarczające. Po upływie tego terminu bank zwróci wniosek bez rozpatrzenia.

Istnieje możliwość uzyskania premii poprzez likwidację książeczki mieszkaniowej. Wówczas bank wypłaca jedynie wkład na niej zgromadzony wraz z oprocentowaniem (niskim). Warto jednak zachować książeczkę gdyż oprocentowanie na niej jest trochę wyższe niż na zwykłej lokacie i wkład zwolniony jest z opodatkowania. Należy liczyć się jednak, iż co jakiś czas zmienia się polityka państwa związana z zasadami wypłaty premii gwarancyjnej. Likwidację książeczki przeprowadzi każdy oddział banku PKO BP który obsługuje książeczki z prawem do premii gwarancyjnej. Trwa to jednak dłużej niż w banku właściwym dla założenia książeczki