Księgi wieczyste - dział

Zanim kupisz działkę, należy sprawdzić:

Przede wszystkim Księgę Wieczystą w Sądzie Rejonowym właściwym dla miejsca położenia nieruchomości. Wykaz wydziałów ksiąg wieczystych dostępny jest w Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 12 czerwca 2002 r. w sprawie określenia Sądów Rejonowych prowadzących księgi wieczyste (Dz. U. 2002 nr 95 poz. 843). Przeglądanie Ksiąg jest bezpłatne, ale należy znać jej numer. Poznać go możemy dzięki osobie która jest obecnym właścicielem nieruchomości i na jakiej zasadzie: własność, współwłasność, użytkowanie wieczyste. Należy domagać się okazania przez sprzedającego nieruchomość poświadczonego odpisu z wszystkich czterech działów założonej dla działki księgi wieczystej. Taki odpis, o czym należy pamiętać ważny jest jedynie 3 miesiące. Odpis zawiera numer działki, dzięki któremu możemy osobiście obejrzeć (bezpłatnie) księgę w sądzie rejonowym właściwym dla miejsca położenia nieruchomości. KSIĘGA WIECZYSTA jest to urzędowy rejestr, który określa stan prawny nieruchomości.

Wniosek o urządzenie księgi wieczystej składa właściciel, notariusz (ten który sporządza umowę kupna nieruchomości), wierzyciel (ten który pożyczył pieniądze pod jej zastaw), organ administracji (sąd, gmina). Składa się go w sądzie rejonowym właściwym dla położenia nieruchomości. Wypełnia się wniosek na dostępnym tam formularzu i dołącza np. akt własności nieruchomości (oryginał lub kopia dokumentu poświadczona notarialnie). Wniosek taki można wypełnić drogą elektroniczną. Niestety dotychczas na 350 wydziałów ksiąg wieczystych tylko 100 prowadzi księgi w strukturze informatycznej.

Księgi wieczyste prowadzone są przez wydziały ksiąg wieczystych sądów rejonowych właściwych dla miejsca położenia nieruchomości. Księgi objęte są zasadą jawności czyli, nie można w przyszłości zasłaniać się tym, iż coś przed kupujący zatajono, skoro dana informacja widniała w księdze wieczystej. Z drugiej strony księgi wieczyste objęte są rękojmią wiary publicznej ksiąg wieczystych, czyli prawo chroni interes prawny osób, które zamierzają nabyć prawo własności nieruchomości i wiedza jaką uzyskały o danej nieruchomości pochodziła z księgi wieczystej (która powinna odzwierciedlać stan faktyczny a np. nie zawierała wpisu o nowym właścicielu). Tym niemniej zakup taki powinien być dokonany w dobrej wierze, czyli pomimo braku wpisu należy wykazać, że nie wiedziało się o stanie faktycznym. Wszystko, co nieaktualne w księdze wieczystej, podkreślone jest na czerwono. Często się zdarza, że księga wieczysta jest dość obszerna, dlatego istnieje możliwość złożenia wniosku o wydanie odpisu. W tym przypadku należy uiścić opłatę w wysokości 6 zł za każdą rozpoczętą stronę lub 30 zł za wersję elektroniczną całej księgi wieczystej.

Księga zawiera wpisy o prawach rzeczowych do nieruchomości, takich jak: własność, użytkowanie wieczyste, służebność, własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego lub użytkowego w spółdzielni, hipoteka. Wszystkie poniższe wpisy ograniczają swobodne korzystanie z zakupionej działki lub też utrudniają bądź znacznie przesuwają w czasie jej nabycie. Dla kupującego najlepiej jest więc, jeżeli w dziale trzeciej księgi wieczystej danej działki nie ma żadnych wpisów. Notariusz w dniu podpisania umowy notarialnej powinien sprawdzić raz jeszcze stan księgi wieczystej.

Księga wieczysta składa się z czterech działów:

Dział I - opis nieruchomości: rodzaj (mieszkanie, dom, działka), położenie (miasto, dzielnica, gmina, piętro), powierzchnia; numer obrębu ewidencyjnego i działki ewidencyjnej, określenie czy działka jest zabudowana czy niezabudowana;

Dział II - informacje o właścicielu nieruchomości (imię, nazwisko oraz imiona rodziców). Jeśli działka jest własnością kilku osób, widnieć będzie tam określenie, jaką część udziałów posiada każdy ze współwłaścicieli. Jest to o tyle istotne, bowiem przy kupnie nieruchomości należy uzyskać zgodę wszystkich właścicieli (np. małżeństwa, spadkobierców) którzy muszą stawić się u notariusza w trakcie podpisania umowy kupna-sprzedaży;

Dział III - wpisy tzw. ograniczonych praw rzeczowych (np. przysługującej komuś "służebności przechodu", służebności drogi koniecznej) oraz ograniczeń w rozporządzaniu nieruchomością (np. zakaz sprzedaży nieruchomości nałożony przez sąd), a także wpisy rozmaitych roszczeń i tzw. praw osobistych osób trzecich.

Ograniczonymi prawami  rzeczowymi mogą być:

- prawo pierwokupu działki przysługujące konkretnej osobie lub też gminie (dopiero po rezygnacji osoby mającej prawo pierwokupu można nabyć działkę);

- prawo dzierżawy działki (z tym prawem często związane jest prawo pierwokupu);

- prawo do przejazdu i przechodzenia przez naszą działkę wydzielonym pasem, ustanowione na rzecz sąsiadów, którzy nie mają dostępu do drogi publicznej (służebność drogi koniecznej);

-prawo nieodpłatnego użytkowania działki (np. przez syna właściciela) przez najbliższych 5 lat;

Ciekawostka - O tym, że wpłynął wniosek o wpis, dowiedzieć się można przeglądając księgę wieczystą. Na marginesie pojawi się wówczas tzw. wzmianka. Należy się upewnić czego wniosek dotyczy. Może to być sądowy zakaz sprzedaży nieruchomości do czasu zakończenia sporu albo wpis ostrzeżenie o toczącym się postępowaniu np. o ubezwłasnowolnienie właściciela.

Dział IV - wpisy hipotek zabezpieczających dług zaciągnięty przez właściciela nieruchomości. Jeśli znajduje się w tym dziale księgi wpis, najczęściej oznacza to że wierzyciel (np. bank) ma prawo żądać sprzedaży nieruchomości w razie nieuregulowania długu. Ważne, że wpis taki dotyczy danej nieruchomości a nie jej właściciela. Oznacza to że przy zmianie właściciela dług jest nada przypisany tej nieruchomości.

Nieuregulowany stan prawny nieruchomości to niezgodność zapisów widniejących w księdze wieczystej ze stanem prawnym. Pamiętać należy w tym miejscu o tzw. rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych. W razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym treść księgi rozstrzyga na korzyść tego, kto przez czynność prawną z osobą uprawnioną według treści księgi nabył własność lub inne prawo rzeczowe (rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych, art. 5 ustawy). Oznacza to możliwość dochodzenia na drodze sądowej uznania zakupu jeśli dokonało się zakupu w dobrej wierze (nie wiedząc o rzeczywistym stanie faktycznym) w oparciu o dokumenty sądowe.

Należy pamiętać, że ciężar udowodnienia faktu spoczywa na osobie, która z faktu tego wywodzi skutki prawne (art.6 kodeksu cywilnego). Dochowanie dobrej wiary będzie zawsze oceniane na podstawie okoliczności konkretnej sprawy i przy uwzględnieniu wiedzy i doświadczenia nabywcy. Na korzyść kupującego działa domniemanie, mianowicie jeżeli ustawa uzależnia skutki prawne od dobrej lub złej wiary, domniemywa się istnienie dobrej wiary. Do zwykłej staranności należy z reguły obejrzenie nabywanej nieruchomości (które może np. ujawnić, że posiadaczem jest osoba nie ujawniona w księdze wieczystej), ustalenie, czy nieruchomość nie stanowi przedmiotu wspólności małżeńskiej, choćby w księdze ujawniony był tylko jeden z małżonków jeśli nabywca wie, że nabył on nieruchomość pozostając w związku małżeńskim.

Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych nie chroni rozporządzeń nieodpłatnych (np. darowizny) albo dokonanych na rzecz nabywcy działającego w złej wierze.  W sytuacji gdy nabywca z łatwością (przy dochowaniu zwykłej staranności) mógł się o tym dowiedzieć (art. 6 ustawy o księgach wieczystych i hipotece). Domniemywa się, a więc jej brak musi udowodnić ten, kto ją kwestionuje (art. 6 kodeksu cywilnego).

W złej wierze jest ten, kto wie, że treść księgi wieczystej jest niezgodna z rzeczywistym stanem prawnym, albo ten, kto z łatwością mógł się o tym dowiedzieć. Jeżeli do dokonania rozporządzenia potrzebny jest wpis w księdze wieczystej, chwila złożenia wniosku o wpis jest rozstrzygająca dla oceny dobrej lub złej wiary nabywcy. Jednakże gdy rozporządzenie dochodzi do skutku dopiero po dokonaniu wpisu, rozstrzyga dzień, w którym rozporządzenie doszło do skutku. Nie stosuje się przepisów o rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych w razie przelewu wierzytelności zabezpieczonej hipoteką przymusową albo w razie innego rozporządzenia taką wierzytelnością.

Za będącego w złej wierze może być uznana osoba, która nabywa nieruchomość od Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego wiedząc, że toczy się postępowanie dotyczące prawidłowości nabycia nieruchomości przez jej właściciela lub inne postępowanie mogące skutkować zwrotem nieruchomości osobie prywatnej lub jej następcom prawnym. Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych nie działa przeciwko prawom obciążającym nieruchomość z mocy ustawy, niezależnie od wpisu, prawu dożywocia, służebnościom ustanowionym na podstawie decyzji właściwego organu administracji państwowej, służebnościom drogi koniecznej albo ustanowionym w związku z przekroczeniem granicy przy wznoszeniu budynku lub innego urządzenia (art. 7 ustawy o księgach wieczystych i hipotece).

Rękojmię wiary publicznej ksiąg wieczystych wyłącza wzmianka o wniosku, skardze na orzeczenie referendarza, apelacji lub kasacji, a także gdy w księdze wieczystej pojawi się ostrzeżenie o niezgodności stanu prawnego ujawnionego w księdze wieczystej z faktycznym stanem prawnym (art. 8 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, wskutek pomyłki notariusza błędnie wpisano nazwisko nowego właściciela nieruchomości, wówczas notariusz powinien złożyć wniosek o usunięcie niezgodności i do czasu rozpatrzenia tego wniosku w księdze wieczystej będzie widniał stosowny zapis).

UWAGA!

Księgi wieczyste są jawne i przeglądanie ich jest bezpłatne. Nie wolno ich wynosić na zewnątrz, można je przeglądać jedynie na miejscu. Jest to zazwyczaj duża sala z miejscem do siedzenia i wygodnego przeglądania zawartości księgi.Aby zapoznać się z księgą, trzeba znać jej numer (widnieje on na odpisie) mieć dowód osobisty i przyjść o odpowiedniej godzinie (przeglądanie udostępnione jest najczęściej w godzinach 8.00-12.00).