Masz wkład własny – dostaniesz tańszy kredyt

Jedną z wątpliwości, która pojawia się w momencie zaciągania kredytu na mieszkanie jest to, czy posiadane oszczędności przeznaczyć na wkład własny czy też zostawić je na wyposażenie mieszkania. Dzięki kredytowi hipotecznemu można co prawda sfinansować nie tylko zakup, ale także remont, czy wykończenie mieszkania. Środki uzyskane na ten ostatni cel można jednak przeznaczyć tylko na materiały budowlane i elementy, które na trwałe są związane z mieszkaniem np. wannę, umywalkę, muszlę klozetową. Nie można natomiast kupić za nie np. mebli, żyrandoli czy wolnostojącego sprzętu AGD. Między innymi dlatego kredytobiorcy, nawet jeśli mają pieniądze, to często decydują się zaciągnąć kredyt na 100% wartości nieruchomości lub z niskim wkładem własnym. W rezultacie prawie połowa nowych kredytów ma niski, bo nieprzekraczający 20%, wkład własny.

Problem polega jednak na tym, że zostawiając pieniądze na te wydatki narażamy się na wyższe koszty kredytu. Po pierwsze od wyższej kwoty kredytu naliczane będą wyższe odsetki. Po drugie odsetki będą wyższe także dlatego, że większość banków uzależnia wysokość oprocentowania od poziomu wkładu własnego. Im wkład własny jest niższy tym oprocentowanie kredytu jest wyższe. Nawet, jeśli bank nie uzależnia oprocentowania od udziału środków własnych, to kredyt z niskim wkładem i tak będzie droższy ze względu na konieczność opłacenia specjalnego ubezpieczenia.

 

Z drugiej jednak strony warto pozostawić sobie pewien zapas gotówki. Nie posiadając żadnych oszczędności ryzykujemy, że w przypadku konieczności poniesienia nagłych, nieprzewidzianych wydatków będziemy zmuszeni zaciągnąć drogi kredyt gotówkowy. Dodatkowo osoby, które zaciągają kredyty walutowe powinny utrzymywać pewien zasób pieniędzy na wypadek osłabienia się złotego i wzrostu wysokości raty.

Powróćmy jednak do głównego tematu. Największy wpływ na oprocentowanie  ma wkład własny na poziomie od 5% do 20%. Oprocentowanie kredytu dla osoby posiadającej 20% środków własnych jest średnio niższe aż o 0,34 p.p. (w przypadku kredytów w euro) lub 0,19 p.p. (dla kredytów w złotych) niż w ofercie dla osoby z wkładem na poziomie 5%. Zwiększanie udziału środków własnych ponad 20% daje już znacznie mniejsze zmiany oprocentowania.
Osoby, które posiadają tylko 5% wkładu zwykle nie mają jednak możliwości zdobycia aż 20% wkładu. Pamiętajmy bowiem, że te 20% w przypadku nieruchomości o wartości 300 tys. zł, to aż 60 tys. zł. Jednak już powiększając wkład z 5% do 10% mogą uzyskać oprocentowanie niższe o 0,17 p.p. dla kredytu w euro. W przypadku kredytu w złotych różnica wynosi 0,11 p.p.

Załóżmy więc, że przykładowa osoba chce kupić mieszkanie o wartości 300 tys. zł. Dysponuje ona oszczędnościami w kwocie 30 tys. zł, co stanowi 10% wartości mieszkania. Ta osoba rozważa przeznaczenie tylko 15 tys. zł, na wkład własny, a pozostałą część chce zostawić na wyposażenie mieszkania. Alternatywą jest wykorzystanie całych oszczędności na wkład własny. W tej sytuacji konieczne będzie jednak odłożenie zakupu mebli i sprzętu AGD do momentu zgromadzenia nowych oszczędności. Przyjmijmy, że jest to możliwe, gdyż nasza przykładowa osoba posiada kilka starych rzeczy niezbędnych do mieszkania.
Zatrzymanie części wkładu własnego spowoduje, że  rata kredytu będzie o 109 zł wyższa, jeśli ta osoba wybierze kredyt w złotych i o 105 zł jeśli kredyt w euro. Jasne staje się więc dlaczego kredytobiorcy wybierają kredyty z niski wkładem własnym. Kosztem niewielkiego wzrostu raty można od razu mieszkać w pełni wykończonym i umeblowanym mieszkaniu.

Idąc tym rozumowaniem można dojść jednak do niebezpiecznego wniosku, że nawet mając oszczędności najlepiej zaciągać kredyty na 100% wartości nieruchomości. Pamiętajmy, że choć rata wzrasta nieznacznie, to łączny koszt kredytu zmieni się znacznie bardziej. W wariancie, gdzie kredytobiorca zatrzymuje 15 tys. zł koszt jego kredytu wzrośnie o 24 400 zł, jeśli wybierze kredyt w złotych lub o 21 800 zł dla kredytu w euro.

^{_{Jarosław Sadowski
Analityk firmy Expander – Niezależny Doradca Finansowy}}