Możliwe dalsze spadki cen na rynku nieruchomości

 Według pośredników największy wpływ na ceny domów i mieszkań będzie miało echo kryzysu gospodarczego oraz oprocentowanie kredytów i program Rodzina na Swoim. Eksperci z wyszukiwarki nieruchomości Morizon.pl przeprowadzili badanie wśród agencji nieruchomości, z którymi współpracują. Pytania dotyczyły czynników wpływających na ceny w ubiegłym roku oraz tych, które wpłyną na rok 2011.

„Najbliższe miesiące nie powinny przynieść gwałtownych zmian cen na rynku nieruchomości. Niewielkie wahania mogą nastąpić ze względu na lekko podniesiony podatek VAT oraz optymizm związany z inwestycjami w infrastrukturę na Euro 2012 lub np. w Warszawie - w budowę drugiej linii metra. Z drugiej strony stale zwiększana podaż powinna wpłynąć na obniżki cen zarówno mieszkań na rynku pierwotnym i jak wtórnym” - uważa Bolesław Drapella, prezes Morizon.pl.

Ceny jeszcze spadną

 Ponad 54 proc. ankietowanych twierdzi, że ceny w roku 2011 spadną. Według 31 proc. ich poziom się nie zmieni, a niecałe 15 proc. wskazało na ich wzrost. Jakie różnice cen przewidują pośrednicy? Ci, którzy liczą na spadek, w blisko 54 proc. sądzą, że będą to małe zmiany, od 1 do 5 proc. Jedna trzecia uważa, że może to być spadek nawet o 5-10 proc., a nieco ponad 10 proc. prognozuje jeszcze większe.

W poniższej tabeli prezentujemy prognozy agencji nieruchomości odnośnie ilości ofert oraz cen nieruchomości.

_{Tab.1. Zmiany na rynku nieruchomości przewidywane przez pośredników i pracowników biur nieruchomości. Źródło: Morizon.pl}

Wśród ankietowanych ponad 60  proc. agencji przewiduje, że ilość ofert zarówno sprzedaży jak i najmu wzrośnie, co zaowocuje spadkiem cen. 54 proc. liczy na spadek poziomu cen sprzedaży nieruchomości, a blisko 45 proc. sądzi podobnie również w odniesieniu do rynku najmu. Czas potrzebny do realizacji transakcji prawdopodobnie się nie zmieni, chociaż jego skrócenie z pewnością ucieszyłby wielu pośredników. Przewidują oni również zwiększenie udziału rynku wtórnego w ofertach – blisko 60 proc. jest takiego zdania.

Co może wpłynąć na zmiany cen?

Wyniki ankiety wskazują jakie czynniki będą miały znaczny wpływ na ceny nieruchomości w 2011 roku według pośredników. Echo kryzysu gospodarczego (24,42 proc.) i dostępność kredytów (23,26 proc.) to główne typy. Kolejnym znaczącym czynnikiem będą ograniczenia w programie Rodzina na Swoim (17,44 proc.) oraz rosnąca podaż (16,28 proc.). Nieco ponad 10 procentowy udział w zestawieniu to stabilność przepisów. Najmniej – 8,14 proc. – wzrost stawki VAT (w szczególności na materiały budowlane).

_{Wyk. 1. Prognozy pośredników dotyczące czynników decydujących o poziomie cen na rynku nieruchomości w 2011 r. Źródło: Morizon.pl}

Echo kryzysu i dostępność kredytów

 Biura nieruchomość wskazują, że kryzys gospodarczy i dostępność kredytów to główne czynniki decydującym o poziomie cen nieruchomości. Ze względu na ogólną sytuację gospodarczą w 2009 roku spadła dostępność kredytów, która obecnie na szczęście powoli rośnie. Zakup drogich gruntów pod budowę przed kryzysem utrudnia deweloperom sprzedaż mieszkania bez straty w 2011 roku,  ponieważ  koszt ich budowy był stosunkowo wysoki porównując go do dzisiejszych cen.

Zmiany w Rodzinie na Swoim

Zapowiadane przez rząd ograniczenia programu Rodzina na Swoim od nowego roku zostały odłożone w czasie. Młodzi Polacy mają więc nadal szanse na zakup mieszkania na starych warunkach, które traktowały rynek wtórny na równi z pierwotnym. Po nowelizacji, program będzie wspierał jedynie zakup mieszkania w nowym budownictwie. Właściciele mieszkań w tzw. wielkiej płycie mogą więc spodziewać się, że w najbliższych miesiącach zainteresowanie ofertami sprzedaży będzie większe.

Rosnąca podaż

Kolejnym czynnikiem kształtującym średnią cenę mkw. na rynku nieruchomości w Polsce jest zwiększająca się podaż nowych mieszkań. Deweloperzy nie tylko obniżają ceny próbując w ten sposób zachęcić kupujących do rynku pierwotnego, ale również dostosowują funkcjonalność oraz powierzchnię oferowanych lokali do potrzeb przyszłych mieszkańców. Niższa cena na rynku pierwotnym wymusza jednocześnie obniżki na rynku wtórnym.

Zwiększona stawka VAT

Czynnikiem, wokół którego krążyło wiele plotek w ostatnim czasie jest podniesiona stawka VAT. Kupujący obawiali się, że ceny mieszkań zdrożeją np. przez wyższe ceny materiałów budowlanych. W budownictwie stawka VAT wzrosła nieznacznie - o jeden punkt procentowy.

Nowe inwestycje

Zespół Morizon.pl uważa, że wpływ na ceny mogą mieć również nowe inwestycje infrastrukturalne. Przykładem tych, które będą mogły mieć znaczenie w Warszawie to przygotowania do Euro 2012 oraz druga linia metra.

„Aktualnie oferty rynku pierwotnego zlokalizowane w dzielnicach Warszawy, przez które będzie przebiegała druga linia metra są stosunkowo niskie w porównaniu do średniej stawki w całej stolicy. Jednak w miarę upływu czasu coraz więcej inwestorów będzie lokowało właśnie w tych miejscach swoje pieniądze. Metro w pobliżu mieszkania czy biura to naturalny bodziec do podniesienia ceny. Dzielnice jak Ursus czy Targówek mogą przeżyć podobne zwyżki jak wcześniej Ursynów czy Bielany.” - dodaje Drapella.

A w co inwestować?

Bolesław Drapella podpowiada - „Najlepszym sposobem na inwestycje w nieruchomości jest zakup tzw. idealnych mieszkań, czyli 2 pokoje, 50 mkw, dobrze skomunikowane z centrum. Takie lokale najłatwiej wynająć i sprzedać, natomiast popyt zarówno na duże mieszkania, jak i domy stale spada.”