
Nie masz umów, nie masz kredytu
Banki nadal nieufne w stosunku do deweloperów. Prawie 60 procent spośród 83 największych europejskich banków wstrzymało finansowanie nowych inwestycji i nie udziela kredytów pod zastaw nieruchomości komercyjnych – wynika z badania firmy doradczej Cushman & Wakefield
Czytaj dalej
– Gwałtowny spadek tempa sprzedaży w czwartym kwartale 2008 r. spowodował, że banki zaczęły wstrzymywać finansowanie wszystkich projektów, których budowy jeszcze nie rozpoczęto, nawet narażając się na konflikt z deweloperem i ewentualne sprawy sądowe – mówi Mikołaj Martynuska z firmy CB Richard Ellis Polska.
Podobne zjawisko wystąpiło w sektorze logistycznym i z kilkumiesięcznym opóźnieniem w sektorze biurowym. – Mechanizm jest dość prosty: spadek tempa sprzedaży lub, w przypadku inwestycji komercyjnych, wynajmu powierzchni, oraz spadek wartości kapitałowych przedsięwzięć powoduje, że z punktu widzenia banku rośnie ryzyko strat na projekcie. W takiej sytuacji trudno się spodziewać, że bank będzie podejmował ryzyko realizacji nowych projektów w bardzo niepewnym otoczeniu rynkowym – wyjaśnia Martynuska.
Poza zmniejszeniem się liczby kredytodawców banki obniżyły wskaźnik LTV (loan-to-value – patrz tabelka obok). Jego spadek świadczy o tym, że banki wybierają firmy angażujące się w transakcje o mniejszym poziomie ryzyka inwestycyjnego.
Według Eda Daubeneya z Cushman & Wakefield banki będą udzielały kredytów głównie doświadczonym kredytobiorcom, pod zastaw nieruchomości najwyższej jakości, z długoterminowymi umowami najmu, wynajętych firmom o wysokich wskaźnikach wiarygodności kredytowej.
Teraz deweloperzy mają problemy głównie z uzyskaniem finansowania dużych przedsięwzięć. Banki stosują bowiem bardzo ostre kryteria ich oceny z punktu widzenia ryzyka inwestycyjnego.
– Jeszcze rok temu, w wypadku projektów mieszkaniowych, bank nie pytał np. o przedsprzedaż mieszkań, ewentualnie wymagał jej na poziomie 5 – 10 procent. Dziś, gdy nie ma umów zawartych na 30 proc. projektu – banki nawet nie podejmują rozmów z inwestorem i dlatego firmy deweloperskie nie są teraz zainteresowane realizacją dużych projektów – twierdzi Piotr Bojar z PricewaterhouseCoopers.
Karol Wilczko, ekspert z portalu Comperia.pl., potwierdza, że wymagany wkład własny przy inwestycjach komercyjnych zwiększył się z poziomu 15 – 20 proc. do 40 – 50 proc.
– Zdobycie 30 proc. umów już na etapie projektu czy przysłowiowej dziury w ziemi jest praktycznie niemożliwe. Mamy więc zamknięte koło: brak kredytów, bo brak sprzedaży, brak sprzedaży, bo brak kredytów – uważa Karol Wilczko.
Jaką powierzchnię biurowca trzeba wynająć, by bank dał kredyt na jego budowę?
– Znam projekt w ścisłym centrum Krakowa obejmujący 4 tys. mkw. powierzchni biurowej, gdzie zawarto umowy najmu – tzw. prelease – na 50 proc. powierzchni, a w konsekwencji bank podpisał umowę kredytową na finansowanie budowy w czwartym kwartale 2008 r. – podaje przykład Mikołaj Martynuska.
czytaj więcej...
Podobne zjawisko wystąpiło w sektorze logistycznym i z kilkumiesięcznym opóźnieniem w sektorze biurowym. – Mechanizm jest dość prosty: spadek tempa sprzedaży lub, w przypadku inwestycji komercyjnych, wynajmu powierzchni, oraz spadek wartości kapitałowych przedsięwzięć powoduje, że z punktu widzenia banku rośnie ryzyko strat na projekcie. W takiej sytuacji trudno się spodziewać, że bank będzie podejmował ryzyko realizacji nowych projektów w bardzo niepewnym otoczeniu rynkowym – wyjaśnia Martynuska.
Poza zmniejszeniem się liczby kredytodawców banki obniżyły wskaźnik LTV (loan-to-value – patrz tabelka obok). Jego spadek świadczy o tym, że banki wybierają firmy angażujące się w transakcje o mniejszym poziomie ryzyka inwestycyjnego.
Według Eda Daubeneya z Cushman & Wakefield banki będą udzielały kredytów głównie doświadczonym kredytobiorcom, pod zastaw nieruchomości najwyższej jakości, z długoterminowymi umowami najmu, wynajętych firmom o wysokich wskaźnikach wiarygodności kredytowej.
Teraz deweloperzy mają problemy głównie z uzyskaniem finansowania dużych przedsięwzięć. Banki stosują bowiem bardzo ostre kryteria ich oceny z punktu widzenia ryzyka inwestycyjnego.
– Jeszcze rok temu, w wypadku projektów mieszkaniowych, bank nie pytał np. o przedsprzedaż mieszkań, ewentualnie wymagał jej na poziomie 5 – 10 procent. Dziś, gdy nie ma umów zawartych na 30 proc. projektu – banki nawet nie podejmują rozmów z inwestorem i dlatego firmy deweloperskie nie są teraz zainteresowane realizacją dużych projektów – twierdzi Piotr Bojar z PricewaterhouseCoopers.
Karol Wilczko, ekspert z portalu Comperia.pl., potwierdza, że wymagany wkład własny przy inwestycjach komercyjnych zwiększył się z poziomu 15 – 20 proc. do 40 – 50 proc.
– Zdobycie 30 proc. umów już na etapie projektu czy przysłowiowej dziury w ziemi jest praktycznie niemożliwe. Mamy więc zamknięte koło: brak kredytów, bo brak sprzedaży, brak sprzedaży, bo brak kredytów – uważa Karol Wilczko.
Jaką powierzchnię biurowca trzeba wynająć, by bank dał kredyt na jego budowę?
– Znam projekt w ścisłym centrum Krakowa obejmujący 4 tys. mkw. powierzchni biurowej, gdzie zawarto umowy najmu – tzw. prelease – na 50 proc. powierzchni, a w konsekwencji bank podpisał umowę kredytową na finansowanie budowy w czwartym kwartale 2008 r. – podaje przykład Mikołaj Martynuska.
czytaj więcej...
Źródło: Rzeczpospolita
Komentarze
Tagi
Czytaj też…
Czytaj na forum
- Jaki samochód dla firmy? Liczba postów: 1145 Grupa: Trudne tema... Czy ktoś z Was korzystał z Pancars - koszt sprowadzenia auta z USA przy imporcie auta z Kanady? Sam miałem z nimi dobrą współpracę przy ściąganiu auta dla siebi...
- Akcesoria drogowe Liczba postów: 23 Grupa: Trudne tema... Just like Trustpilot helps you find reputable supplement brands in Canada, an SMM panel helps businesses and influencers build credibility and visibility online...
- Księgowość w firmie - samemu, czy przez biuro rach... Liczba postów: 123 Grupa: Trudne tema... Myślę, że przy większej firmie tylko biuro rachunkowe wchodzi w grę. To po prostu wygodniejsze. A jeśli dodatkowo znajdziesz biuro, które pracuje na tego typu h...
- Księgowość w firmie - samemu, czy przez biuro rach... Liczba postów: 398 Grupa: Trudne tema... Jeśli samodzielnie prowadzicie swoją księgowość to również mogę polecić Wam z własnego doświadczenia świetny system z którego sami korzystamy do skanowania fakt...
- Pieniądze - inwestowanie Liczba postów: 307 Grupa: Trudne tema... Zgadzam się z Tobą, jeśli można na tym zarobić, to nie jest to zła inwestycja.