
Nie masz umów, nie masz kredytu
Banki nadal nieufne w stosunku do deweloperów. Prawie 60 procent spośród 83 największych europejskich banków wstrzymało finansowanie nowych inwestycji i nie udziela kredytów pod zastaw nieruchomości komercyjnych – wynika z badania firmy doradczej Cushman & Wakefield
Czytaj dalej
– Gwałtowny spadek tempa sprzedaży w czwartym kwartale 2008 r. spowodował, że banki zaczęły wstrzymywać finansowanie wszystkich projektów, których budowy jeszcze nie rozpoczęto, nawet narażając się na konflikt z deweloperem i ewentualne sprawy sądowe – mówi Mikołaj Martynuska z firmy CB Richard Ellis Polska.
Podobne zjawisko wystąpiło w sektorze logistycznym i z kilkumiesięcznym opóźnieniem w sektorze biurowym. – Mechanizm jest dość prosty: spadek tempa sprzedaży lub, w przypadku inwestycji komercyjnych, wynajmu powierzchni, oraz spadek wartości kapitałowych przedsięwzięć powoduje, że z punktu widzenia banku rośnie ryzyko strat na projekcie. W takiej sytuacji trudno się spodziewać, że bank będzie podejmował ryzyko realizacji nowych projektów w bardzo niepewnym otoczeniu rynkowym – wyjaśnia Martynuska.
Poza zmniejszeniem się liczby kredytodawców banki obniżyły wskaźnik LTV (loan-to-value – patrz tabelka obok). Jego spadek świadczy o tym, że banki wybierają firmy angażujące się w transakcje o mniejszym poziomie ryzyka inwestycyjnego.
Według Eda Daubeneya z Cushman & Wakefield banki będą udzielały kredytów głównie doświadczonym kredytobiorcom, pod zastaw nieruchomości najwyższej jakości, z długoterminowymi umowami najmu, wynajętych firmom o wysokich wskaźnikach wiarygodności kredytowej.
Teraz deweloperzy mają problemy głównie z uzyskaniem finansowania dużych przedsięwzięć. Banki stosują bowiem bardzo ostre kryteria ich oceny z punktu widzenia ryzyka inwestycyjnego.
– Jeszcze rok temu, w wypadku projektów mieszkaniowych, bank nie pytał np. o przedsprzedaż mieszkań, ewentualnie wymagał jej na poziomie 5 – 10 procent. Dziś, gdy nie ma umów zawartych na 30 proc. projektu – banki nawet nie podejmują rozmów z inwestorem i dlatego firmy deweloperskie nie są teraz zainteresowane realizacją dużych projektów – twierdzi Piotr Bojar z PricewaterhouseCoopers.
Karol Wilczko, ekspert z portalu Comperia.pl., potwierdza, że wymagany wkład własny przy inwestycjach komercyjnych zwiększył się z poziomu 15 – 20 proc. do 40 – 50 proc.
– Zdobycie 30 proc. umów już na etapie projektu czy przysłowiowej dziury w ziemi jest praktycznie niemożliwe. Mamy więc zamknięte koło: brak kredytów, bo brak sprzedaży, brak sprzedaży, bo brak kredytów – uważa Karol Wilczko.
Jaką powierzchnię biurowca trzeba wynająć, by bank dał kredyt na jego budowę?
– Znam projekt w ścisłym centrum Krakowa obejmujący 4 tys. mkw. powierzchni biurowej, gdzie zawarto umowy najmu – tzw. prelease – na 50 proc. powierzchni, a w konsekwencji bank podpisał umowę kredytową na finansowanie budowy w czwartym kwartale 2008 r. – podaje przykład Mikołaj Martynuska.
czytaj więcej...
Podobne zjawisko wystąpiło w sektorze logistycznym i z kilkumiesięcznym opóźnieniem w sektorze biurowym. – Mechanizm jest dość prosty: spadek tempa sprzedaży lub, w przypadku inwestycji komercyjnych, wynajmu powierzchni, oraz spadek wartości kapitałowych przedsięwzięć powoduje, że z punktu widzenia banku rośnie ryzyko strat na projekcie. W takiej sytuacji trudno się spodziewać, że bank będzie podejmował ryzyko realizacji nowych projektów w bardzo niepewnym otoczeniu rynkowym – wyjaśnia Martynuska.
Poza zmniejszeniem się liczby kredytodawców banki obniżyły wskaźnik LTV (loan-to-value – patrz tabelka obok). Jego spadek świadczy o tym, że banki wybierają firmy angażujące się w transakcje o mniejszym poziomie ryzyka inwestycyjnego.
Według Eda Daubeneya z Cushman & Wakefield banki będą udzielały kredytów głównie doświadczonym kredytobiorcom, pod zastaw nieruchomości najwyższej jakości, z długoterminowymi umowami najmu, wynajętych firmom o wysokich wskaźnikach wiarygodności kredytowej.
Teraz deweloperzy mają problemy głównie z uzyskaniem finansowania dużych przedsięwzięć. Banki stosują bowiem bardzo ostre kryteria ich oceny z punktu widzenia ryzyka inwestycyjnego.
– Jeszcze rok temu, w wypadku projektów mieszkaniowych, bank nie pytał np. o przedsprzedaż mieszkań, ewentualnie wymagał jej na poziomie 5 – 10 procent. Dziś, gdy nie ma umów zawartych na 30 proc. projektu – banki nawet nie podejmują rozmów z inwestorem i dlatego firmy deweloperskie nie są teraz zainteresowane realizacją dużych projektów – twierdzi Piotr Bojar z PricewaterhouseCoopers.
Karol Wilczko, ekspert z portalu Comperia.pl., potwierdza, że wymagany wkład własny przy inwestycjach komercyjnych zwiększył się z poziomu 15 – 20 proc. do 40 – 50 proc.
– Zdobycie 30 proc. umów już na etapie projektu czy przysłowiowej dziury w ziemi jest praktycznie niemożliwe. Mamy więc zamknięte koło: brak kredytów, bo brak sprzedaży, brak sprzedaży, bo brak kredytów – uważa Karol Wilczko.
Jaką powierzchnię biurowca trzeba wynająć, by bank dał kredyt na jego budowę?
– Znam projekt w ścisłym centrum Krakowa obejmujący 4 tys. mkw. powierzchni biurowej, gdzie zawarto umowy najmu – tzw. prelease – na 50 proc. powierzchni, a w konsekwencji bank podpisał umowę kredytową na finansowanie budowy w czwartym kwartale 2008 r. – podaje przykład Mikołaj Martynuska.
czytaj więcej...
Źródło: Rzeczpospolita
Komentarze
Tagi
Czytaj też…
Czytaj na forum
- Detektyw Liczba postów: 18 Grupa: Opinie Mogę Wam wszystkim polecić sprawdzić stronę, na której znajdziecie ofertę firmy SpyDrone - wykrywanie podsłuchu w telefonie , która zajmuje się usługami związan...
- Szczoteczka elektryczna, czy tradycyjna? Liczba postów: 186 Grupa: Trudne tema... Ja zdecydowanie od siebie polecam szczoteczkę elektryczną. Dużo lepiej myje się nią zęby, a raczej bardziej dokładnie jest w stanie usunąć zgromadzone się reszt...
- Dobry sklep stomatologiczny Liczba postów: 54 Grupa: Trudne tema... Jeżeli szukacie sprawdzonych usługi stomatologicznych w Poznaniu, to polecam Wam sprawdzić stronę, gdzie znajdziecie ofertę nowoczesnej kliniki stomatologicznej...
- profilaktyka stomatologiczna Liczba postów: 64 Grupa: Trudne tema... Podoba mi się, że artykuł https://www.tczewska.pl/artykul/25412,na jlepsze-miejsca-na-implanty-zebow-w-gdan sku-jak-znalezc-doswiadczonego-specjalis te nie ogranic...
- Porady biznesowe Liczba postów: 328 Grupa: Trudne tema... Każda firma gromadzi mnóstwo informacji o swoich klientach, ale ich skuteczne wykorzystanie to zupełnie inna sprawa. W mojej firmie, firma QBICO - https://qbico...