Nie tylko cena decyduje o okazji

Kiedy podaż przewyższa popyt, to klient dyktuje warunki – przyznają przedstawiciele branży nieruchomości. Pojawia się jednak problem z ustaleniem cen.

– Przeglądając oferty, radzę podane ceny przyjmować jako orientacyjne. Pośrednicy nie nadążają dziś z ich aktualizowaniem, a właściciele wystawiają nieruchomości przeważnie z kwotą do negocjacji – podkreśla Jacek Kriese, szef stołecznej agencji Okazja. – Żeby nie przepłacić, trzeba znać ceny realne, czyli transakcyjne – dodaje. I podaje przykład: w podwarszawskich Łomiankach jest do kupienia 180-metrowy segment z 2001 r. Pośrednicy oferują go za 720-850 tys. zł. Właścicielka parokrotnie obniżała cenę, ostatnio podaje kwotę 690 tys. zł, ale gdy klient, oglądając dom, powiedział: 600 tys. zł – zgodziła się – opowiada pośrednik. – I powstał problem, bo klient nie chciał domu kupić, nie podobał mu się. Podał cenę, jak mu się zdawało, nierealną i tylko dlatego, żeby sprzedającej nie było przykro, że nic nie proponuje – dodaje.

Adam Henclewski, doradca rynku nieruchomości z poznańskiej agencji Henclewski Nieruchomości, zauważa, że okazje to nie tylko mieszkania atrakcyjne cenowo, ale także te w budynkach o ciekawej architekturze i w atrakcyjnej lokalizacji, których nie byłoby na rynku, gdyby nie dzisiejsza trudniejsza sytuacja.

Lodówka to za mało

A jak deweloperzy widzą łapanie okazji w czasach kryzysu? – Przy poszukiwaniu okazji to nie cena jest najważniejsza – uważa Ewa Perkowska, dyrektor handlowy w Budimex Nieruchomości. – Nie powinniśmy się decydować na mieszkanie z powodu lodówki czy mebli dołączanych do sprzedawanego lokalu – podkreśla.

Klient szukający mieszkania dla siebie powinien przede wszystkim zwrócić uwagę m.in. na optymalną dla niego lokalizację, standard, rozkład i położenie mieszkania.

– Prawdziwa okazja to lokal, który w pełni odpowiada naszym potrzebom. Jest to więc zakup dobrego produktu za dobrą cenę, a nie zakup czegokolwiek, ale z rabatem – podkreśla Perkowska. Radzi, by przed podjęciem decyzji klient porównał oferty kilku inwestorów.

Robert Micał, prezes Unidevelopment, przestrzega zaś: im większa okazja cenowa, tym czujność klienta powinna być większa. – Dlatego trzeba sprawdzić wiarygodność dewelopera, jego sytuację prawną i finansową. Często firmy czy też same inwestycje mają kuszące nazwy, ale użyte materiały oraz wykonawstwo nie spełniają najwyższych standardów – mówi Robert Micał.

Kupuj w dołku...

W czasie kryzysu warto się zastanowić nad zakupem mieszkania w celach inwestycyjnych. – Kupuj w dołku, kołku, mawiają maklerzy giełdowi – przypomina Jacek Kriese. – Kryzys nie będzie trwał wiecznie. Kiedy się skończy, może być już za późno – dodaje. I podkreśla, że inwestując w nieruchomości, trzeba dać sobie czas. – W ciągu powiedzmy pięciu lat przeżyjemy co najmniej jeden cykl złej i dobrej koniunktury – mówi warszawski pośrednik.

Podkreśla, że to, ile się zarobi, zależy jednak nie tylko od koniunktury, ale także od tego, co kupimy: mieszkanie, dom, lokal użytkowy czy działkę.

– Najprościej zainwestować w mieszkanie. Ryzyko niewielkie, zysk umiarkowany, ale pewny, powiększony o dochody z najmu. Polecam kupowanie z wyobraźnią: w pobliżu planowanej linii metra, nowego mostu czy np. w kamienicy, która właśnie pozyskała pieniądze na remont – radzi szef Okazji.

Trzeba też zwracać uwagę na to, z czego blok jest wykonany i kto nim zarządza. Jeżeli jest to spółdzielnia, to najlepiej taka, która ma dochody z najmu lokali użytkowych, bo przekłada się to na wysokość czynszu.

Adam Henclewski ocenia z kolei, że na rynku nieruchomości nie można mówić o kryzysie, ale o korekcie cen. – Efekty kryzysu dotyczą tylko rynku pierwotnego, gdzie deweloperzy nie mogą sprzedać przeszacowanych cenowo projektów. Prawdziwym barometrem rynku nieruchomości jest jednak rynek wtórny, na którym odbywa się wolna gra rynkowa między popytem a podażą – podkreśla.

Dodaje, że w ostatnich miesiącach rynek szukał równowagi cen, po spekulacyjnym ich wzroście w 2006 – 2007 r., co wywołało zastój.

– Okres dostosowania się cen do właściwego poziomu trwał do stycznia tego roku – ocenia Henclewski. – Od lutego obserwujemy stopniowe ożywianie się rynku. Wreszcie dochodzi do transakcji – mówi.

Np. w Poznaniu przeciętne ceny transakcyjne lokali w kilkuletnich budynkach i w odnowionych kamienicach osiągnęły poziom 4,8 – 5,8 tys. zł za mkw. W starszych domach i w blokach z wielkiej płyty lokale kosztują 3,5 – 4 tys. zł za mkw. Oznacza to, że ceny wróciły do poziomu z 2005 r.

– Można zaryzykować stwierdzenie, że w Poznaniu transakcje zawierane w tych cenach należy traktować jako normalne. Wszystko, co jest droższe, poza wyjątkami o ponadprzeciętnych cechach, raczej się nie sprzeda, a oferty tańsze należałoby uznać za okazje – tłumaczy doradca.

czytaj więcej...