Nowa ustawa, więcej ryzyka dla deweloperów

Od 29 kwietnia 2012 roku spółki budujące oraz sprzedające mieszkania i domy będzie miała więcej obowiązków. Tym samym do dotychczasowej niemałej listy ryzyk prawnych dotykających deweloperów, dołączą więc niebawem kolejne. W cyklu artykułów, przygotowanych wspólnie z ekspertami Kancelarii Prawnej Trinity Waluga i Wspólnicy, zaprezentujemy najważniejsze zagadnienia związane z nowelizacją ustawy. Największą nowością, jakiej można spodziewać się po wejściu w życie nowej ustawy będzie potrzeba przeformułowania umów deweloperskich, utożsamianych dotychczas z umową sprzedaży. Deweloper powinien zadbać, aby stosowana przez niego umowa nawiązywała jednoznacznie swoim charakterem do umów budowlanych. W innym przypadku grozi mu bowiem w szczególności rozszerzenie oraz zaostrzenie zasad odpowiedzialności za wady realizowanej inwestycji.

Czytaj również: Ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego

Rozliczenia z deweloperem

- Ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego przede wszystkim modyfikuje najbardziej rozpowszechniony dziś model finansowania inwestycji ze środków nabywców – mówi dr Tomasz Szczurowski, partner w Kancelarii Prawnej Trinity Waluga i Wspólnicy. – Ustawodawca wprowadził obowiązek zabezpieczenia pieniędzy przekazanych przez nabywcę deweloperowi na realizację inwestycji. Odbywa się to za pośrednictwem bankowych rachunków powierniczych niezabezpieczone lub zabezpieczonych dodatkowo gwarancją bankową albo ubezpieczeniową. Wystarczy przy tym, żeby deweloper zastosował tylko jeden z nich.

Zamknięty rachunek powierniczy całkowicie odetnie dewelopera od pieniędzy nabywców aż do czasu przeniesienia na klientów własności nieruchomości pozbawionej obciążeń. Bank wypłaci środki dopiero wtedy, gdy zostanie mu dostarczony odpis notarialnej umowy przeniesienia własności na klienta zgodnie z wymogami ustawy. Deweloperzy stosujący ten instrument powinni zatem zapewnić sobie możliwość sprawnej egzekucji obowiązku zawarcia takiej umowy przez nabywcę.

- Otwarty rachunek powierniczy pozwala natomiast na dostęp do pieniędzy już w trakcie realizacji inwestycji – wyjaśnia mecenas Szczurowski. – Ceną za to jest  jednak poddanie się przez dewelopera kontroli ze strony banku prowadzącego rachunek. Kontrolą będzie objęta realizacja inwestycji zgodnie z harmonogramem. Dopiero potwierdzenie przez bankowego kontrolera, że dany etap rzeczywiście został zrealizowany, spowoduje uruchomienie kolejnej transzy pieniędzy.

Kluczowe znaczenie dla dewelopera będzie miało w takim wypadku ustalenie z góry warunków, sposobu i kosztu przeprowadzania czynności kontrolnych przez bank oraz kryteriów uznawania etapu za ukończony. A także czasu trwania procedury oraz terminów decyzji i wypłaty transz. Obowiązek rozliczania inwestycji z wykorzystaniem jednego z rachunków powierniczych dotyczy każdej inwestycji, której „rozpoczęcie sprzedaży” nastąpiło 29 kwietnia 2012 r. lub później. W wypadku pozostałych inwestycji, wystarczy poinformowanie klienta, że dodatkowa ochrona nie jest przewidziana. Rozpoczęcie sprzedaży według ustawy następuje przy tym dużo wcześniej niż można by się spodziewać – już  z chwilą podania do publicznej wiadomości (także np. z pomocą strony internetowej dewelopera) informacji o rozpoczęciu procesu oferowania lokali lub domów jednorodzinnych w ramach danego przedsięwzięcia. Trzeba wobec tego uważać, czy prezentowane informacje, dotyczące inwestycji, mogą być odebrane jako „informowanie o gotowości do złożenia oferty”.

Jednocześnie ograniczono możliwość uniknięcia obowiązku stosowania rachunków powierniczych choćby na początkowym etapie kontraktowania z klientem (przyjmowanie zaliczek) poprzez stosowanie w tym celu deweloperskich umów przedwstępnych. Ustawodawca wyraźnie przewidział bowiem, że nowa ustawa obejmuje swoją regulacją nie tylko ostateczne umowy, ale także umowy przedwstępne. Pomocna może okazać się natomiast odpowiednio skonstruowana umowa rezerwacyjna.

Czytaj również: Rozporządzenie w sprawie warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie: szanse dla wąskich działek

Główne ryzyka w relacjach z klientem

Obok wymienionych sposobów zabezpieczenia finansów nabywcy, ustawa deweloperska gwarantuje mu także inne formy ochrony. Między innymi obciąża dewelopera szeregiem obowiązków informacyjnych, które muszą być wykonane jeszcze przed zawarciem umowy.

- "Każdy zainteresowany inwestycją powinien otrzymać od dewelopera prospekt informacyjny, którego zawartość szczegółowo określa załącznik do ustawy deweloperskiej" – wyjaśnia Tomasz Szczurowski. – A skutkiem niewypełniania obowiązków w tym zakresie może być nawet odpowiedzialność karna przedstawicieli dewelopera. Ich naruszenie również doprowadzić do tego, że część zawartej umowy w ogóle nie będzie wiążąca dla nabywcy.

Przygotowanie do prawidłowego wykonywania tych obowiązków jest więc jednym z istotniejszych zadań stojących przed deweloperami. Podobnie jak zmiana ustalanych dotąd w umowach i faktycznie realizowanych procedur dokumentowania wykonania określonych czynności oraz zapewnienie sobie możliwości sprawnego kierowania zawiadomień do klienta.

Ustawa deweloperska wprowadza również szereg innych, mniej rozbudowanych, ale nie mniej istotnych zmian. Jedną z najważniejszych będzie z pewnością uzależnienie procedury odbioru od formalnego zakończenia inwestycji zgodnie z wymogami prawa budowlanego. Jeśli chodzi zaś o sam odbiór dokonywany z klientem, konieczna będzie rewizja stosowanych przez deweloperów zasad zawiadamiania o i przeprowadzania tych czynności. Nowego spojrzenia i nowych instrumentów prawnych będzie wymagało w szczególności ustalenie konsekwencji braku współdziałania nabywcy w tym zakresie. Jest to tym istotniejsze, gdy weźmie się pod uwagę uzasadniony brak zgody Sądu Najwyższego na dokonywanie tzw. jednostronnych odbiorów, czyli takich, które odbywają się bez udziału klienta.

- "Przewidujemy również, że problemy prawne sprawiać będzie bezpieczne dla deweloperów sformułowanie postanowień dotyczących terminów realizacji planowanych robót budowlanych oraz ustanawianie kar umownych i odsetek z tytułu opóźnień w wykonaniu zobowiązań przez strony umowy deweloperskiej" – dodaje mecenas Tomasz Szczurowski.