Perspektywy rynku kredytów mieszkaniowych

Od sytuacji na rynku kredytów mieszkaniowych w dużej mierze zależy zatem popyt na mieszkania. Dlatego tak ważne jest pytanie, jakie są dalsze perspektywy rozwoju polskiego rynku kredytów mieszkaniowych. Rok 2009 jest bowiem w tym obszarze okresem stagnacji, wywołanej kryzysem na międzynarodowych rynkach finansowych oraz załamaniem polskiego rynku nieruchomości.

Dynamiczny rozwój rynku kredytów mieszkaniowych obserwowaliśmy w Polsce w latach 2005–2008. Średnia roczna dynamika wzrostu wyniosła w tym okresie ponad 50 proc. Szczytowa faza dynamiki akcji kredytowej przypadła na połowę 2007 r., co należy łączyć ze szczytem hossy na rynku mieszkaniowym .

Szybki wzrost wolumenu kredytów mieszkaniowych doprowadził do zmiany relacji między zadłużeniem Polaków na cele mieszkaniowe i konsumpcyjne. W 2005 r. udział zadłużenia z tytułu kredytów mieszkaniowych w zadłużeniu ludności ogółem wynosił ok. 40 proc., obecnie zaś prawie 60 proc. Oznacza to, że polski rynek zbliżył się pod względem struktury do rynków krajów wysoko rozwiniętych. Nadal jednak istnieje znaczna różnica między zadłużeniem na cele konsumpcji bieżącej i na cele mieszkaniowe między Polską a wysoko rozwiniętymi krajami UE. W bogatych krajach UE zadłużenie na cele mieszkaniowe wynosi ok. 80 proc. zadłużenia ludności ogółem.

Siłami decydującymi o wysokiej dynamice rynku były rosnące ceny nieruchomości oraz niskie stopy procentowe. Lata 2005–2008 były jednak okresem nie tylko dynamicznego ilościowego rozwoju, ale także budowania w Polsce nowoczesnego rynku kredytów mieszkaniowych. Przejawiało się to w zmianach sposobów dystrybucji, polegających na wzroście w sprzedaży kredytów mieszkaniowych roli pośredników kredytowych i deweloperów. Inną przemianą świadczącą o unowocześnianiu się tego rynku była postępująca automatyzacja procesów biznesowych i powstawanie fabryk kredytów hipotecznych. Banki centralizowały zarządzanie ryzykiem oraz intensywnie rozwijały metody skoringowe, co umożliwiło im bardziej profesjonalną wycenę ryzyka oraz liberalizację procedur kredytowych. Dzięki tym zmianom uległ skróceniu czas obsługi klientów i wzrósł poziom komfortu kredytobiorców.
 
W tym okresie nastąpił jednak również spadek dostępności kredytowej mieszkań. Dynamika wzrostu cen mieszkań wyprzedzała bowiem znacznie dynamikę wzrostu wynagrodzeń Polaków. Za przeciętne wynagrodzenie można było nabyć w 2008 r. ok. 0,4 m2 mieszkania, podczas gdy w 2005 r. było to około 0,7 m .

Niestety, szybki rozwój rynku doprowadził również do pojawienia się zjawisk patologicznych w obszarze sprzedaży kredytów mieszkaniowych. Powszechną praktyką banków była np. sprzedaż kredytów bez wkładu własnego, czyli o wskaźniku obrazującym wartość pożyczki do wartości rynkowej zabezpieczenia (LtV – loan to value) na poziomie 100 proc. lub więcej. Innym negatywnym zjawiskiem było omijanie procedur bezpiecznej polityki kredytowej.

Kredyt już nie dla każdego

W drugiej połowie 2008 r. pojawiły się pierwsze oznaki kryzysu na rynku nieruchomości mieszkalnych. Ceny ofertowe mieszkań w większości miast Polski wykazywały tendencję spadkową. Co więcej, korekta cenowa na rynku mieszkaniowym była większa niż wskazują dane o cenach ofertowych, ponieważ zwiększyła się różnica między cenami transakcyjnymi a ofertowymi . Załamanie na rynku nieruchomości mieszkalnych oraz kryzys finansowy, który pojawił się w Polsce we wrześniu 2008 r., doprowadziły w krótkim czasie do osłabienia rozwoju gospodarczego w naszym kraju i stagnacji na rynku kredytów mieszkaniowych.

Napięta sytuacja na rynkach finansowych wymusiła zmiany w postępowaniu banków, polegające na zaostrzeniu procedur kredytowych oraz prowadzeniu biznesu na bardziej konserwatywnych zasadach. Praktycznie banki zrezygnowały również z udzielania popularnych w okresie hossy kredytów denominowanych we frankach szwajcarskich. Kredyt mieszkaniowy stał się produktem trudno dostępnym dla gospodarstw domowych. Banki podniosły bowiem marże kredytowe, zwiększyły wymagania w zakresie minimalnego wkładu własnego oraz zabezpieczeń. Skróceniu uległ również okres kredytowania. O stagnacji na rynku kredytów mieszkaniowych w 2009 r. zadecydowały też zachowania gospodarstw domowych. W obliczu kryzysu część konsumentów wstrzymała się z kupnem mieszkania, nawet mimo spadku cen.

Skutki kryzysu na rynku kredytów mieszkaniowych zostały w pewnym stopniu złagodzone interwencją państwa. Od początku tego roku dużą popularnością cieszy się bowiem program „Rodzina na swoim”.

Lekcje na przyszłość

W warunkach kryzysu kluczowe jest pytanie o przyszłość rynku kredytów mieszkaniowych w Polsce. Według przewidywań IBnGR, biorąc pod uwagę fundamentalne czynniki wzrostu wynikające z mechanizmu konwergencji rynku kredytów hipotecznych w Polsce i Unii Europejskiej, w najbliższych latach należy oczekiwać dalszego dynamicznego rozwoju rynku kredytów mieszkaniowych w Polsce . Mimo bowiem prężnego rozkwitu w latach 2005–2008 jest on w początkowej fazie rozwoju i cechuje go nadal duży potencjał wzrostu. Relacja kredytów mieszkaniowych do PKB wynosi w Polsce ok. 16 proc., podczas gdy w krajach wysoko rozwiniętych z reguły przekracza 50 proc. Wskazuje to na znacznie większą rolę kredytów mieszkaniowych w gospodarkach krajów bogatych. Rozwojowi rynku w perspektywie kilku, a nawet kilkunastu lat powinna sprzyjać dysproporcja pomiędzy warunkami mieszkaniowymi w Polsce i w UE (liczba mieszkań w przeliczeniu na 1000 mieszkańców w UE jest o 30 proc. większa niż w naszym kraju; tylko 1/3 Polaków żyje w warunkach spełniających współczesne standardy; w Polsce brakuje ok. 1,5 mln mieszkań)  .

Ożywienie na rynku kredytów mieszkaniowych w Polsce może nastąpić już w 2010 r. Pojawiły się bowiem pierwsze oznaki poprawy koniunktury na tym rynku. Pod wpływem lepszych prognoz gospodarczych część banków zdecydowała się na obniżenie marż kredytowych oraz na oferowanie klientom kredytów pozwalających sfinansować 100 proc. wartości nieruchomości.

Generalnie prognozowanie dalszego rozwoju rynku kredytów mieszkaniowych jest nadal obarczone dużym ryzykiem popełnienia błędu. Trudno bowiem jednoznacznie stwierdzić, czy kryzys mamy już za sobą. Niepokój analityków IBnGR budzi oczekiwane przez większość ośrodków prognostycznych w Polsce relatywnie wysokie bezrobocie w latach 2010 i 2011, które może zwiększyć obawy części gospodarstw domowych przed nabyciem nieruchomości i w ten sposób wpływać ograniczająco na popyt na kredyty. Banki nadal niechętnie podchodzą do finansowania działalności deweloperskiej w Polsce ze względu na wysokie ryzyko.

Z kolei istotnym czynnikiem, który może zwiększyć sprzedaż kredytów mieszkaniowych, może być łatwiejszy niż jeszcze kilka miesięcy temu dostęp banków krajowych do źródeł finansowania akcji kredytowej. Pojawiły się bowiem pierwsze sygnały wskazujące na wzrost finansowania banków krajowych ze strony banków-matek. Zagraniczne banki, które są inwestorami strategicznymi w krajowych instytucjach bankowych, spostrzegły, że Polska łagodniej niż inne kraje przechodzi kryzys gospodarczy i jest atrakcyjnym biznesowo rynkiem. W ocenie zagranicznych banków w Polsce można realizować znacznie wyższe stopy zwrotu niż na rynkach rodzimych.

Ciągle nierozwiązaną kwestią jest nadmierna ochrona prawna osób wynajmujących mieszkania. Na ten problem zwracamy uwagę już od dłuższego czasu. Obecna sytuacja wpływa ograniczająco na rozwój rynku mieszkań na wynajem.

Obecnie również nie wiadomo do końca, w jakim kierunku pójdą propozycje nadzoru bankowego dotyczące sposobów liczenia zdolności kredytowej klientów. Chodzi tutaj o dyskutowaną obecnie rekomendację T. Nie negując zalet rekomendacji, wprowadzenie niektórych jej zapisów może w istotny sposób ograniczyć rozwój rynku kredytów mieszkaniowych. Największe kontrowersje budzi zapis dotyczący poziomu relacji obciążeń z tytułu zobowiązań do dochodów.

Miejmy nadzieję, że obecny kryzys był dla banków oraz nadzoru bankowego pouczającą lekcją, z której wyciągnęły wnioski, i dalszy rozwój rynku będzie przebiegał w sposób bardziej zrównoważony. Banki będą postępowały roztropniej i nie powtórzy się sytuacja, kiedy kredyt mieszkaniowy mógł uzyskać praktycznie każdy, nawet osoby bez udokumentowanej zdolności kredytowej. A jeśli tak się nie stanie, to w krótkim czasie może dojść do kolejnego kryzysu, być może znacznie głębszego i kosztowniejszego niż ten ostatni . Jednak w opinii IBnGR powrót do czasów, kiedy kredyt mieszkaniowy w Polsce był łatwo dostępny, a marże kredytowe bardzo niskie, jest na razie mało prawdopodobny.

Błażej Lepczyński

www.ppg.gda.pl