Pierwszy kwartał już za nami !!! – budownictwo w 2008 roku.

Przypomnijmy, iż wartość dodana dla tego sektora w 2007 roku wyniosła 15,6%, podczas gdy w tym samym okresie wartość dodana w przemyśle i usługach rynkowych kształtowała się na dużo niższym poziomie (7,7%).
Na tak dobrą kondycję budownictwa wpływa popyt wewnętrzny który skupia się głównie na budownictwie mieszkaniowym – wciąż panuje „głód” mieszkań na rynku pierwotnym oraz wtórnym, jak również w budownictwie, którego rozwój uwarunkowany jest w dużej mierze przygotowaniami do Euro 2012 – zaplecze hotelowe, obiekty sportowe, budowa dróg i linii kolejowych.
Prognozy na 2008 rok przewidywały utrzymanie dobrej kondycji dla tego sektora gospodarki. Mimo, iż w ostatnim kwartale 2007 roku zaobserwowano spadek klimatu koniunktury w budownictwie, to jednak eksperci nie upatrywali w takiej sytuacji oznak załamania rynku, a jedynie sezonowego spowolnienia.

Przyjrzyjmy się zatem jakie wyniki ukazują analizy rynku budowlanego przeprowadzone po pierwszym kwartale 2008 przez ASM – Centrum Badań i Analiz Rynku.

 

I.SYTUACJA MAKROEKONOMICZNA POLSKI

Dynamika wzrostu PKB w 2007 r. kształtowała się na poziomie 6,6% r/r wobec 6,2% wzrostu gospodarczego w roku 2006. Dodajmy, że PKB wyrażany wartościowo w 2007 roku wyniósł 1 166, 7 mld. zł.
Siłą napędową wytworzonych dóbr w ubiegłym roku były nakłady brutto na środki trwałe, powszechnie zwane inwestycjami (19,3%) oraz spożycie indywidualne (5,2%). Negatywne oddziaływanie na polską gospodarkę miał eksport netto, który osłabił PKB o 1,8 pkt. proc.
Zdaniem prezesa NBP, Sławomira Skrzypka, „…w latach 2008-2009 tempo wzrostu gospodarczego w Polsce będzie prawdopodobnie niższe niż w latach 2006-2007, zaś skala spowolnienia zależeć będzie w dużej mierze od tego, jak silne i długotrwałe okażą się skutki recesji w Stanach Zjednoczonych dla gospodarki światowej (...) w latach 2008-2010 tempo wzrostu gospodarczego powinno utrzymywać się na poziomie około 5%, a zatem będzie nadal relatywnie wysokie”.

Zatrudnienie

Kondycja gospodarki silnie wpływa na stan zatrudnienia. Przyjrzyjmy się bliżej jak kształtuje się zatrudnienie w kraju jak również w samym sektorze budowlanym.

Od początku br. na rynku pracy obserwowane są pozytywne trendy: zwiększa się liczba zatrudnionych, wzrastają wynagrodzenia, natomiast zmniejszeniu ulega stopa bezrobocia.
I tak: w marcu 2008 roku pracę w sektorze przedsiębiorstw posiadało 5 348 tys. osób. W stosunku do analogicznego okresu do roku poprzedniego, liczba zatrudnionych zwiększyła się o 5,8%. Na wzrost liczby zatrudnionych wpływają zarówno czynniki sezonowe jak i dobrze rozwijająca się gospodarka.

Wykres 1

Powiększ

Analogicznie, obserwowany jest wzrost liczby pracujących w budownictwie. W ostatnim miesiącu pierwszego kwartału br. pracę w tym sektorze gospodarki posiadało 385 tys. osób i było to o 12% więcej w porównaniu do marca 2007 roku. Wzrost liczby zatrudnionych w budownictwie jest m.in. efektem korzystnych warunków pogodowych, co umożliwiło wcześniejsze rozpoczęcie prac.

Wykres 2

Powiększ

Perspektywy zatrudnienia w II kwartale 2008

Perspektywy wzrostu zatrudnienia w II kwartale 2008 roku są bardzo optymistyczne. Według raportu „Barometr Manpower Perspektywy Zatrudnienia Polska Q2/08”(1) jedna trzecia pracodawców (33,0%) w ciągu najbliższego kwartału zamierza zwiększyć zatrudnienie, zmniejszenie zatrudnienia deklaruje 3% badanych, 58% przedsiębiorców nie planuje zmian (prognoza netto zatrudnienia(2) dla naszego kraju kształtuje się na poziomie +30%). Menadżerowie z branży budowlanej zakładają , że zatrudnienie w II kwartale 2008 roku wzrośnie blisko dwukrotnie (prognoza netto zatrudnienia +52%).

…11,1% stopa bezrobocia...

Wzrost zatrudnienia jest skorelowany ze spadkiem liczby bezrobotnych. W marcu 2008 r. liczba osób pozostających bez pracy kształtowała się na poziomie 1702,2 tys. osób i była niższa o 76,4 tys. osób w stosunku do lutego. Oznacza to, że bezrobotni stanowili 11,1% ludności aktywnej zawodowo i jest to najniższy wskaźnik stopy bezrobocia od grudnia 1998!(3)

Najszybciej wzrasta wynagrodzenie w budownictwie.

Według badań(4) wynagrodzenie jest istotnym czynnikiem dla ponad 82% osób rozważających zmianę pracy w najbliższym okresie czasu. Pracodawcy chcąc zachęcić potencjalnych pracowników kontynuują tegoroczne podwyżki pensji. Z tego powodu w marcu br. przeciętne wynagrodzenie w sektorze przedsiębiorstw kształtowało się na poziomie 3 144 zł brutto i było wyższe o 10,2% w stosunku do analogicznego okresu 2007 roku.

Najwyższe nominalne wynagrodzenie w sektorze przedsiębiorstw (3412,5 zł brutto) otrzymali pracownicy sektora transportu, gospodarki magazynowej oraz łączności. Jednakże, najszybciej w ciągu roku płace wzrastały właśnie w budownictwie (wzrost o 15,7% r/r), kształtując się w marcu 2008 r. na poziomie 3 155,5 zł brutto.

Wykres 3

Powiększ

PRODUKCJA BUDOWLANO MONTAŻOWA

W okresie trzech pierwszych miesięcy br. produkcja budowlano-montażowa wzrosła o 17,4% w stosunku do analogicznego okresu roku poprzedniego (przypomnijmy, że w analogicznym okresie roku poprzedniego wzrost ten wyniósł 51,1%). W podobnym tempie wzrosła dynamika robót o charakterze inwestycyjnym (17,2%) i remontowym (15,0%). Zatem śmiało możemy stwierdzić, że trzy pierwsze miesiące 2008 roku były nadzwyczaj dobre.
Jeśli chodzi o kondycję przedsiębiorstw budowlanych, rozpatrywanych ze względu na dominujący profil działalności, najwyższą dynamiką wzrostu w minionym kwartale cechowały się firmy przygotowujące teren pod budowę (63,9% wzrost w stosunku do analogicznego okresu roku poprzedniego). Z kolei najbardziej znacząca grupa przedsiębiorstw, posiadającą w strukturze produkcji budowlano-montażowej najwyższy udział – bo 81,3% - czyli firmy zajmujące się wznoszeniem budynków i budowli oraz inżynierią lądową i wodną charakteryzowały się 15,4% wzrostem produkcji budowlano-montażowej. Warto podkreślić, że wskaźnik dynamiki w budownictwie cechuje się dużą fluktuacją w skali roku.

Wykres 4

Powiększ

Nieco niepokojąco mogą brzmieć informacje o spadku wskaźnika ogólnego klimatu koniunktury w budownictwie jaki miał miejsce pod koniec ubiegłego roku i jaki zauważyć można z początkiem tego roku. Najwyższy wskaźnik odnotowano w połowie ubiegłego roku, kiedy to osiągnął wartość 35%. Jednak w grudniu 2007 wskaźnik ogólnego klimatu koniunktury wyniósł już 18,5%, a w marcu 2008 r. - 21,2%. Zatem spadek jest wyraźnie widoczny.
Jednak wraz z natężeniem prac budowlanych, związanych głównie z warunkami pogodowymi, klimat koniunktury powinien się poprawić i systematycznie rosnąć – porównując wartość wskaźnika ogólnego klimatu koniunktury z końca 2007 roku i z pierwszego kwartału 2008 pewne tendencje wzrostowe są już zauważalne.
W roku 2008 brak jest przesłanek, które miałyby spowodować inną sytuację niż ta, jaka miała miejsce w latach 2006 i 2007, czyli wzrost w drugim i trzecim kwartale roku.
Z czynników aktualnie wpływających na klimat koniunktury w budownictwie największy wpływ (16,1%) ma produkcja budowlano-montażowa na rynku krajowym. Analizując zmiany w tej kategorii w dłuższej perspektywie czasowej widzimy, że w pierwszym kwartale b.r. rozpoczyna się wzrost znaczenia tego czynnika. Innym wskaźnikiem znacząco wpływającym na klimat koniunktury jest również portfel zamówień na roboty budowlano-montażowe na rynku krajowym. Wyniósł on w marcu b.r. 13,1%, i w porównaniu do lutego b.r. wzrósł o 7,4 pkt. proc.
Natomiast najmniej korzystnie na klimat koniunktury wpłynęła sytuacja finansowa przedsiębiorstw (2,6%) oraz opóźnienia płatności za wykonane roboty budowlano-montażowe (2,9%). Dodatkowo wskaźniki te znajdują się w tendencji spadkowej.
Mimo to, w opinii ASM nie należy wyciągać wniosków o odwróceniu trendu na rynku budowlanym. Mimo spadku ogólnego wskaźnika klimatu koniunktury jego wartość jest wciąż wysoka, co dobrze wróży dalszemu rozwojowi całej gałęzi.

Wykres 5

Powiększ

Ceny materiałów budowlanych

Rok 2007 przyniósł gwałtowny wzrost cen materiałów budowlanych. Ogólnie, w skali całego roku średni koszt zakupu wzrósł o 29,6%.
Na taką sytuację wpływ miały liczne czynniki: napływ środków UE na modernizację dróg, uruchomienie wielu funduszy spółdzielczych (prace ociepleniowe bloków mieszkalnych na osiedlach), a także ogólne prosperity na rynku usług budowlanych. Zmiany fiskalne w sektorze budownictwa również spowodowały gigantyczny wzrost popytu na materiały budowlane i związane z tym problemy asortymentowe producentów tych materiałów, powiązane ze zjawiskiem niewystarczającej podaży. Największy wzrost odnotowano wobec asortymentów związanych z pracami wznoszeniowymi – ze względu na rozpoczęcie licznych inwestycji budowlanych właśnie te materiały cieszyły się największym popytem.
Początek roku 2008 różnił się wyraźnie od sytuacji w ostatnich miesiącach 2007 r. Obecnie w przypadku większości materiałów budowlanych mamy do czynienia z drobnymi wahaniami cen. Przeważa trend wzrostowy, jednak zmiany są zazwyczaj mało znaczące. Dość często mieliśmy także do czynienia z minimalnymi spadkami. Jak zauważa Ryszard Kowalski ze Związku Pracodawców Producentów Materiałów dla Budownictwa: „Powtórzenia ubiegłorocznych wzrostów cen nikt się w branży nie spodziewa. Ubiegły rok był wyjątkowy”(5).
Analizom przeprowadzonym przez ASM poddane zostały następujące grupy materiałów:

1. materiały izolacyjne i ogniotrwałe oraz betony, zaprawy i wyprawy(6),
2. materiały wiążące oraz wapienne i gipsowe(7),
3. elementy i wyroby betonowe(8),
4. materiały i wyroby ceramiczne oraz wapienno-piaskowe(9)

Ogółem asortyment z analizowanych grup materiałów podrożał o 0,49%. Spośród omawianych kategorii największa zmiana dotyczyła surowców mineralnych, kruszyw oraz materiałów kamiennych, które zdrożały o 1,89%. Materiały izolacyjne i ogniotrwałe oraz betony, zaprawy i wyprawy są droższe w porównaniu z IV kwartałem 2007 o 0,75%. Analizowane wyroby chemiczne podrożały o 0,49%, zaś materiały wiążące oraz wapienne i gipsowe o 0,3%. Cena materiałów i wyrobów ceramicznych oraz wapienno-piaskowych wzrosła zaledwie o 0,01%. Jedyną grupą, w której średniej cena spadła, są elementy i wyroby betonowe (-0,16%). Porównując aktualną sytuację do trendów z początku 2007 roku należy stwierdzić, że obserwowane zmiany są nieznaczne. Świadczy to o stabilizacji na rynku i okresowym zażegnaniu problemów związanych z niedoborem materiałów budowlanych.

Wykres

Powiększ

Ceny mieszkań

Pierwszy kwartał 2008 nie przyniósł gwałtownych zmian na rynku nieruchomości. Po szybkich i znaczących wzrostach cen w 2006 i pierwszych miesiącach 2007 roku nastąpiła wyraźna stabilizacja. Ceny w największych polskich miastach od połowy ubiegłego roku zmieniają się w sposób nieznaczny. Wszystko wskazuje więc na to, że olbrzymi popyt na lokale mieszkaniowe został wyhamowany. Ceny metra kwadratowego mieszkania osiągnęły dla wielu potencjalnych nabywców poziom niemożliwy do zaakceptowania. Z kolei rosnące stopy procentowe i niekorzystne analizy wskazujące na możliwość spowolnienia gospodarki odstraszyły od zaciągania kredytów hipotecznych. Wiele osób odłożyło zatem decyzję o zakupie własnego mieszkania licząc na korektę cen oraz decydując się na zgromadzenie większych zasobów finansowych. Musiało to znaleźć swoje odzwierciedlenie w statystykach dotyczących rynku mieszkaniowego. Klientów jest mniej, zaś decydujący się na zakup zwracają uwagę na standard mieszkania oraz jego lokalizację.
Stabilizacja cen mieszkań na rynku pierwotnym i wtórnym
W ciągu pierwszych miesięcy 2008 roku w żadnej spośród analizowanych aglomeracji(10) nie nastąpiły wyraźne zmiany cen mieszkań na rynku pierwotnym. W czterech przypadkach mieliśmy do czynienia ze wzrostami, zaś w dwóch miastach ceny w porównaniu do grudnia 2007 r. spadły. Największy wzrost odnotowano w Warszawie. Jednak na wynik ten głównie wpłynęła spora ilość budowanych luksusowych apartamentów. Cena za metr kwadratowy takiego mieszkania jest wysoka, co wpływa na ogólną średnią cenę mieszkań na rynku pierwotnym w Stolicy. W pozostałych miastach wzrost cen mieszkań był minimalny, natomiast spadek zanotowano w Katowicach (-1%) oraz w Poznaniu (-2,9%). Korekta cen w tych miastach mogła nastąpić ze względu na silne wzrosty w 2007 roku.

Również na wtórnym rynku nieruchomości należy stwierdzić, że w chwili obecnej mamy do czynienia z wyraźną stabilizacją cen. Popyt spadł, zaś osoby kupujące uprzednio mieszkania w celach inwestycyjnych zaczęły realizować zyski zwiększając liczbę dostępnych ofert. Należy także podkreślić, że wszelkie wyliczenia oparte są na dostępnych cenach ofertowych, które mogą się niekiedy dość znacznie różnić od cen transakcyjnych. Aktualne trendy powinny się utrzymać przez najbliższe miesiące, jednak długotrwała korekta cen jest raczej mało prawdopodobna. Odroczone zakupy mieszkań będą wcześniej czy później zrealizowane, zaś usamodzielnianie się wyżu demograficznego z lat 80. oraz zwiększanie się liczby jednoosobowych gospodarstw domowych powinno utrzymać popyt na stosunkowo wysokim poziomie.

Podsumowując: Pierwszy kwartał 2008 roku określić można jako bardzo pozytywny czas dla budownictwa. Odnotowaliśmy zaskakująco dobry wynik produkcji budowlano – montażowej, zauważalne są pierwsze oznaki wzrostu wskaźnika ogólnego klimatu koniunktury po jego znacznym spadku w ostatnim kwartale roku 2007.
Pozytywnie należy również ocenić stabilizację jaka nastąpiła w cenach materiałów budowlanych jak i mieszkań na rynku pierwotnym i wtórnym.
Pierwszy kwartał 2008 jest zatem dużo spokojniejszy niż analogiczny okres roku 2007. Zyski może nie będą już tak dynamicznie wzrastać, jednak ceny większości materiałów oraz nieruchomości osiągnęły już i tak bardzo wysoki poziom i nie przewiduje się drastycznych korekt. Stabilizacja na rynku z pewnością przyniesie liczne korzyści dla samych konsumentów. Nadszedł bowiem czas na podejmowanie wywarzonych decyzji, a także na korzystny wzrost konkurencyjności ofert zakupu materiałów czy usług budowlanych.

Opracowanie:
ASM – Centrum Badań i Analiz Rynku Sp. z o.o.
W oparciu o raport Monitoring Rynku Budowlanego Nr 2 (kwiecień) 2008