Podsumowanie roku 2010 i prognoza na rok 2011

Wszędzie poza Lublinem, gdzie średnia cena nie zmieniła się od IV kwartału 2009, ceny ofertowe są wyższe. Najbardziej o ponad 10% wzrosły ceny w Krakowie i Poznaniu, w Warszawie o 5,4%, we Wrocławiu o 5%. Średnio w największych polskich miastach ceny niedużych domów wzrosły o 5,7% podczas gdy ceny ofertowe mieszkań w tym samym czasie wzrosły o 3,7%. Przy czym należy pamiętać, iż w przypadku domów kilka procent przekłada się na kilkadziesiąt tysięcy złotych.

Siłą, która kryje się za rosnącymi, w stosunkowo szybkim tempie cenami domów, związana jest z wartością  gruntów przynależnych do tych domów. Zazwyczaj jest to kilkaset metrów kwadratowych działki, które w dużej mierze wpływają na końcową cenę nieruchomości. W przypadku działek dużych, które można ewentualnie podzielić i  odsprzedać, sama działka może znacznie podnieść cenę całej nieruchomości.

Średnie ceny  na rynku wtórnym IV kwartał 2009 – IV kwartał 2010. Domy o powierzchni do 200 metrów kwadratowych

Procentowa zmiana średniej ceny domów na rynku wtórnym

_{^{Źródło "Raport Szybko.pl i Expandera"}} 

DOMY O POWIERZCHNI OD 200 DO 300 METRÓW KWADRATOWYCH

Ceny dużych domów, wszędzie poza Białymstokiem, wzrosły w porównaniu z IV kwartałem 2009. Były to wzrosty od 4,4% w Lublinie, 5% w Katowicach, 5,5% w Krakowie do 11% w Łodzi. Interesującym przypadkiem jest Białystok, gdzie ceny  domów nie wzrosły, a wręcz spadły o 30 tysięcy. Dla porównania najwyższe wzrosty odnotowujemy w Łodzi 11%, Warszawie 7,1% i Poznaniu 6,3%. Warto po raz kolejny wrócić do kwestii cen ziemi jako składowej części kosztów domu. W minionym roku odnotowywaliśmy spadek kosztów w budownictwie mieszkaniowym.

Deweloperzy szacują, że koszty są o 25 do nawet 50% niższe niż w szczytowym 2007roku.  W przypadku budowy domu jednorodzinnego, inwestorzy (najczęściej indywidualni) skrupulatnie kalkulują koszty. Na skutek spadków kosztów budowy dużo bardziej opłacalne może okazać się samodzielny zakup działki i realizacja inwestycji niż zakup domu realizowanego przed 2-3 laty. Kluczowym jest tu koszt zakupu ziemi jako części składowej inwestycji. W przypadku takich miast jak Warszawa, Poznań, Kraków spadek kosztów budowy może być zbyt słabym bodźcem aby rozpoczynać samodzielną inwestycję, ze względu na bardzo wysokie koszty zakupu działek budowlanych i dosyć ograniczoną ich dostępność. Natomiast w takim mieście jak Białystok, gdzie działki budowlane można nadal nabyć w atrakcyjnych lokalizacjach i rozsądnych cenach, inwestor może zrezygnować z zakupu na rzecz budowy domu. Prowadzi to do ograniczenia popytu na domy z rynku wtórnego i spadek  ich cen.

Średnie ceny  na rynku wtórnym IV kwartał 2009 – IV kwartał 2010. Domy o powierzchni od 200 do 300 metrów kwadratowych

Procentowa zmiana średniej ceny domów o powierzchni od 200 do 300 metrów kwadratowych na rynku wtórnym

DOMY - PROGNOZY NA ROK 2011

Zgodnie z tezą o stosunkowo dużej stabilności cen domów w Polsce, wynikającej zarówno z kosztów zakupu ziemi, jak i uwarunkowań kulturowych – przywiązania do własnego miejsca i ziemi jako wartości, na rok 2011 można prognozować  utrzymanie cen na poziomie zbliżonym do obecnego. Szczególnie w największych aglomeracjach (Warszawa, Wrocław, Poznań, Kraków), gdzie ceny niemal powróciły do poziomu z 2008 roku, nie należy spodziewać się dalszych wzrostów. W przypadku domów do 200 metrów kwadratowych możliwa jest kontynuacja trendu wzrostowego w Szczecinie, Katowicach  i  Łodzi. W przypadku domów dużych stabilizacja jest jeszcze bardziej prawdopodobna. Jedynie w Białymstoku, gdzie cena jest obecnie o ponad 100 tysięcy niższa w porównaniu z początkiem 2008 roku szansa na wzrost cen jest duża.

DANE HISTORYCZNE I PROGNOZY  - DOMY O POWIERZCHNI DO 200 METRÓW KWADRATOWYCH

DANE HISTORYCZNE I PROGNOZY - DOMY O POWIERZCHNI OD 200 DO 300 METRÓW KWADRATOWYCH

DZIAŁKI BUDOWLANE - PODSUMWANIE ROKU 2010 I PROGNOZY NA 2011

Właściciele działek budowlanych zapomnieli już o kryzysie, który dotknął rynek nieruchomości. Ceny ofertowe z IV kwartału 2010 są w przypadku Warszawy zbliżone do poziomu z 2008 roku, czyli najwyższego odnotowanego poziomu cen, a w pozostałych miastach są  wyższe od kilku do kilkudziesięciu procent (14% Wrocław i 32% Gdańsk) W ciągu ostatnich 12 miesięcy Kraków, Wrocław i Gdańsk odnotowały wzrosty średnich cen ofertowych na poziomie 22-23%, co oznacza 60 do 70 złotych więcej na każdym metrze. W Warszawie cena wzrosła o 13 punktów procentowych, co przekłada się na podwyżkę rzędu 100 złotych.

Wzrost cen ofertowych to efekt zarówno zniknięcia z rynku (wyprzedaży) ofert najtańszych jak i cierpliwości i przekonania sprzedających co do pozytywnego dla nich kierunku zmian cen w przyszłości. Najtańsze działki zniknęły z rynku w I i II kwartale 2010 roku i obecnie najniższe ceny działek dostępnych w dużych miastach są o kilkadziesiąt złotych wyższe niż przed rokiem. I kwartał był również okresem, kiedy średni czas promocji oferty sprzedaży działki budowlanej w serwisie www.szybko.pl był najkrótszy, wynosił około 37 dni, w połowie roku wraz ze wzrostem cen wydłużył się do 50 dni, a obecnie każda oferta jest promowana średnio przez okres 57 dni. Potwierdza to tezę wzrostu ceny na skutek wzrostu optymizmu właścicieli ziemi, a nie na skutek rosnącego popytu na działki budowlane.

Średnie ceny  działek budowlanych o powierzchni do 5 000 metrów kwadratowych     

IV kwartał 2009 – IV kwartał 2010

Prognozy statystyczne potwierdzają optymizm właścicieli gruntów. W większości miast można prognozować dalszy wzrost, do 10% w najbliższym roku. Przy czym warunkiem jest utrzymanie sytuacji gospodarczej nie gorszej niż w 2010 roku. Argumentem przemawiającym za trendem wzrostowym cen działek budowlanych jest fakt, iż w Polsce większość zasobów mieszkaniowych powstaje w ramach indywidualnych inwestycji. Brak planów wsparcia budownictwa mieszkaniowego i ograniczenia w już istniejących, będą kolejnym bodźcem, a może niestety wręcz koniecznością do samodzielnej realizacji inwestycji mieszkaniowych przez poszczególne rodziny.

Dane historyczne i prognoza cen  działek budowlanych o powierzchni do 5 000 metrów kwadratowych

_{^{Marta Kosińska}}

_{^{Ekspert Szybko.pl}}