Jak rosnąca inflacja wpłynie na nasze oszczędności?

W październiku tempo wzrostu inflacji liczone jako zmiana cen w stosunku do października 2018 spadło do 2,5% r/r. Analiza wskaźnika inflacji mierzona punkt do punktu, może prowadzić do błędnych wniosków ze względu na efekt bazy. Na początku 2020 roku będziemy obserwować wzrost inflacji liczonej miesiąc do miesiąca, gdyż w pierwszym kwartale 2019 ceny ropy drastycznie zmalały w porównaniu do 2018 roku. W efekcie baza cenowa dla surowców energetycznych została ustanowiona na niskim poziomie. Stąd przyspieszenie inflacji w I kwartale 2020, która wg ekonomistów mBanku może urosnąć do 3,3% r/r. Przypomnijmy, że NBP stawia sobie za cel kontrolę inflacji na poziomie 2,5%, dopuszczając wahania +/-1%. W drugiej połowie 2020 roku tempo inflacji ma się obniżyć do ok. 2-2,2%. Czy tak się stanie? Wiele zależy od kształtowania się cen prądu. W przyszłym roku prawdopodobnie nie zostaną utrzymane regulacje zamrażające ceny prądu dla małych i średnich firm, choć niewykluczone, że ze względu na kalendarz polityczny taryfy dla odbiorców indywidualnych zostaną utrzymane na podobnym poziomie jak w 2019. 

Podtrzymywanie trupa za wszelką cenę

Dlaczego inflacja nie rośnie w takim tempie jak dekadę czy dwie dekady wstecz? Ekonomiści próbują odpowiedzieć na pytanie wskazując na demografię i technologię jako przyczyny. Ed Yardeni, amerykański profesor ekonomii, w swoim ostatnim wpisie na blogu (blog.yardeni.com) zwraca uwagę na brak skuteczności głównych banków centralnych w osiągnięciu założonego celu inflacyjnego (2%). Obecnie inflacja w USA wynosi 1,7%, w strefie euro 0,7%, w Japonii 0,3%. Profesor Ed Yardeni zwraca uwagę na stronę podażową w gospodarce - obecna ultrałagodna polityka monetarna w postaci niskich lub ujemnych stóp procentowych oraz nieograniczony dostęp do kredytu powoduje, że nawet najsłabsze przedsiębiorstwa mają dostęp do taniego finansowania. Polityka łatwego pieniądza sprzyja więc przetrwaniu zombie-przedsiębiorstw, które w normalnych warunkach wypadłyby z rynku. W rezultacie w wielu gałęziach gospodarki moce produkcyjne pozostają zbyt wysokie i konkurencja nie pozwala na podwyżki. Wykorzystanie mocy produkcyjnych, zarówno w Polsce a także w Europie i USA maleje na przestrzeni ostatnich miesięcy, co może potwierdzać tezę o nadprodukcji i sprzyjać tendencjom deflacyjnym.  

Czytaj również: Dlaczego 35% kierowców nie zmienia opon na zimowe pomimo, że jest to zagrożeniem na drodze?

Ekologicznie znaczy drożej

Presja na wzrost cen może jednak pojawić się z powodów środowiskowych – wyższe cen energii, wzrost kosztów wywozu śmieci, podwyżka cen za wodę dla celów przemysłowych, skok cen zakupu nowych samochodów dostosowanych do wyśrubowanych norm emisji spalin to przykłady podwyżek, których w ciągu najbliższych 6-18 miesięcy powinniśmy się spodziewać. Polska gospodarka ze względu na energetykę opartą na paliwach kopalnych będzie bardziej narażona na ryzyko wzrostu cen i kosztów wynikających z niezbędnych nakładów na ochronę środowiska. Według analizy Schrodersa ceny węgla będą musiały trwale wzrosnąć powyżej 100 USD za tonę, aby ograniczyć tempo wzrostu temperatury na świecie w do 2o C, co może przełożyć się na spadek zysków spółek wchodzących w skład indeksu SP500 o ok. 12,5%. Koszty dla polskich przedsiębiorstw mogą być wyższe ze względu na brak długofalowych inwestycji w zmianę miksu energetycznego. Przemysł będzie musiał przynajmniej część tych kosztów przerzucić na konsumentów. Gdzie więc szukać zabezpieczenia przed możliwym wzrostem cen? 

Czynsze nadal rosną szybciej od inflacji 

Dochody z najmu mieszkań na największych rynkach regionalnych rosną. Według raportu NBP „Sytuacja na lokalnych rynkach mieszkaniowych w Polsce w 2018” czynsze w I kwartale 2019 rosły we wszystkich większych miastach w tempie znacząco przewyższającym inflacje. Średnie roczne tempo wzrostu czynszów od czwartego kwartału 2013 do pierwszego kwartału 2019 wynosiło w zależności od miasta – od 4% rocznie dla miasta stołecznego do nawet 9% rocznie dla Wrocławia. Pobieżna analiza danych potwierdza więc obiegowe opinie, że rynek nieruchomości dostarcza dochód rosnący w tempie większym od inflacji, choć w przypadku miast takich jak Katowice czy Poznań ze względu na lokalne warunki – spadek liczby mieszkańców obu aglomeracji - presja na wzrost kosztów najmu była w ostatnich latach o wiele mniejsza i wynosiła odpowiednio 4,4% i 2,2% rocznie. 

Nieruchomości znacznie bardziej dochodowe niż obligacje

Marek, który zdecydował się wrócić do Polski i sprzedał motel w New Jersey, zastanawiał się jak ulokować zgromadzone oszczędności. Wielu rodaków mieszkających w USA decyduje się na powrót na emeryturę do Polski. Ze względu na wysoki kurs dolara, coraz częściej przenoszą się  wraz ze zgromadzonym majątkiem i kupują nieruchomości. Wybór Marka padł na nowy 55m2 apartament zlokalizowany przy ulicy Grzybowskiej w Warszawie. Cena wraz z wykończeniem sięgnęła 16,5 tys. za m2. Grzybowska łączy Wolę ze Śródmieściem, zaś wzdłuż ulicy, między PRL-owskimi blokami, powstają nowe biurowce i apartamentowce. Dzielnica się rozwija, ale nie brak nowych projektów. Zygmunt liczy na dochód z najmu, choć obserwował na rynku amerykańskim dynamiczniejsze wzrosty cen niż w Warszawie i jest przekonany, że za kilka lat będzie mógł sprzedać apartament po wyższej cenie. Mieszkanie po kilkumiesięcznym okresie oczekiwania wynajęło się po 70 zł za m2, co przekłada się na dochód z najmu brutto na poziomie ok. 5% w skali roku. Czy to dużo? Na jaką dochodowość z inwestycji w mieszkanie pod wynajem możemy dziś liczyć? NBP co kwartał publikuje szczegółowe szacunki rentowności inwestycji w zakup mieszkania pod wynajem przy założeniu zakupu 50m2 mieszkania w stolicy.

Czytaj również: Co z rozwojem polskiej stolarki okiennej i drzwiowej, kiedy minie hossa mieszkaniowa

Statystyczny Kowalski jeśli zdecyduje się na nabycie nieruchomości na rynku pierwotnym, uwzględniając nakłady na wykończenie rzędu 800 PLN na m2, amortyzacje w skali 1,5% rocznie, dwa remonty kapitalne w ciągu 100 lat oraz obłożenie w wys. 95%? Zysk roczny sięga 4,8% (przed ryczałtowym podatkiem w wysokości 8,5%, ale po uwzględnieniu pozostałych kosztów), a więc ponad dwukrotnie więcej niż oferują lokaty bankowe czy rentowności obligacji dziesięcioletnich Skarbu Państwa. Lokata w banku czy inwestycja w obligacje Skarbu Państwa pozwoli uzyskać dochód brutto na poziomie 1,5%-2,5% w skali roku. W ostatnich kwartałach rentowność najmu nie zmieniła się znacząco, gdyż pomimo wzrostu cen nieruchomości, tendencja wzrostowa dotyczy także stawek za wynajem. Marek na swoim luksusowym apartamencie uzyska więc mniejszy dochód z najmu, niż gdyby kupił mieszkanie z tak zwanego segmentu popularnego. Doświadczenie wyniesione z rynku amerykańskiego może okazać się przeszkodą w podjęciu trafnej decyzji. Stąd szczególna rola eksperta czy doradcy, znającego lokalny rynek oraz potencjał do generowania dochodu z najmu kupowanej nieruchomości. 

Gdzie po największy dochód z najmu?

Dochód z najmu w ostatnich latach rósł w bardzo różnym tempie, w zależności od aglomeracji. W Poznaniu od czwartego kwartału 2013 r. czynsze wzrosły o 14%, podczas gdy we Wrocławiu o blisko 70%. Jaki strumień dochodu w relacji do ceny przynosi wynajem mieszkania w poszczególnych miastach? Jeśli skoncentrujemy się na przychodach z najmu (bez kosztów amortyzacji, podatków, itp.) oraz cenie transakcyjnej na rynku wtórnym otrzymalibyśmy dla Warszawy wynik na poziomie 7,8% rocznie (stopa kapitalizacji), a więc niemal 50% więcej niż uzyskał Marek. Dolną granicę wyznacza Poznań z 6,7% w skali roku, górną zaś Katowice z przychodem na poziomie 9,2% rocznie. W obu tych miastach uśredniona stawka czynszu należy do najniższych w Polsce i wynosi ok. 34 złote za m2. W Warszawie najemca średnio płaci 55 zł za m2, a więc o 61% więcej, ale większa atrakcyjność pod względem wysokości dochodu z czynszu niwelowana jest przez wyższe ceny nieruchomości na rynku stołecznym. Relatywnie atrakcyjnie prezentują się rynki takie jak Kraków, Gdańsk, Gdynia czy Wrocław gdzie dochód z najmu w relacji do ceny za mieszkanie plasuje się w przedziale 7,7-8,7% (stopa kapitalizacji), ale średnia cena za m2 mieszkania na rynku wtórnym wynosi od 6,3-7,4 tys. wobec ok. 8,5-8,7 tys. na rynku warszawskim. 

Karol Kubisztal, Dyrektor Family Funds Capital Consultants: 

„Pamiętajmy, że ostatnie 12 miesięcy dla rynków obligacji przyniosły znaczące spadki rentowności i wzrosty cen obligacji na świecie. Relatywnie dochód z najmu stał się więc jeszcze bardziej atrakcyjny. Atrakcyjność rynku najmu na tle spadających rentowności obligacji została dostrzeżona przez coraz większe grono inwestorów. Dlatego rośnie znaczenie położenie nieruchomości i jej wycena. Zakładamy, że rynek nieruchomości pozostanie atrakcyjną alternatywą dla produktów bankowych, ale nie wszystkie lokalizacje posiadają jednakowy potencjał. Kupno luksusowej nieruchomości to dobry pomysł na uzupełnienie portfela nieruchomości i jego dywersyfikację ( wzrost zamożności itp.), ale na początek lepiej o dobrze wybraną nieruchomość na szerokim rynku. Warto dostrzec możliwości wynikające z finansowania nieruchomości, występowanie w roli pożyczkodawcy na rynku nieruchomości naszym zdaniem łączy benefity wynikające z sytuacji rynkowej – uczestnictwo w stabilnie rosnącym rynku najmu, przy niższym poziomie ryzyka”.