Złe wiesci dla kupujących mieszkania - ceny nie spadną

Wnioski z najnowszego raportu za IV kw. 2020 r. przygotowanego przez Metrohouse, Gold Finance i RynekPierwotny.pl.

Niezbyt dobre informacje dla kupujących

Pandemia koronawirusa spotęgowała w potencjalnych nabywcach mieszkań nadzieje na to, że na rynku nieruchomości w końcu pojawią się spadki. Jednak jak pokazują dane transakcyjne Metrohouse z rynku wtórnego oraz analiza bazy serwisu RynekPierwotny.pl w największych polskich miastach ceny mieszkań nadal rosną. – Jak na razie osoby oczekujące korekt mogą czuć się mocno zawiedzione. W porównaniu do okresu sprzed 12-stu miesięcy ceny mieszkań na rynku wtórnym, w zależności od lokalizacji wzrosły średnio od 4 do 15 proc. Tymczasem deweloperzy lokale sprzedawali drożej średnio od 4 do 11 proc., mówi Marcin Jańczuk z agencji Metrohouse, współautor raportu Barometr Metrohouse i Gold Finance. Jednocześnie na wysokim poziomie pozostaje wskaźnik zakupów inwestycyjnych, które w dalszym ciągu stoją u podstaw podtrzymywania dość wysokiego zapotrzebowania na nieruchomości. 

– Według naszych analiz 35 proc. zakupów na rynku wtórnym można zakwalifikować jako inwestycyjne. Tak wysoki poziom utrzymuje się jeszcze sprzed czasów pandemii, a obecna sytuacja nie przełożyła się na spadek zainteresowania mieszkaniami jako lokatą kapitału, nawet mimo znacznego obniżenia rentowności z wynajmu, tłumaczy Marcin Jańczuk z Metrohouse.

Czytaj również: Mieszkanie w centrum w czasie koronawirusa, czy warto, czy ceny spadają?

Wysokie ceny mieszkań sprawiają, że coraz częściej zaczynamy interesować się zakupem innych nieruchomości – działkami budowlanymi i domami. Rynek działek, który dotychczas podlegał sezonowości, w ostatnich miesiącach cieszy się nieustającym zainteresowaniem. Według danych Metrohouse w IV kw. 2020 r. zainteresowanie gruntami na stronie www biura wzrosło ponad dwukrotnie w porównaniu do analogicznego okresu 2019 r. 

Na rynku wtórnym kolejne rekordy cenowe

Choć właściciele mieszkań na wynajem nie zaliczą 2020 r. do udanych, to już klienci sprzedający lokale nie mają zbyt dużych powodów do narzekań. Wszystko to dzięki utrzymującym się wzrostom cen na rynku wtórnym. Trudno w obecnej sytuacji oczekiwać spektakularnych podwyżek, ale jak wskazują analizowane dane z transakcji, we wszystkich największych miastach ceny są wyższe niż w III kw. 2020 r. Według raportu Barometr Metrohouse i Gold Finance za IV kw. 2020 r. największe różnice widoczne są w przypadku Gdańska, gdzie za m kw. płaciliśmy więcej o 5,2 proc. niż w poprzednim kwartale (8238 zł). 

Na drugim miejscu pod względem podwyżek plasuje się Wrocław (2,9 proc., 7867 zł), a na trzecim Warszawa (2,4 proc., 10912 zł). W Poznaniu za m kw. płaciliśmy średnio 7236 zł (wzrost o 2,1 proc.). Najmniejsze zmiany, nie przekraczające 1 proc. dotyczą Krakowa i Łodzi. W skali ostatnich 12-stu miesięcy największe wzrosty cen dotyczyły Łodzi (14,9 proc.), a we Wrocławiu, Warszawie i Poznaniu przekroczyły 9 proc. Stosunkowo najwolniej rosły ceny mieszkań w Gdańsku (5,4 proc.) i Krakowie (3,9 proc.). 

W III kw. 2020 r. nabywaliśmy lokale o dość zbliżonej powierzchni, pomiędzy 51 a 56 m kw. Wyjątkiem jest Kraków, gdzie kupowaliśmy mieszkania o średniej powierzchni 61 m kw. W Warszawie i Krakowie na zakup przeznaczamy ponad pół miliona złotych. Spośród największych polskich miast jedynie w Łodzi średnia cena mieszkania w transakcjach nie przekracza jeszcze 300 tys. zł. 

IV kw. 2020 r., jak można się było spodziewać, nie przyniósł wzrostu aktywności potencjalnych nabywców mieszkań. – Paradoksalnie, pod względem sprzedażowym, ostatni kwartał można zaliczyć na rynku do udanych. Choć wysokości Indeksu Popytu za IV kw. 2020 r. są daleko odbiegające od odczytów z analogicznego okresu 2019 r. obecni na rynku klienci wykazywali się większą decyzyjnością i pomimo mniejszego napływu nowych nabywców tempo sprzedaży utrzymywało się na satysfakcjonującym poziomie, mówi Marcin Jańczuk z Metrohouse. Przed rokiem odczyty IV kw. wynosiły od 120 do 125 pkt., w końcowym kwartale 2020 r. to tylko od 64 do 86 pkt. Być może ograniczony przyrost nowych klientów poszukujących mieszkań jest wynikiem przetoczenia się przez rynek w III kw. klientów gotówkowych, którzy poszukiwali sposobu na ulokowanie swoich nadwyżek finansowych. 

Gorąco na rynku pierwotnym

Według ekspertów serwisu RynekPierwotny.pl także mieszkań z segmentu deweloperskiego nie ominęła fala wzrostów cen. Najwyższe wzrosty dotyczą rynku mieszkań w Krakowie, gdzie średnia cena za m kw. wzrosła w ciągu roku o 12,6 proc. do poziomu 9830 zł. Ponad 10-proc. roczne wzrosty odnotowano także w Łodzi (10,8 proc., 6749 zł za m kw.) i we Wrocławiu (10,6 proc., 8960 zł). – W świetle wcześniejszych analiz portalu RynekPierwotny.pl fakt, że Kraków jest liderem cenowych wzrostów nie wzbudza zaskoczenia. We wspomnianym mieście pod koniec 2020 r. już 38% nowych lokali miało cenę ofertową ponad 10 000 zł/mkw. Wyższy wynik był notowany tylko na terenie Warszawy, mówi Andrzej Prajsnar, ekspert serwisu RynekPierwotny.pl.

Wraz z coraz wyższymi cenami w największych miastach, zmniejsza się odsetek lokali dostępnych w cenie poniżej 10000 zł za m kw. W IV kw. 2020 r. jedynym miastem cechującym się znaczącym spadkiem udziału lokali kosztujących ponad 10 000 zł za m kw. był Gdańsk. –Jednocześnie gdańscy deweloperzy wprowadzili do oferty sporo nowych mieszkań z przedziału cenowego 7000-9000 zł za mkw. W drugim mieście, gdzie odnotowano największą kwartalną zmianę średniej ceny 1 mkw., czyli we Wrocławiu, uwagę zwraca natomiast rozbudowa oferty najdroższych mieszkań, mówi Andrzej Prajsnar z RynekPierwotny.pl. 

Mocna końcówka roku na rynku kredytów hipotecznych

Jak twierdzą eksperci finansowi ogromnym sukcesem jest fakt, że w żadnym momencie w 2020 roku, banki nie wstrzymały całkowicie możliwości udzielania przez siebie kredytów. Dodatkowo za znacznym obniżeniem poziomu stóp procentowych, nie szły za tym duże podwyżki marż na kredytach hipotecznych. - Średnia różnica marż w stosunku do 2019 roku mieści się w przedziale 0,2-0,3%. Pozytywną informacją jest to, że w IV kwartale 2020 dwa banki (BNP Parias i Santander) wyraźnie zaczęły walczyć o rynek poprawiając cenowo swoją ofertę kredytów hipotecznych. Usłyszeliśmy też od przedstawicieli Rady Polityki Pieniężnej, że do czerwca 2022 roku nie jest planowana podwyżka stóp procentowych a wręcz w I kwartale 2021 rozważana jest możliwość ich dalszej obniżki, mówi Andrzej Łukaszewski, ekspert Gold Finance. 

Czytaj również: Z jakich okazji i promocji możemy skorzystać kupując nieruchomość w okresie świąteczno - noworocznym?

Mając na uwadze wartość nowych umów kredytowych podpisanych przez ekspertów kredytowych Gold Finance i Alex T. Great można oszacować, że w ostatnim kwartale 2020 r. mieliśmy do czynienia z rekordowo wysokimi wynikami, które mogły nawet przekroczyć wolumen 18 mld zł. Może to być nie tylko najlepszy wynik sprzedażowy w 2020 r., ale także rekordowy rezultat w ostatnich latach. Jeżeli prognozy odnośnie IV kw. potwierdzą się, to wartość nowych umów kredytowych w 2020 r. pokrywa się z wynikiem z 2019 r., co w kontekście towarzyszących warunków (pandemia) należy uznać za świetny rezultat.