Pozorna poprawa - nowelizacja Prawa budowlanego

Nowelizacja ustawy przewiduje, że wszystkie inwestycje, począwszy od budowy prostego budynku gospodarczego po ogromne komercyjne biurowce (z wyjątkiem wymagających oceny środowiskowej), realizowane będą w oparciu o zgłoszenie robót budowlanych. Związaną z tym kwestią sporną jest ustalenie istoty przyjęcia zgłoszenia.

– Problem ten istniał już wcześniej, jednak nie przywiązywano do niego dużej wagi – zauważa Hubert Norek, wspólnik kancelarii Piszcz, Norek i Wspólnicy. – Ten tryb realizacji inwestycji dotyczył bowiem tylko inwestycji mało skomplikowanych, jak na przykład budowa altan czy wiat przystankowych. Oprócz tego, do dziś ani w doktrynie, ani w orzecznictwie sądowym nie wykształcił się jednolity pogląd co do charakteru procedury zgłoszeniowej, co świadczy tylko o tym, że jej prostota jest tylko pozorna – dodaje.

Obydwie kwestie były dotychczas w praktyce marginalizowane, z uwagi na skalę inwestycji, których dotyczyły. Jednak po wejściu w życie nowych regulacji mogą one mieć pierwszorzędne znaczenie.

Stanowisko, zgodnie z którym zgłoszenie robót budowlanych jest prawnym działaniem administracji, oznaczać będzie, wbrew intencjom autorów nowelizacji, że nie jest ono kwestią czysto techniczną, ale może wszczynać postępowanie administracyjne ze wszystkimi tego konsekwencjami, czyli:

•    zastosowaniem Kodeksu postępowania administracyjnego zamiast wyłącznie uproszczonego trybu przewidzianego w nowelizacji,

•    rozszerzeniem stron postępowania zgłoszeniowego o wszystkie osoby, które wykażą w nim swój interes prawny,

•    możliwością wnoszenia odwołań w trybie administracyjnym od rozstrzygnięć organów w sprawie rejestracji.

Z drugiej strony, założenie, że zgłoszenie robót budowlanych oznacza tylko czynności materialno-techniczne administracji, objawi się likwidacją pozwoleń na budowę. Były one przez lata utożsamiane z barierami utrudniającymi proces budowlano-inwestycyjny. Natomiast rzadko kiedy dostrzega się ich funkcję ochronną.

– Pozwolenie na budowę to nie tylko sama zgoda na rozpoczęcie określonych robót, ale także władcze potwierdzenie przez organ administracji legalności zamierzenia budowlanego – wyjaśnia Hubert Norek. – Zrealizowanie inwestycji zgodnie z pozwoleniem na budowę gwarantuje, że nawet w przypadku stwierdzenia wadliwości tego pozwolenia, nie może być ona kwalifikowana jako samowola budowlana.

Kwestia ta ma bezpośrednie przełożenie na zakres odpowiedzialności inwestora za szkody wynikłe z realizacji inwestycji zgodnie z pozwoleniem na budowę. Obecna regulacja jest zatem swoistą gwarancją udzielaną przez Skarb Państwa. Daje inwestorowi pewność, że w przypadku realizacji inwestycji zgodnie z pozwoleniem na budowę, nie poniesie on szkody, gdy stwierdzone zostaną wady tej decyzji.

Nowe przepisy nie chronią inwestora. Mogą bowiem doprowadzić do poniesienia przez niego odpowiedzialności odszkodowawczej związanej ze zgłoszeniem inwestycji niezgodnej z prawem. W dalszej kolejności może to skutkować wzrostem cen i jednoczesnym zmniejszeniem dostępności usług bankowych dotyczących kredytowania inwestycji. Innym efektem zmian w prawie może być też znaczne podrożenie usług architektonicznych, gdyż jedynie na projektancie ciążyć będzie odpowiedzialność za ewentualne szkody wynikłe z realizacji inwestycji zgłoszonej skutecznie, ale w oparciu o wadliwy projekt. Poza tym, może pojawić się więcej przypadków formalnej realizacji inwestycji przez podmioty, od których nie da się wyegzekwować odszkodowania, nawet przy orzeczeniu o ich odpowiedzialności za szkodę.

Opisana niejednoznaczność może oznaczać, że jednakowe przepisy będą stosowane w różnych częściach kraju w zupełnie różny sposób. W praktyce oznacza to, że wypracowanie właściwej koncepcji stosowania znowelizowanego prawa budowlanego będzie pozostawione sądom administracyjnym. Wiąże się to z dwu-, a nawet trzyletnim okresem czasu, po którym może zresztą okazać się, że wiele postępowań już zakończonych, będzie wznawiana z uwagi na ich wadliwość, np. błędne określenie stron uprawnionych do udziału.

– Taka niepewność może okazać się wielkim hamulcem dla procesu inwestycyjnego – ocenia Norek. – Wielu inwestorów, uświadamiając sobie ryzyko, może wstrzymać się do czasu wypracowania przez sądy i urzędy jednolitej praktyki stosowania nowych przepisów – podsumowuje.