
Prawo do lokalu w TBS można nadal sprzedać
Najemcy mieszkań w budynkach postawionych przez towarzystwa budownictwa społecznego mogą dokonać cesji przysługujących im praw. Dotyczy to jednak tylko tych, którzy stosowne umowy podpisali przed rokiem 2005
Czytaj dalej
Towarzystwa Budownictwa Społecznego funkcjonują na podstawie ustawy o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego. Jej przepisy określają formę prawną działalności towarzystw, wysokość czynszów, podstawowe kryteria naboru najemców. Wątpliwości budzi natomiast, czy najemcy mogą w sposób dowolny dokonywać obrotu mieszkaniami wybudowanymi przez TBS? Wszystko zależy, kiedy i na jakich warunkach zawarły z towarzystwem umowę.
Decydowała treść umowy
Ustawa o niektórych formach... w swoim pierwotnym brzmieniu nie regulowała szczegółowo kwestii dotyczących umów partycypacyjnych. Zgodnie z art. 29 ówczesnego brzmienia ustawy osoby mające interes w uzyskaniu mieszkań przez wskazane przez nie osoby trzecie mogły zawierać z towarzystwem umowy w sprawie partycypacji w kosztach budowy tych mieszkań. Forma i treść umowy partycypacyjnej zależała od woli stron umowy (TBS i partycypant), zgodnie z zasadą swobody zawierania umów uregulowaną w art. 3531 kodeksu cywilnego. Strony mogły zatem ukształtować elementy umowy według swej woli, o ile nie sprzeciwiały się temu przepisy ustawy. W umowie mogła być zawarta klauzula dotycząca zgody towarzystwa na ewentualną cesję praw wynikających z umowy partycypacyjnej, jednak w praktyce nie wszystkie TBS zastrzegły sobie takie prawo.
Początkowo ustawodawca nie wprowadził zakazu dokonywania cesji praw z umowy partycypacyjnej na podstawie art. 509 kodeksu cywilnego. Należy bowiem pamiętać, że w założeniach ustawy partycypant i najemca to były dwie odrębne osoby. Uprawnienia partycypanta sprowadzały się najczęściej do możliwości wskazania kolejnego najemcy, dlatego nabycie takiego prawa za wysoką kwotę odstępnego nie było zbyt atrakcyjną opcją. Problem pojawiał się w momencie, kiedy partycypant dokonywał cesji wierzytelności na rzecz najemcy. Wówczas partycypant-najemca dysponował już znacznie bardziej atrakcyjnym prawem do zawarcia umowy najmu z towarzystwem i wytworzył się swoisty rynek cesji praw z partycypacji. Towarzystwa utraciły kontrolę nad naborem najemców i nie mogły realizować we właściwy sposób społecznych celów programu wsparcia budownictwa na wynajem. Było to jednym z powodów inicjatywy legislacyjnej, która ostatecznie przybrała formę ustawy z 27 sierpnia 2004 r. o zmianie ustawy o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego (DzU nr 213, poz. 2157).
Tylko zwrot kwoty partycypacji
Regulacje obowiązujące od 2005 r. wprowadzają dwie odrębne kategorie partycypantów. Art. 29 obecnego brzmienia ustawy stanowi, że partycypantami (podmioty uczestniczące w kosztach budowy lokali TBS) mogą być pracodawcy działający w celu uzyskania lokali mieszkalnych dla swoich pracowników, a także osoby prawne mające interes w uzyskaniu lokali mieszkalnych przez wskazane przez nie osoby trzecie (art. 29 ust. 1). Przepis ten należy łączyć z zapisem w art. 29 ust. 4 ustawy. Zgodnie z jego treścią pracodawcy, a także inne osoby, które zawarły z towarzystwem umowę w sprawie partycypacji w kosztach budowy lokali mieszkalnych, mogą bez zgody towarzystwa dokonywać przeniesienia praw i obowiązków wynikających z tych umów na rzecz wskazanych przez siebie najemców.
Zestawienie obydwu analizowanych przepisów (art. 29 ust. 1 i ust. 4) może sugerować, że poprzez wyrażenie „inne osoby” ustawodawca wskazuje „osoby prawne mające interes w uzyskaniu lokali mieszkalnych przez wskazane osoby trzecie”.
Nieco odmienną sytuację normuje art. 29a. Reguluje on sytuację osoby fizycznej, która może zawrzeć umowę w sprawie partycypacji w kosztach budowy lokalu mieszkalnego, którego będzie najemcą. Przepisy określają maksymalną kwotę partycypacji (ust. 2), a także tryb postępowania w przypadku zakończenia przez partycypanta najmu. W takiej sytuacji, zgodnie z ust. 3, najemca otrzymuje zwrot zwaloryzowanej kwoty partycypacji, zaś lokal wraca do dyspozycji towarzystwa, które może go z kolei wynająć kolejnemu najemcy. Podpisanie nowej umowy może być uzależnione od wniesienia przez przyszłego najemcę kwoty partycypacji w wysokości wypłaconej jego poprzednikowi.
Uwaga! Celem ustawodawcy było wyraźne rozgraniczenie zakresów podmiotowych art. 29 i art. 29a ustawy. Zatem przy dokonywaniu wykładni przepisów ustawy należy pamiętać, że wyłącznie art. 29a ustawy reguluje prawa i obowiązki osób fizycznych zawierających umowy o partycypację z towarzystwem budownictwa społecznego.
czytaj więcej...
Decydowała treść umowy
Ustawa o niektórych formach... w swoim pierwotnym brzmieniu nie regulowała szczegółowo kwestii dotyczących umów partycypacyjnych. Zgodnie z art. 29 ówczesnego brzmienia ustawy osoby mające interes w uzyskaniu mieszkań przez wskazane przez nie osoby trzecie mogły zawierać z towarzystwem umowy w sprawie partycypacji w kosztach budowy tych mieszkań. Forma i treść umowy partycypacyjnej zależała od woli stron umowy (TBS i partycypant), zgodnie z zasadą swobody zawierania umów uregulowaną w art. 3531 kodeksu cywilnego. Strony mogły zatem ukształtować elementy umowy według swej woli, o ile nie sprzeciwiały się temu przepisy ustawy. W umowie mogła być zawarta klauzula dotycząca zgody towarzystwa na ewentualną cesję praw wynikających z umowy partycypacyjnej, jednak w praktyce nie wszystkie TBS zastrzegły sobie takie prawo.
Początkowo ustawodawca nie wprowadził zakazu dokonywania cesji praw z umowy partycypacyjnej na podstawie art. 509 kodeksu cywilnego. Należy bowiem pamiętać, że w założeniach ustawy partycypant i najemca to były dwie odrębne osoby. Uprawnienia partycypanta sprowadzały się najczęściej do możliwości wskazania kolejnego najemcy, dlatego nabycie takiego prawa za wysoką kwotę odstępnego nie było zbyt atrakcyjną opcją. Problem pojawiał się w momencie, kiedy partycypant dokonywał cesji wierzytelności na rzecz najemcy. Wówczas partycypant-najemca dysponował już znacznie bardziej atrakcyjnym prawem do zawarcia umowy najmu z towarzystwem i wytworzył się swoisty rynek cesji praw z partycypacji. Towarzystwa utraciły kontrolę nad naborem najemców i nie mogły realizować we właściwy sposób społecznych celów programu wsparcia budownictwa na wynajem. Było to jednym z powodów inicjatywy legislacyjnej, która ostatecznie przybrała formę ustawy z 27 sierpnia 2004 r. o zmianie ustawy o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego (DzU nr 213, poz. 2157).
Tylko zwrot kwoty partycypacji
Regulacje obowiązujące od 2005 r. wprowadzają dwie odrębne kategorie partycypantów. Art. 29 obecnego brzmienia ustawy stanowi, że partycypantami (podmioty uczestniczące w kosztach budowy lokali TBS) mogą być pracodawcy działający w celu uzyskania lokali mieszkalnych dla swoich pracowników, a także osoby prawne mające interes w uzyskaniu lokali mieszkalnych przez wskazane przez nie osoby trzecie (art. 29 ust. 1). Przepis ten należy łączyć z zapisem w art. 29 ust. 4 ustawy. Zgodnie z jego treścią pracodawcy, a także inne osoby, które zawarły z towarzystwem umowę w sprawie partycypacji w kosztach budowy lokali mieszkalnych, mogą bez zgody towarzystwa dokonywać przeniesienia praw i obowiązków wynikających z tych umów na rzecz wskazanych przez siebie najemców.
Zestawienie obydwu analizowanych przepisów (art. 29 ust. 1 i ust. 4) może sugerować, że poprzez wyrażenie „inne osoby” ustawodawca wskazuje „osoby prawne mające interes w uzyskaniu lokali mieszkalnych przez wskazane osoby trzecie”.
Nieco odmienną sytuację normuje art. 29a. Reguluje on sytuację osoby fizycznej, która może zawrzeć umowę w sprawie partycypacji w kosztach budowy lokalu mieszkalnego, którego będzie najemcą. Przepisy określają maksymalną kwotę partycypacji (ust. 2), a także tryb postępowania w przypadku zakończenia przez partycypanta najmu. W takiej sytuacji, zgodnie z ust. 3, najemca otrzymuje zwrot zwaloryzowanej kwoty partycypacji, zaś lokal wraca do dyspozycji towarzystwa, które może go z kolei wynająć kolejnemu najemcy. Podpisanie nowej umowy może być uzależnione od wniesienia przez przyszłego najemcę kwoty partycypacji w wysokości wypłaconej jego poprzednikowi.
Uwaga! Celem ustawodawcy było wyraźne rozgraniczenie zakresów podmiotowych art. 29 i art. 29a ustawy. Zatem przy dokonywaniu wykładni przepisów ustawy należy pamiętać, że wyłącznie art. 29a ustawy reguluje prawa i obowiązki osób fizycznych zawierających umowy o partycypację z towarzystwem budownictwa społecznego.
czytaj więcej...
Źródło: Rzeczpospolita
Komentarze
Tagi
Czytaj też…
Czytaj na forum
- Architekt Liczba postów: 11 Grupa: Trudne tema... Dekoracja ścian powinna być trwała i przemyślana. Warto zastosować płytki klinkierowe z King Klinker. Ich specyfikację, a także przykładowe realizacje można obe...
- Planuję kupić mieszkanie Liczba postów: 1 Grupa: Trudne tema... Zastanawiam się nad zakupem mieszkania w Pruszczu Gdańskim, dokładniej chodzi o ofertę https://activa.pl/oferta/mieszkania-prus zcz-gdanski. Mam już dość dużą il...
- Prowadzenie firmy Liczba postów: 1 Grupa: Trudne tema... Rozważam założenie własnej działalności w Danii – firma sprzątająca. Zanim jednak ruszę, chciałbym dowiedzieć się więcej o sprawach księgowych i podatkowych. Cz...
- usg jamy brzusznej warszawa Liczba postów: 22 Grupa: Trudne tema... Raz na jakiś czas warto zdecydować się na takie badanie.
- Reklama w XXI wieku Liczba postów: 274 Grupa: Trudne tema... E-mail marketing pozostaje jednym z najskuteczniejszych sposobów na budowanie relacji z klientami i generowanie sprzedaży. Kluczem do sukcesu jest personalizacj...
Ostatnio na forum
- Ogrodzenia z kamienia, czyli innowacje i historia Liczba postów: 9 Grupa: Ogród i dzi... Witam wszystkie osoby, które są zainteresowane tematem naszej rozmowy. Jeżeli macie w planach zakup nowego nagrobka lub myślicie nad schodami lub blatem z kamie...
- Podłogi drewniane - parkiet, deski... Liczba postów: 381 Grupa: Robimy stro... Jeżeli poszukujesz wysokiej jakości podłóg w konkurencyjnych cenach, to sklep internetowy podlogi24.NET jest miejscem, które należy odwiedzić. To wypróbowany do...
- Podłogi Liczba postów: 239 Grupa: Robimy stro... Estetyka i autentyczność: https://panele-podlogowe.eu Niektóre panele podłogowe imitują naturalne materiały, takie jak drewno czy kamień, zachowując autentyczny...
- Przeprowadzka jeszcze w tym roku Liczba postów: 5 Grupa: Aktualności Przeprowadzka z firmą to zero stresu. Znalezienie dobrej firmy przeprowadzkowej to podstawa przed zmianą miejsca zamieszkania. Słyszałam dobre opinie o firmie z...
- Pokój dla dziecka Liczba postów: 201 Grupa: Nowości ara... według mnie pokój dla dziecka powinien być przytulny z miejscem do zabawy oraz nauki :) _____________________________________ _______ sztuczne kwiaty hiacynty
- Rozbiórki Liczba postów: 109 Grupa: Stawiamy śc... A propos takich czynności jak skup złomu to warto pamiętać, że dobrze jest zezłomować starą niepotrzebną pralkę czy z gospodarstwa rolnego pług itd.
Wynajmujemy w Wałbrzychu mieszkanie czynszowe od WTBS i jest to wygodne rozwiązanie z tego względu, że gdy są jakieś awarie to po prostu wysyłają specjalistów z centrali i nie trzeba się nazbyt martwić.