Przekazanie mieszkania członkom rodziny w spadku lub darowiźnie

W razie nabycia części (udziału) budynku mieszkalnego lub lokalu albo udziału w spółdzielczym prawie do budynku mieszkalnego lub lokalu ulga przysługuje stosownie do wielkości udziałów. Ulga polega na nie wliczaniu do podstawy opodatkowania wartości udziałów do łącznej wysokości nie przekraczającej 110 m2 powierzchni użytkowej budynku lub lokalu. Jeśli powierzchnia nieruchomości jest większa niż 110 m2, wówczas osoba taka musi zapłacić podatek od wartości różnicy powierzchni użytkowej (nadwyżki ponad 110 m2).

Powierzchnię użytkową liczy się po wewnętrznej długości ścian pomieszczeń na wszystkich kondygnacjach (podziemnych i nadziemnych, z wyjątkiem piwnic i klatek schodowych oraz szybów dźwigów). Powierzchnie pomieszczeń lub ich części oraz część kondygnacji o wysokości w świetle od 1,40 m do 2,20 m zalicza się do powierzchni użytkowej budynku w 50% a jeżeli wysokość jest mniejsza niż 1,40 m powierzchni tej nie bierze się w ogóle pod uwagę.

Z ulgi mogą skorzystać tylko osoby, które nie posiadają na własność budynku mieszkalnego lub lokalu stanowiącego odrębną nieruchomość. Jeśli jest się takim właścicielem, należy przenieść taką własność na rzecz zstępnych, skarbu Państwa lub gminy w terminie 6-ciu miesięcy od dnia złożenia zeznania podatkowego albo zawarcia umowy darowizny w formie aktu notarialnego.

Osoba, która posiada już spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu lub jest właścicielem spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego czy wynikającego z przydziału spółdzielni mieszkaniowej prawa do domu jednorodzinnego lub prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym – nie ma prawa do ulgi. I tu również osoby takie mogą jednak przekazać prawo zstępnym lub spółdzielni, w terminie 6-ciu miesięcy od dnia złożenia zeznania podatkowego albo zawarcia umowy darowizny w formie aktu notarialnego by takie prawo do ulgi uzyskać.

Osoba, która jest najemcą lokalu lub budynku również nie może korzystać z ulgi. I tu również podobnie przedstawia się sytuacja. Wyjątkowo będą mogły skorzystać takie osoby z ulgi, jeśli rozwiążą taką umowę w terminie 6-ciu miesięcy od dnia złożenia zeznania podatkowego albo zawarcia umowy w formie aktu notarialnego. Osoby z pierwszej grupy pokrewieństwa w stosunku do krewnych zaliczających się do II grupy pokrewieństwa mogą liczyć na ulgi mieszkaniowe od spadków oraz od darowizn.

W tej materii nie ma konsekwencji w rozumieniu słowa najbliższa rodzina wg. prawa cywilnego z prawem podatkowym. I tak, pomimo iż zięć, synowa i teściowie są zaliczani do I grupy pokrewieństwa to dla celów podatkowych nie korzystają z pełnego zwolnienia od podatku przy nabywaniu własności rzeczy lub praw majątkowych. Płacą podatek przewidziany dla I grupy pokrewieństwa. Jednak, jeśli osoby te uzyskają prawo własności do domu czy mieszkania czy prawo majątkowe związane z nieruchomością mieszkalną i spełnią szereg innych wymagań (art. 16 ustawy) wówczas będą mogli skorzystać ze specjalnej ulgi mieszkaniowej.

Osoby z II grupy pokrewieństwa mogą liczyć na ulgi mieszkaniowe tylko od spadków. Stopień pokrewieństwa – osoby z I grupy pokrewieństwa (z wyjątkiem teściów, synowych i zięciów) przy darowaniu lub spadkobraniu mieszkań czy domów zawsze skorzystają z ogólnego zwolnienia z podatku. Zwolnione z podatku jest nabycie w drodze darowizny pieniędzy przez osobę zaliczoną do I grupy podatkowej. Darowizna ta musi być przeznaczona w okresie 12 miesięcy (od jej otrzymania) na wkład budowlany lub mieszkaniowy do spółdzielni, na budowę domu jednorodzinnego, nabycie lokalu jednorodzinnego bądź nabycie lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębna nieruchomość. Przeznaczone mogą być również na spłatę zabezpieczonego hipoteką kredytu mieszkalnego wraz z odsetkami. Wysokość takiej darowizny nie może przekraczać 9 637 zł od jednego darczyńcy, a od wielu darczyńców kwota nie może być większa niż 19 274 zł w okresie 5–ciu lat od dnia pierwszej darowizny.

Zwolnione z podatku jest nabycie w drodze darowizny praw do rachunku oszczędnościowo-kredytowego przez rodzeństwo lub osobę pozostająca faktycznie we wspólnym pożyciu małżeńskim z posiadaczem rachunku oszczędnościowo-kredytowego w kasie mieszkaniowej, pod warunkiem przeznaczenia środków zgromadzonych na tym rachunku na cele mieszkaniowe. Od 1 stycznia 2007 roku zwolnienie z podatku dotyczy również nabycia w drodze spadku praw do wkładu mieszkaniowego związanego ze spółdzielczym lokatorskim prawem do lokalu mieszkalnego przez osoby zaliczone do I (zięć, synowa, teściowie) i II grupy podatkowej, jeśli nie mają w inny sposób zaspokojonych potrzeb mieszkaniowych. Zawsze należy o takiej sytuacji powiadomić urząd skarbowy.

W chwili nabycia … należy posiadać obywatelstwo polskie lub obywatelstwo jednego z państw członkowskich UE lub państw wchodzących w skład EFTA (Europejskiego Porozumienia o Wolnym Handlu) bądź stron umowy o Europejskim Obszarze Gospodarczym. Mogą mieć takie osoby również podwójne obywatelstwo. Sposób wyliczenia wartości nieruchomości został pozostawiony właścicielowi. Ustala on podstawę opodatkowania według cen rynkowych. Dokonuje się tego na podstawie przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu, stopnia zużycia – z dnia powstania obowiązku podatkowego. Urząd skarbowy ma prawo skorygować (tylko wzwyż) podstawę opodatkowania.

Nabywca, który nie dokonał określenia wartości nabytych rzeczy lub praw majątkowych albo wartość określona jest podważana przez naczelnika urzędu skarbowego, wówczas wzywa do określenia wartości w terminie nie krótszym niż 14 dni od dnia doręczenia wezwania, podając równocześnie sugerowaną wartość. O bezskutecznym upływie tego terminu urząd skarbowy dokona jej określenia z uwzględnieniem opinii biegłego bądź wyceny rzeczoznawcy (którą ewentualnie przedłożył nabywca). Jeśli organ podatkowy powoła biegłego, którego wartość określona z uwzględnieniem jego opinii będzie się różnić o więcej niż 33% od wartości podanej przez nabywcę to koszt takiej opinii pokrywa nabywca.

Osoby, które skorzystały z ulgi mieszkaniowej w podatku od spadków i darowizn muszą zamieszkiwać lub być zameldowanym w tym mieszkaniu przez okres 5-ciu lat od dnia złożenia zeznania podatkowego lub zawarcia umowy darowizny w formie aktu notarialnego, jeżeli w chwili złożenia zeznania lub zawarcia umowy darowizny nabywca taki mieszka i jest zameldowany na pobyt stały w nabytym lokalu lub budynku. Jeśli nabywca zamieszka i dokona zameldowania na pobyt stały w ciągu roku od dnia złożenia zeznania podatkowego lub zawarcia umowy darowizny w formie aktu notarialnego, okres pięcioletni liczy się od dnia zamieszkania potwierdzonego zameldowaniem na pobyt stały w nabytym lokalu lub budynku. Jeśli nie dotrzyma się warunków uprawniających do ulgi (okres 5-ciu lat) wówczas trzeba będzie zapłacić podatek wraz z odsetkami za zwłokę. Wyjątkiem w tej sytuacji będzie możliwość zbycia udziału w budynku lub lokalu mieszkalnym na innego spadkobiercę lub obdarowanego.

Inną okolicznością uprawniającą do nie płacenia podatku jest uzasadniona okoliczność zmiany warunków lub miejsca zamieszkania. Podatnik musi jednak przeznaczyć środki uzyskane ze sprzedaży na nabycie innego budynku lub lokalu mieszkalnego (ew. udziału) lub spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego (ew. udziału) albo budowę innego budynku lub lokalu w całości w okresie dwóch lat od dnia zbycia i łączny okres zamieszkiwania w zbytym i nabytym budynku lub lokalu, potwierdzony zameldowaniem na pobyt stały, wynosi pięć lat.

Warunek zamieszkiwania uważa się za spełniony również, gdy budynek lub lokal mieszkalny (ew. udział) spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego (ew. udziału) zostało zbyte przed rozpoczęciem zamieszkiwania, ze względu na konieczność zmiany warunków lub miejsca zamieszkania, a przeznaczenie środków uzyskanych ze sprzedaży na nabycie innego budynku lub lokalu mieszkalnego (ew. udziału) albo spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego (ew. udziału) albo budowę innego budynku lub lokalu nastąpiło w całości w okresie dwóch lat (aż) od dnia zbycia.

Jeśli nabycie własności rzeczy i praw majątkowych od tej samej osoby następuje więcej niż jeden raz, do wartości rzeczy i praw majątkowych ostatnio nabytych dolicza się wartość rzeczy i praw majątkowych nabytych od tej osoby lub po tej samej osobie w okresie pięciu lat poprzedzających rok, w którym nastąpiło ostatnie nabycie. Od podatku obliczonego od łącznej wartości nabytych rzeczy i praw majątkowych potrąca się podatek przypadający od opodatkowanych rzeczy i praw majątkowych. Nadwyżka nie podlega zaliczeniu na poczet przyszłych podatków, innych podatków czy zwrotowi. Podatnik z zeznaniu podatkowym obowiązany jest wymienić prawa nabyte w podanym okresie.