Raport dotyczący kredytów

Dla przykładu w ciągu miesiąca przeciętna zdolność kredytowa (rodziny z dochodem 8 tys. zł netto) spadła aż o 165 tys. zł. Tak drastyczna zmiana nie jest jednak pomyłką lecz wynikiem wejścia w życie Rekomendacji S. Istotnie zaostrzyła ona zasady wyliczania zdolności kredytowej, zwłaszcza w stosunku do osób o ponadprzeciętnych  dochodach zaciągających kredyty walutowe.

Istotne zmiany dotyczą także poziomu marż. Przeciętna marża kredytów w euro wzrosła w minionym miesiącu aż o 1,18 pkt. proc. Wzrosła z poziomu 2,08% aż do 3,25%, czyli w ciągu zaledwie miesiąca powróciła do poziomu sprzed 2 lat. W największym stopniu przyczyniły się do tego podwyżki w Polbanku (o 1,5 pkt. proc.), Raiffeisenie (o 1,45 pkt. proc.), Aliorze (o 1,1 pkt. proc.) i Banku Nordea (o 0,9 pkt. proc.).

Czytaj również: W grudniu to kupujący rządzili na rynku mieszkaniowym

Niekorzystne zmiany polegały także na podwyższeniu wymagań koniecznych do uzyskania kredytów w euro. Dla przykładu w Aliorze na kredyty w euro mogą liczyć już tylko klienci Private Bankingu lub tacy, którzy uzyskują dochody w euro. Nordea udziela ich tylko jeśli dochód wnioskodawcy wynosi przynajmniej 12 tys. zł netto. Takie wymaganie stosuje także Deutsche Bank.

Również w przypadku kredytów w złotych na przełomie 2011 r. i 2012 r. banki wprowadziły wiele zmian. Nie były one jednak tak jednostronne jak w przypadku kredytów euro. Co prawda aż 7 banków dokonało podwyżek – największe w Raiffeisenie  i DnB Nord. Jednak kolejne 7 banków zdecydowało się na obniżki. W rezultacie przeciętna marża kredytów w złotych nieznacznie spadła – z 1,27% do 1,25%.

Czytaj również: Mieszkania z rynku pierwotnego nadal tanieją

CENY OFERTOWE

Warszawa, Wrocław, Kraków, Poznań, Gdańsk, Gdynia, Sopot

Średnie ceny ofertowe są coraz niższe, ale jakich ofert jest na rynku najwięcej i czy rzeczywiście można kupić mieszkanie dużo taniej niż przed rokiem? W siódemce najdroższych polskich  miast, w ciągu ostatnich 12 miesięcy, średnie ceny ofertowe spadły o ponad 6%. Tak duża obniżka to między innymi efekt pojawienia się na rynku mieszkań z najniższych przedziałów cenowych. Na początku roku w Warszawie nie było ogłoszeń sprzedaży za mniej niż 5 tys. złotych za metr, a oferty od 5 do 6 tys. stanowiły zaledwie 0,2% całości podaży. Obecnie mieszkania w cenie niższej niż 6 tys. za metr to 3,43% spośród około 11 tys., czyli ponad 370 ofert. Przyrost ilości najtańszych ofert jest jeszcze bardziej zauważalny w Krakowie, gdzie przed rokiem mieszkania za mniej niż 6 tys. stanowiły niecałe 6% podaży, a teraz jest to ponad 25% wszystkich ogłoszeń. 

Czytaj również: Wzrost sprzedaży mieszkań

Mimo średnich cen znacznie powyżej 5 tys. złotych za metr kwadratowy, wszędzie poza Warszawą można znaleźć naprawdę okazyjne ceny. W Poznaniu 6,6% mieszkań wystawionych na sprzedaż  można kupić za 3 do 4 tys., podczas gdy przed rokiem było ich trzy razy mniej. W Poznaniu i Wrocławiu aż 40% ofert jest wystawionych w cenie od 5 do 6 tys. W Krakowie największy wybór jest w przedziale od 6 do 7 tys., podobnie w Gdańsku. W Warszawie nadal najwięcej jest ofert w cenie od 8 do 9 tys. za metr, porównywalną wielkość ma również przedział cenowy od 7 do 8 tys. (23,09%). W porównaniu z początkiem roku o 10 punktów procentowych mniej jest mieszkań za 9 do 10 tys., stanowią 16,9% podaży, podczas gdy na początku 2011 było to 27,7%

Łódź, Lublin, Szczecin, Toruń, Olsztyn, Opole, Białystok i Katowice

Średni roczny spadek cen w grupie miast, o poziomie cen pomiędzy 4 a 5 tys. za metr, wyniósł 4,9%. To o ponad 1 punkt procentowy mniej niż w najdroższych polskich aglomeracjach, ale mieliśmy tu do czynienia ze zdecydowanie większym wachlarzem zmian: od spadków o prawie 11% w Łodzi  do stosunkowo niewielkiej korekty o 2% w Toruniu i Białymstoku.

Na koniec 2011 struktura cenowa podaży radykalnie różni się od sytuacji z początku roku 2011. W I kwartale 2011 w Łodzi ponad 80% mieszkań wystawiona była za 4 do 5 tys., a zaledwie 0,2% miała cenę niższą niż 3 tys. za metr. Aktualnie aż 25% mieszkań jest oferowanych w cenie do 3 tys., 36% za 4 do 5 i już tylko 28% (a nie 80%) za 5 do 6 tys.

Czytaj również: Podsumowanie deweloperskie

Wszędzie poza Łodzią i Katowicami najwięcej jest ofert za 4 do 5 tysięcy złotych za metr. Warto zauważyć, że Lublinie, Toruniu, Olsztynie, Białymstoku i Katowicach nieco zwiększył się odsetek ofert w najdroższym przedziale cenowym. Nie mają one znaczącego wpływu na wysokość średniej ceny metra na rynku, ale świadczą o różnicowaniu i wzbogacaniu oferty dostępnych nieruchomości w wyższym segmencie także na  mniejszych, lokalnych rynkach.

Jak sprzedający zmieniają ceny ofertowe?

Z analizy ofert sprzedaży mieszkań promowanych w serwisie Szybko.pl wynika, że w 13,7% ogłoszeń cena ofertowa jest modyfikowana przez ogłoszeniodawcę. Jeszcze przed dwoma laty korekty cen były najczęściej symboliczne, rzędu tysiąca do 5 tysięcy złotych i stosowano je w celach marketingowych, aby obniżyć cenę całościową i zastosować sprawdzoną metodę 399 zamiast 400 lub też zejść na niższy pułap ceny za metr: 6950 zamiast 7050. W minionym roku zarówno ilość modyfikacji cen ofertowych, jak i ich wielkość jest zdecydowanie większa. Najbardziej – średnio o 7,2% - obniżano ceny mieszkań 4 pokojowych; najmniej – średnio o 5,6% - popularnych lokali 2 pokojowych. W przypadku kawalerek średnio obniżano ceny o 6,1%, a mieszkań 3-pokojowych o 6%.