Raport szybko.pl - CZęŚć I - Obrót nieruchomościami na rynku

SYTUACJA W NAJWIęKSZYCH POLSKICH MIASTACH

II kwartał 2006 roku był kolejnym okresem hossy na wtórnym rynku nieruchomości. Padły kolejne rekordy wzrostów, a używając giełdowego żargonu można powiedzieć, że na rynku nieruchomości na dobre rozgościł się byk. Tymczasem na Giełdzie Papierów Wartościowych w Warszawie, po długim okresie prosperity i wzrostów giełdowych indeksów mamy w tej chwili do czynienia z odwróceniem trendu. Zjawisko to niektórzy analitycy nazywają korektą, ale pojawiają się opinie prognozujące trend spadkowy w dłuższym czasie. Jest to kolejna przesłanka, która zachęca do dokonania pewnej i zyskownej inwestycji w nieruchomości na rynku pierwotnym lub wtórnym.
Analizując zmiany cen, które miały miejsce w ciągu ostatnich trzech miesięcy ciśnie się na usta pytanie o granicę, barierę wzrostu. Zwyżka średniej ceny metra kwadratowego mieszkania na rynku wtórnym w Krakowie o niemal 25% w czerwcu w porównaniu z marcem, czy 16.3% we Wrocławiu, są zaskakujące nawet dla analityków rynku i agentów nieruchomości z długoletnim stażem. Bez żadnej przesady można powiedzieć, że ceny rosły z tygodania na tydzień, a interesujące oferty znikały jak świeże bułeczki. Złożyło się na to kilka przyczyn, a można pokusić się o stwierdzenie iż w znacznej mierze były to nowe wprowadzane i dopiero planowane regulacje prawne. Próbując odpowiedzieć na pytanie o górną granicę cen nieruchomości w Polsce nie pozostaje nic innego jak obserwować rynek w krajach Unii Europejskiej. Oczywiście jesteśmy jednym z najbiedniejszych członków Wspólnoty. Niemniej jednak można dokonać analizy porównawczej i tak np.: ceny żywności w Polsce już w tej chwili osiągnęły 50% wysokości średnich cen unijnych. Nieruchomości zaś pozostają nadal od 6 do 8 razy tańsze. Jeśli ceny nieruchomości mają doszusować do porównywalnego poziomu jak żywność, czyli do 50% cen unijnych, to trzeba jasno powiedzieć że pole dla wzrostu jest ogromne!

Jaki jest zatem obraz wtórnego rynku nieruchomości na koniec czerwca 2006 roku? Padły kolejne rekordy. W poprzednim kwartale Warszawa przełamała barierę 5 tys. złotych jako średnią cenę metra kwadratowego, by w czerwcu 2006 przekroczyć kolejną czyli 6 tys. i odnotować 14.52% wzrost w skali kwartału. Tym jednak razem to nie stolica jest liderem. W niesłychanym tempie nastąpił wzrost cen w Krakowie. W stolicy Małopolski w II kwartale 2006 padły dwa rekody: najpierw w maju średnie ceny przekroczyły 5 tys. za metr kwadratowy, a już w czerwcu po niemal 13% wzroście w ciągu miesiąca wyniosły 6 126 złotych za metr. W ten sposób średnie ceny w Krakowie zrównały się, a nawet nieznacznie przekroczyly poziom cen w Warszawie. O ponad 16% wzrosły w II kwartale średnie ceny we Wrocławiu, już w kwietniu przekroczyły wartość 4 tys. za metr kwadratowy, a w maju osiągnęły 4 658 złotych. Wrocław znajduje się w chwili obecnej na 3 miejscu najdroższych polskich miast. Najniższe średnie ceny na rynku wtórnym, ciągle poniżej 4 tys. złotych, utrzymują się w Gdańsku i Poznaniu, a ich tempo wzrostu w tym kwartale wynosiło odpowiednio 8.48% i 5.51%.
Przyczyny tak dużej dynamiki wzrostu cen w tym kwartale to: standardowo już przywoływana luka podażowa (przewaga popytu nad podażą). Niestety nic nie wskazuje na to aby miała się ona w najbliższym czasie zmniejszyć. Przedwyborcze plany PiS, budowy 3 mln mieszkań w ciągu najbliższych 8 lat, okazały się być tradycyjną „wyborczą kiełbasą”. Przygotowywany program wspierania budownictwa mieszkaniowego nie spotyka się z przychylnymi ocenami ekspertów i specjalistów z branży. Ze względu na wprowadzane tam definicje budownictwa społecznego, postawione bariery kwotowe i wielkościowe, prognozuje się wręcz iż może on doprowadzić do realizowania inwestycji o celowo obniżonym standardzie i nieatrakcyjnych lokalizacjach - czyli niskich kosztach. Dodatkowo koniunkturę podgrzewają propozycje legislacyjne: wzrost podatku VAT z 7 do 22% od 2008 już teraz generuje wzmożony popyt, a niewątpliwie jeśli nastąpi ta podwyżka, to jej koszt zostanie wliczony do ceny metra kwadratowego i tym samym spowoduje kolejny wzrost cen. Kolejna propozycja zmian podatkowych dotyczących nieruchomości to zastąpienie 10% podatku od wartości sprzedaży nieruchomości, 19% od zysku (od 1 stycznia 2007). Przy czym zniesione zostaną wszelkie dotychczasowe ulgi i zwolnienia. Także te zmiany zostaną z dużym prawdopodobieństwem wliczone przez sprzedającego do ceny transakcji.

W bieżącym kwartale największy wpływ na wzrost cen miał jednak zupełnie inny czynnik. Główny Inspektorat Nadzoru Bankowego wprowadził nowe regulacje dotyczące kredytów walutowych. Kredyty stały się, w ostatnim czasie, głównym źródłem finansowania zakupu mieszkania. Polacy tylko w 2005 roku zaciągnęli 24 mld. złotych w kredytach hipotecznych. Jest to nadal niewielka kwota w porównaniu z innymi krajami Unii Europejskiej, bo stanowi jedynie 5% PKB, podczas gdy w Niemczech jest to 55%, w Wielkiej Brytanii 75% . Analitycy Instytutu Badań nad Gospodarką Rynkową szacują że w kolejnych latach liczby te wzrosną do 58 mld. w 2006, 71 mld. w 2007, 86 w 2008 i 103 w 2009. Znamienną cechą polskiego rynku kredytowego była przewaga kredytów udzielonych we frankach szwajcarskich - najtańszych na rynku. Są to oczywiście kredyty obarczone wyższym ryzykiem w porównaniu z kredytami złotówkowymi i właśnie owo ryzyko, sposób jego kalkulowania i przedstawiania oferty kredytobiorcy są przedmiotem „Rekomendacji S” wydanej przez GINB. Reakcją na obostrzenia wprowadzane od 1 lipca 2006 był ogromny wzrost zainteresowania kredytami hipotecznymi w maju i czerwcu. Przełożyło się to na wzrost popytu na nieruchomości, a co za tym idzie wzrost cen. W Krakowie ceny w maju wzrosły w stosunku do kwietnia o 11.16%, a w czerwcu o 12.8% w porównaniu z majem. Rekordowe wzrosty zanotowały następujące miasta: Wrocław o 8.73%, Kraków 12.8%, Warszawa 6.38% i Poznań 6.12%.

W kolejnych miesiącach bardziej rygorystyczne zasady udzielania najniżej oprocentowanych kredytów walutowych oraz rekordowa liczba kredytów udzielonych w maju i czerwcu mogą czasowo zmniejszyć na nie popyt. Dodatkowo ograniczona zostanie możliwość udzielania kredytów oraz wysokość kwot w przypadku grupy najmniej zarabiających klientów banków. Znajdzie to swoje odzwierciedlenie w popycie na nieruchomości. Nie zostanie on jednak ograniczony tak drastycznie aby mogło to w znaczący sposób wpłynąć na ceny. Najprawdopodobniej w miesiącach letnich nastąpi stabilizacja cen.

Wykres 1. Zmiana cen m2 mieszkań na rynku wtórnym w największych polskich miastach. ¬ródło www.szybko.pl

SZCZEGóŁOWE DANE DOTYCZ¡CE WARSZAWY, KRAKOWA, GDAńSKA I POZNANIA

WARSZAWA

W II kwartale 2006 Warszawa, podobnie jak pozostałe aglomeracje, zanotowała bardzo wysokie wzrosty cen nieruchomości na rynku wtórnym. Wzrost w ciągu całego kwartału wyniósł 14,52%, a średnia cena bezwzględna w czerwcu osiągnęła 6 101 złotych. Oznacza to bezwzględny wzrost od marca do czerwca o 886 złotych. Mimo imponujących wartości nie są to tym razem najwyższe wskaźniki. Jeśli chodzi o zależność ceny od wielkości nadal najwyższe ceny osiągają mieszkania 2 i 1 pokojowe. Właśnie najpopularniejsze 2 pokoje o wielkości około 50 metrów (stanowią 36% ofert serwisu) przekroczyły barierę 6 tys jako średniej kwartalnej ceny. W praktyce oznacza to, że za atrakcyjnie zlokalizowane 2 pokoje płaci się znacznie więcej. Mieszkania 1, 2 i 3 pokojowe w ciągu kwartału zyskały 8-9% swojej wartości. Na wyższy średni wzrost składają się szybciej rosnące ceny dużych mieszkań. W I kwartale średnia cena metra kwadratowego w mieszkaniu 1 pokojowym była o 20% wyższa niż w dużym 5 pokojowym mieszkaniu. W II kwartale ta dysproporcja została niemal zniwelowana i wynosi nieco ponad 5%.

Jeśli chodzi o charakterystykę zależności ceny od dzielnicy pozostała on podobna jak w poprzednich okresach. Najpopularniejsze Śródmieście, Mokotów, Żoliborz przekroczyły poziom 7 a nawet 8 tys. złotych za metr kwadratowy. Dysproporcje pomiędzy poszczególnymi dzielnicami Warszawy są szczególnie głębokie. Średnie ceny w przypadku takich dzielnic jak Tarchomin, Targówek czy Bródno wynoszą zaledwie nieco ponad 50% najwyższych cen warszawskich.

KRAKóW

Wyścig cen w II kwartale zakończył się dosyć niespodziewanym zwycięstwem Krakowa. Średnia cena w czerwcu 2006 była wyższa prawie o 25% od ceny marcowej, co oznaczało bezwzględny wzrost w wysokości 1520 złotych i przekroczenie 6 tys za metr kwadratowy. Średnia krakowska cena metra kwadratowego w czerwcu była wręcz wyższa o kilkanaście złotych od średniej warszawskiej. Średnie ceny dla całego kwartału są na nieco niższym poziomie, ale w przypadku niedużych mieskszań 1 pokojowych także średnia kwartalna jest bliska kwoty 6 tysięcy. W przypadku Krakowa widoczna jest ta sama tendencja jak w Warszawie. A mianowice zniwelowana została dysproporcja pomiędzy średnią cena mieszkania małego 1 pokojowego a dużych mieszkań. W poprzednim kwartale średnia cena metra kwadratowego mieszkania 4 pokojowego była o 26% niższa, w II kwartale różnica obniżyła się o połowę i wynosiła 13%.

Ceny w poszczególnych dzielnicach podobnie jak w stolicy wykazują duże dysproporcje. Średnie na Zwierzyńcu przekroczyły nawet 7 tys. złotych. Podobnymi środkami trzeba dysponować, aby kupić mieszkanie w bliskiej centrum miasta, a jednocześnie zielonej dzielnicy Łobzów. Łobzów jest zresztą obok Czyżyn, Bronowic i Prokocimia dzielnicą, która odnotowała najszybszy wzrost cen w przeciągu kwartału. Liczby te są zresztą imponujące i wynoszą odpowiednio 18%, 22%, 31%, 23%.

GDAńSK

Ceny nieruchomości w Gdańsku charakteryzują się stosunkowo dużą stabilnością w porównaniu z Krakowem czy Warszawą. W ciągu II kwartału 2006 wzrosły o 8.48% i osiągnęły warość 3693 złotych za metr kwadratowy. Stanowi to nieco ponad 60% ceny metra kwadratowego w tym samym czasie w Warszawie czy Krakowie. W tabeli numer 6 przedstawiono średnie ceny dla całego kwartału oraz średnie wielkości poszczególnych rodzajów mieszkań. Zestawiając te same dane dla pozostałych miast można zauważyć, że w Gdańsku w ofercie znajdują się mieszkania o najmniejszym metrażu.

Ceny w poszczególnych dzielnicach Gdańska są zdecydowanie bardziej wyrównane i nie wykazują tak dużych dysproporcji jak w Warszawie czy Krakowie. Jedynie najbardziej prestiżowa Oliwa odbiega od średniej, ceny w pozostałych lokalizacjach znajdują się w widełkach pomiędzy 3 a 4 tysiącami złotych.

WROCŁAW

Ceny we Wrocławiu gonią czołówkę. W I kwartale Wrocław odnotował najwyższy % wzrost cen rzędu 13%, w II kwartale jest on jeszcze szybszy i wynosi 16.32%. Wynika to z dynamicznego rozwoju miasta, poprawny wskaźników makroekonomicznych: spadku stopy bezrobocia, wzrostu poziomu średnich płac. Można przewidywać że dwucyfrowe tempo wzrostu cen zostanie zachowane, chociażby dlatego, że ceno we Wrocławiu daleko jeszcze do średniej warszawskiej czy krakowskiej, a perspektywy rozwoju miasta są ogromne.

Po raz pierwszy w raporcie Szybko.pl prezentowane są średnie ceny w poszczególnych dzielnicach. W przypadku Wrocławia, podobnie jak w Gdańsku ceny są stosunkowo wyrównane. Najdroższe są: Centrum, Śródmieście, Stare Miasto. Przy czym Centrum jako jedyne zanotowało cenę powyżej 5 tys. za metr kwadratowy. Tak jak w innych miastach najbardziej poszukiwane i najdroższe w przeliczeniu na metr kwadratowy są mieszkania 2 i 1 pokojowe.

POZNAń

W I kwartale Poznań jak jedyny nie zanotował wzrostu cen, ale już w II kwartale ogólnopolska gorączka zakupowa udzieliła się nawet oszczędnym Poznaniakom. Nie należy się specjalnie dziwić, w niemal wszystkich mediach można spotkać informacje o korzyściach jakie może przynieść inwestycja na rynku nieruchomości, przy bardzo minimlanym ryzyku. Poznań w chwili obecnej w związku z tym, iż ceny są tu najniższe spośród analizowanych miast, ma poptencjał na szybki wzrost. Motorem napędowym, w przypadku stolicy Wielkopolski, mogą zostać nasi zachodni sąsiedzi. Lokalizacja w pobliżu granicy, budowana autostrada, dobre połączenie z Berlinem mogą skusić niemieckich inwestorów. Ceny, które często stanowią jedynie 50% cen warszawskich czy krakowskich a są niemal symboliczne w porównaniu z niemieckim rynkiem nieruchomości, będą niewątpliwym magnesem i gwarancją dużej zyskowności inwestycji.

Nieco odmiennie kształtuje się w Poznaniu zależność ceny od wielkości mieszkania. Najdroższe są tu kawalerki, a dwa pokoje można kupić o 250 złotych taniej za każdy metr. Najwięcej za metr kwadratowy zapłacimy na Starówce, w Centrum i na Łazarzu. Pozostałe ceny oscylują w granicach 3 300-3 500 za metr i tylko takie dzielnice jak Górczyn i Rataje nie przekroczyły jeszcze granicy 3 tys.

Dane pochodzą z serwisu nieruchomości

Dalej ----> Część II