Roczny raport dla rynku magazynowego w Polsce

Raport opisuje sytuację na rynku z uwzględnieniem charakterystyki popytu, podaży, dostępnych powierzchni i stawek czynszów. Colliers prezentuje również swoje prognozy na obecny rok.

Czytaj również: Zwiększyła się liczba gotowych mieszkań na rynku pierwotnym

Zarys Ogólny

Colliers ocenia, że rok 2011 w porównaniu do 2010 okazał się bardzo dobrym okresem dla polskiego rynku nieruchomości magazynowych. W całym roku do użytku oddano blisko 380 tys. m² nowoczesnej powierzchni magazynowej, co stanowi 40% wzrost w stosunku do roku 2010. Najwięcej powierzchni dostarczono na rynek Górnego Śląska.

„To był absolutnie rekordowy rok dla działu powierzchni magazynowych Colliers. Pośredniczyliśmy w wynajmie ponad 550 000 m² powierzchni, co stanowiło ponad 50% wszystkich transakcji w Polsce. Otrzymujemy wiele słów uznania i nawet pomimo nieco słabszych prognoz na 2012 pragniemy powtórzyć ten sukces” – komentuje Maciej Chmielewski, Partner w Dziale Powierzchni Magazynowych i Przemysłowych w Colliers International. Obecne całkowite zasoby rynku magazynowego w Polsce wynoszą 6,8 mln m².

Pod względem wolumenu transakcji rok 2011 okazał się znacznie lepszy od 2010. W ciągu czterech kwartałów wynajęto blisko 1,8 mln m² powierzchni magazynowej co stanowi blisko 20% wzrost w stosunku do roku poprzedniego. Popyt w poszczególnych kwartałach rozkładał się dość równomiernie, jednak najlepszy pod względem wolumenu transakcji okazał się 3 kwartał (blisko 30% ogółu transakcji). Najwięcej powierzchni wynajęto w warszawskiej strefie II oraz na Górnym Śląsku. Najczęściej podpisywano nowe umowy najmu, które stanowiły 60% wszystkich zawartych transakcji, duża część z nich to umowy typu „pre-lease”.

Czytaj również: Spadek indeksów na głównych rynkach walutowych

W stosunku do 4 kwartału 2010 współczynnik powierzchni niewynajętej w Polsce obniżył się dość znacząco z 13,8% na koniec 2010, do 11,4% na koniec 2011. Spadek ilości powierzchni niewynajętej obserwowany był na większości rynków. W całym roku czynsze w zasadzie pozostawały na stabilnym poziomie, wzrosty odnotowywane były jedynie w regionach, w których współczynnik powierzchni niewynajętej był niski.

Podaż

Podaż nowoczesnej powierzchni magazynowej w trzech warszawskich strefach na koniec 2011r. wyniosła 2,54 mln m². W całym roku na rynek dostarczono około 80 tys. m², z czego blisko 74% w warszawskiej strefie II. Colliers szacuje, że na koniec 2011 całkowite zasoby powierzchni magazynowych w Centralnej Polsce wynosiły 950 tys. m², a w Poznaniu niewiele ponad 846 tys. m².  Górny Śląsk, drugi co do wielkości rynek magazynowy w Polsce, posiada obecnie zasoby szacowane na ponad 1,33 mln m². Kolejne miasta wymienione w raporcie Colliers oferują odpowiednio następujące zasoby powierzchni magazynowej: Wrocław ponad 640 tys. m², Gdańsk 136 tys. m², Kraków około 115 tys. m², Toruń niespełna 100 tys. m², a Szczecin niezmiennie od kilku lat blisko 42 tys. m².

Popyt

Według raportu Colliers trzy strefy warszawskie zdominowały rynek pod względem wolumenu transakcji. W całym roku wynajęto ponad 735 tys. m², z czego około 52% przypadło na warszawską strefę II. Najwięcej powierzchni zostało wynajętej w 3 kwartale. Spośród zawieranych umów dominowały nowe umowy, które stanowiły około 58% oraz przedłużenia 36%.

W Polsce Centralnej powierzchnia wynajęta w 2011r. przekroczyła poziom 200 tys. m², a w kolejnych miastach Colliers podaje odpowiednio: Poznań około 168,5 tys. m², Kraków ponad 54 tys. m², Wrocław ponad 226 tys. m², Gdańsk blisko 55,5 tys. m², Szczecin 13,5 tys. m². Toruń jest jedynym regionem w Polsce, który nie odnotował w 2011r. żadnej transakcji najmu nowoczesnej powierzchni magazynowej.

Czytaj również: Gdzie sprzedaje się najwięcej wolnych mieszkań?

Dostępne powierzchnie

Colliers ocenia, iż współczynnik wolnych powierzchni w Polsce w ciągu pierwszych trzech kwartałów 2011 regularnie spadał, natomiast w czwartym kwartale nieznacznie wzrósł i wyniósł niespełna 11,4% w porównaniu do 2010. Współczynnik wolnych powierzchni spadł praktycznie we wszystkich regionach Polski, również w Warszawie gdzie na koniec roku wynosił 16%. Jak podaje Colliers, najniższy współczynnik odnotowany został w Toruniu i Poznaniu, najwyższy natomiast w Szczecinie, choć warto zauważyć że właśnie w tym regionie nastąpił największy spadek współczynnika wolnych powierzchni.

Czynsze

Według raportu Colliers stawki czynszów przez cały rok utrzymywały się na względnie stabilnym poziomie, z niewielką tendencją wzrostową w regionach, w których popyt był najwyższy, a wskaźniki pustostanów najniższe.

Prognozy

Colliers szacuje, że nowa podaż w 2012r. osiągnie poziom zbliżony do tego z 2011r. W trakcie budowy na koniec 2011 było około 340 tys. m² nowoczesnej powierzchni magazynowej, z czego 74% z planowanym terminem oddania do użytku na rok 2012. Warto zaznaczyć, że około 72% powierzchni planowanej do oddania do użytku w 2012r. jest już wynajęta. W związku z powyższym możemy spodziewać się w nadchodzących kwartałach dalszego spadku współczynnika powierzchni niewynajętej.

Rynki o niskim współczynniku powierzchni niewynajętej oraz stosunkowo niewielkiej całkowitej podaży, będą nadal w kręgu zainteresowań deweloperów. Możemy spodziewać się również wzrostu liczby projektów budowanych spekulacyjnie, natomiast na pewno nie będziemy mieli do czynienia z kolejnym boomem, co związane jest z restrykcjami dotyczącymi pozyskania finansowania. Według ekspertów z Colliers szansę będą mieli zatem najsilniejsi, najbardziej doświadczeniu deweloperzy, którzy mogą finansować inwestycje z własnych środków lub mają ułatwiony dostęp do finansowania zewnętrznego.

Colliers przewiduje, że w roku 2012 popyt będzie utrzymywał się na dość stabilnym poziomie, zarówno w Warszawie jak i na większości rynków regionalnych, chociaż nie wyklucza się niewielkich spadków w drugiej połowie roku. Biorąc pod uwagę stosunkowo niewielką podaż planowaną na rok 2012, oraz fakt,  że ponad 70% tej powierzchni jest już wynajęta, możemy spodziewać się, że w najbliższych dwóch kwartałach współczynnik wolnych powierzchni będzie stopniowo się obniżał, natomiast czynsze nieznacznie będą wzrastały na wybranych rynkach, prognozuje Colliers.