Rodzaje umów podpisywanych z deweloperem

Umowa rezerwacyjna

Umowa ta daje jedynie chcącemu kupić mieszkanie jedynie pewność, że jego mieszkanie nie zostanie wystawione do sprzedaży. Można zatem ten rodzaj umowy nazwać „zaklepaniem”. Mankamentem tego typu umowy jest konieczność wpłaty na konto dewelopera symbolicznej kwoty, około 10 000 zł (zazwyczaj 10% wartości mieszkania), która w momencie podpisania umowy przedwstępnej zaliczana jest na poczet ceny mieszkania. Jednak jeśli do podpisania takiej umowy nie dojdzie kwota ta jest zwracana, rzadko jednak ma to miejsce, by wynosiła ona 100% wniesionej kwoty. Przy tak dużej kwocie (powyżej 5 tyś zł) warto zastanowić się nad rachunkiem powierniczym w banku.

Rezerwacja często wyglada jak jednostronne oświadczenie nabywcy. Kuriozalnie wygląda to tak, jakby sam kupujący przyszedł do dewelopera z propozycją zawarcia w późniejszym terminie umowy przedwstępnej. Pełnomocnik dewelopera podpisuje taką umowę nie zobowiązując sie do niczego (że podpisze umowę przedwstępną, że sprzeda mieszkanie po określonej cenie) i dodatkowo inkasuje za to pieniądze.

Jeśli nie doszłoby do zawarcia umowy przedwstepnej, niedoszły kupujący mieszkanie może żądać zwrotu wniesionej opłaty rezerwacyjnej. W razie opóźnienia może żądać ustawowych odsetek. Dostępna jest także droga sądowa - o odszkodowanie na podstawie kodeksu cywilnego - ale trudno jest udowodnić szkodę. Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów może uznać treść umowy rezerwacyjnej jako niedozwolony wzorzec umowy, co stanowić będzie podstawę dla zajęcia stanowiska przez sąd ochrony konkurencji i konsumentów. Warunkiem koniecznym do sądowego dochodzenia własnych praw jest zaistnienie rażącego naruszenia interesów konsumenta.

Umowa powinna określać:

- datę podpisania umowy przedwstępnej sprzedaży mieszkania, której podpisanie uzależnione będzie od np. posiadania prawomocnego pozwolenia na budowę. Niedopuszczalne jest zakwalifikowanie do „siły wyższej”  nie uzyskanie pozwolenia na budowę i uniknięcia w ten sposób wypłacenia kary umownej klientowi;

- warunki odstąpienia od umowy przez obie strony;

- określenie kiedy umowa wygasa;

Najważniejsze aby pamiętać, iż proces starania się o pozwolenie na budowę, może trwać nawet do 2 lat!

Umowa przedwstępna

 
Umowa przedwstępna zawierana jest w formie pisemnej lub w formie aktu notarialnego. Zawarta w formie pisemnej daje podstawę domagania się zwrotu wpłaconej kwoty, jeśli deweloper sprzedał „twoje” mieszkanie komuś innemu, kto dawał więcej za nie pieniędzy. Powinna być zatem zawarta w formie aktu notarialnego z wpisem praw do księgi wieczystej – należy do tego dążyć w rozmowach z developerem, bowiem to od woli klienta zależy jej podpisanie. Kosztuje ona niemało (dwa razy ponosi się koszt umowy notarialnej i wpisu do księgi wieczystej), ale daje nam gwarancje wyegzekwowania czegokolwiek później w sądzie w razie jakichkolwiek komplikacji. Kupujący rzadko zwracają na to uwagę, co jest bardzo dużym błędem. Umowa zawarta bez zachowania formy aktu notarialnego nie daje podstaw do dochodzenia swoich roszczeń przed sądem – czyli sprzedaży przenoszącej własność lokalu. Często podpisanie takiej umowy wiąże się z wpłatą ok. 20 % wartości mieszkania.

W zapisach takiej umowy zawrzeć należy dane identyfikujące Dewelopera czyli:

 
- nazwę firmy;

- adres firmy;

- numer zapisany w rejestrze przedsiębiorców lub ewidencji działalności gospodarczej (jeśli deweloper prowadzi działalność gospodarczą jako osoba fizyczna);

- należy dokonać wyodrębnienia części ceny miejsca parkingowego (inna stawka VAT niż mieszkania).

Zwrócić należy koniecznie uwagę kim jest osoba reprezentująca Dewelopera – członkiem zarządu, pełnomocnikiem (art. 96 – 109 kodeksu cywilnego), prokurentem (czyli pełnomocnikiem zarządu spółki mający prawo do składania oświadczeń woli w imieniu i na rzecz spółki). Jeśli mamy do czynienia z pełnomocnikiem, powinien on przedłożyć dokument pełnomocnictwa do wglądu oraz załączyć jego odpis do umowy. Umowa podpisana przez osobę nie upoważnioną jest nieważna!

Klient ma prawo do żądania okazania:

 
- odpisu z właściwego rejestru przedsiębiorców;

- zaświadczenia o wpisie do ewidencji działalności gospodarczej

Umowa zobowiązująca z wpisem praw do księgi wieczystej

Taki rodzaj umowy składa się z dwóch faz – najpierw jest to zobowiązanie się Dewelopera do przeniesienia własności a potem wydanie lokalu. Ten rodzaj umowy daje kupującemu mieszkanie możliwość, że w razie nie wywiązania się przez dewelopera z umowy, kupujący może wystąpić z żądaniem do sądu o wyznaczenie wykonawcy zastępczego, który sfinalizuje budowę. Podpisuje się ją w formie aktu notarialnego. Deweloper musi posiadać prawo do gruntu (akt własności, użytkowanie wieczyste) i posiadać pozwolenie na budowę.

Umowa ostateczna - sprzedaży

Poprzedzona może być podpisaniem umową przedwstępną. Nie jest to jednak warunek niezbędny. Umowa ostateczna podpisana musi być w formie aktu notarialnego u notariusza.

W zapisach takiej umowy zawrzeć należy dane identyfikujące dewelopera czyli:

- nazwę firmy;

- adres firmy;

- numer zapisany w rejestrze przedsiębiorców lub ewidencji działalności gospodarczej (jeśli deweloper prowadzi działalność gospodarczą jako osoba fizyczna);

W umowie powinny znaleźć się zapisy:

- precyzyjnie określające cenę mieszkania, nabywanego lokalu. Ważne by istniał zapis o tym że, stawki są ostateczne i nie podlegają zmianie, niezależnie od końcowego rozliczenia przez dewelopera na koniec inwestycji. Dopuszczalny jest zapis o waloryzacji ceny o wskaźnik ogłaszany przez GUS;

- warto skorzystać z coraz powszechniejszych rachunków powierniczych w Banku, który sprawuje pieczę nad etapem realizacji inwestycji przez dewelopera i dopiero po jej realizacji dokonuje przelania transzy za kolejny etap. Zwalnia to inwestora z ciągłego monitorowania prac budowlanych. Oczywiście nie jest to usługa bezpłatna. Można ubezpieczyć się na tą ewentualność poprzez zawarcie zapisu, mówiącego o tym, że w razie opóźnień wynikłych po stronie dewelopera  - będzie on zobowiązany do zapłaty kar umownych, z zastrzeżeniem możliwości dochodzenia przez klienta odszkodowania przewyższającego ich wysokość;

- standard lokalu mieszkalnego, budynku w umowie powinien być jednoznacznie określony, a na który składa się lokalizacja bloku, piętro, czy jest winda, zagospodarowana ilość terenów zielonych wokół bloku. Standard mieszkania określa rodzaj okien (drewniane czy plastikowe) drzwi wejściowe (z jednym lub dwoma zamkami) jakość podłogi (parkiet, glazura) rodzaj tynków (gips- karton, tynk cementowo- wapienny, tynk maszynowo - gipsowy). Należy określić czy deweloper  przewiduje „biały montaż” czyli zamontowanie w łazience sanitarnych elementów (zlewu, sedesu);

- określenie lokalu, jego położenia, powierzchni całkowitej, wielkości i liczby całkowitych pomieszczeń. Należy ustalić granice (np. do 3%), w jakich różnica pomiędzy powierzchnią wskazaną w umowie a rzeczywistą, ustaloną w wyniku obmiaru końcowego nie będzie miała wpływu na zmianę ustalonej ceny. Pomiar może być dokonany w oparciu o normę np. PN - ISO 9836:1997;

- opis nieruchomości na której ma dopiero zostać pobudowany dom. W umowie musi być wskazane miejsce położenia, powierzchnia wraz z numerem ewidencyjnym działek, numer księgi wieczystej oraz najważniejsze-  wykazanie tytułu prawnego do nieruchomości na której ma stanąć blok;

- garaż w halach garażowych objęty jest inną stawka VAT;

- ustalić należy uprawnienia do korzystanie na zasadzie wyłączności z miejsc parkingowych, tarasów, terenów zielonych przyległych do bloku;

- jeśli nieruchomość na której ma zostać pobudowany blok obciążona jest hipoteką, ważne by znalazł się zapis w umowie o tym, że deweloper zobowiązuje się istniejącą hipotekę wykreślić. Oświadczenie to powinno być potwierdzone aktualnym odpisem z księgi wieczystej;

- cena powinna wskazywać jednoznacznie, że w przypadku odrębnej własności mieszkania do praw związanych z lokalem należy udział w prawie do gruntu pod budynkiem (własność lub użytkowanie wieczyste);

- trzeba określić kto będzie sprawował zarząd tymczasowy nad nieruchomością wspólną do czasu, gdy mająca powstać wspólnota mieszkaniowa wyłoni własny zarząd na pierwszym wspólnym spotkaniu.

Określić trzeba termin zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży i przeniesienia własności aktem notarialnym. Odwlekanie tego terminu może wpłynąć na wzrost ceny końcowej mieszkania.

Klient ma prawo do żądania okazania:

- odpisu z właściwego rejestru przedsiębiorców;

- zaświadczenia o wpisie do ewidencji działalności gospodarczej.

Pamiętaj że kupujący mieszkanie czyli Klient nie jest Inwestorem.