Rynek nieruchomości - Podsumowanie roku 2006

I kwartał
W pierwszym kwartale 2006 roku, zgodnie z tendencją widoczną już w ostatnim kwartale 2005 roku, miał miejsce wzrost cen mieszkań na rynku wtórnym. W większości analizowanych miastach widoczny był trend wzrostowy. Wyjątkiem był Poznań gdzie na początku roku nastąpił spadek średniej ceny za m2 w stosunku do XII 2005, by przez 3 miesiące I kwartału 2006 utrzymywać się na stabilnym poziomie 3300 złotych za metr. Kolejnym miastem, gdzie ceny w I kwartale utrzymywały się na wyrównanym poziomie około 4600 złotych za metr, jest Kraków. Jednak średnia cena w tym mieście w I kwartale wzrosła  w porównaniu z ostatnim kwartałem 2005 roku o 4%.

Najwyższy bezwzględny, a także % wzrost cen w okresie styczeń-marzec 2006 miał miejsce we Wrocławiu. Pod koniec roku 2005 ceny we Wrocławiu nieznacznie spadły, co spowodowane było w głównej mierze brakiem atrakcyjnych ofert. Początek roku 2006 przyniósł zmianę tej tendencji. Zgodnie z przewidywaniami szybko rosnący popyt, spowodowany dynamicznym rozwojem gospodarczym w tym rejonie, przyczynił się do 15% wzrostu ceny m2 (marzec 2006 w stosunku do grudnia 2005). W liczbach bezwzględnych oznaczało to wzrost ceny o 511 złotych do 3898 zł za metr w marcu 2006. W zestawieniu kosztów zakupu m2 mieszkania na rynku wtórnym Wrocław przesunął się na 3 miejsce za Warszawę i Kraków, zbliżając się do granicy 4 tys. za metr.

Bardzo wysoki średni kwartalny wskaźnik wzrostu cen, na poziomie 10%, odnotowano w Gdańsku. Wynika to z faktu, iż cena wyjściowa, od której liczy się zmiany była najniższa. W marcu 2006 roku osiągnięta została cena 3377 złotych za metr kwadratowy i była porównywalna do poziomu cen w Poznaniu.
Stolica utrzymała palmę pierwszeństwa jeśli chodzi o wysokość cen, a w I kwartale pokonała kolejną barierę – przekroczywszy poziom 5 tysięcy złotych za metr.

II kwartał
II kwartał 2006 roku był okresem hossy na wtórnym rynku nieruchomości. Padły kolejne rekordy wzrostów, a używając giełdowego żargonu można powiedzieć, że na rynku nieruchomości na dobre rozgościł się byk.  Tymczasem na Giełdzie Papierów Wartościowych w Warszawie, po długim okresie prosperity i wzrostów giełdowych indeksów nastąpiło odwrócenie trendu. Była to kolejna przesłanka, która zachęca do dokonania pewnej i zyskownej inwestycji w nieruchomości na rynku pierwotnym lub wtórnym.

Jaki był obraz wtórnego rynku nieruchomości na koniec czerwca 2006 roku? Padły kolejne rekordy. W I kwartale Warszawa przełamała barierę 5 tys. złotych jako średnią cenę metra kwadratowego, by w czerwcu 2006 roku przekroczyć kolejną czyli 6 tys. i odnotować 17% wzrost w skali kwartału. Tym jednak razem to nie stolica była liderem. W niesłychanym tempie nastąpił wzrost cen w Krakowie. W stolicy Małopolski w II kwartale 2006 padły dwa rekordy: najpierw w  maju średnie ceny przekroczyły 5 tys. za metr kwadratowy, a już w czerwcu po niemal 13% wzroście w ciągu miesiąca wyniosły 6 126 złotych za metr. W ten sposób średnie ceny w Krakowie zrównały się, a nawet nieznacznie przekroczyły poziom cen w Warszawie. O ponad 19% wzrosły w II kwartale średnie ceny we Wrocławiu, już w kwietniu przekroczyły wartość 4 tys. za metr kwadratowy, a w maju osiągnęły 4 658 złotych. Wrocław znalazł się na 3 miejscu wśród najdroższych polskich miast. Najniższe średnie ceny na rynku wtórnym, ciągle poniżej 4 tys. złotych, utrzymują się w Gdańsku i Poznaniu, a ich tempo wzrostu w tym kwartale wynosiło odpowiednio 9.4% i 5.8%.

III kwartał
III kwartał 2006 roku nie przyniósł tak spektakularnych wzrostów, jakie miały miejsce od kwietnia do czerwca, ale trudno mówić o zmianie trendów czy nawet stabilizacji cen. Nadal mieliśmy do czynienia nawet z kilkunastoprocentowymi wzrostami cen w przeciągu 3 miesięcy. Najwyższy 22% wzrost ceny metra kwadratowego, w okresie od czerwca do września, nastąpił w Gdańsku. Przed wakacjami można tam było kupić metr kwadratowy mieszkania za średnio 3693 złote, a już w sierpniu cena ta była o 832 złote wyższa. W ten sposób Gdańsk jako kolejne miasto, po Wrocławiu, przekroczył barierę, jaką są 4 tys. złotych za metr. O 837 złotych, czyli nieco więcej w wartościach bezwzględnych niż w przypadku Gdańska, wzrosła w przeciągu ostatnich 3 miesięcy średnia cena metra kwadratowego na rynku wtórnym w Warszawie. We wrześniu 2006 roku metr kwadratowy mieszkania w Warszawie kosztował już prawie 7 tys., co oznaczało wzrost w stosunku do danych z czerwca o 17%. Tym samym Warszawa po raz kolejny, po krótkiej przerwie wróciła na podium  jako najdroższe miasto w Polsce.
Ciekawa sytuacja miała miejsce w ostatnim kwartale w Krakowie. Po ogromnym skoku cen o 33% w okresie od kwietnia do czerwca, przekroczeniu pułapu 6 tys. za metr kwadratowy, także w lipcu nastąpił spory, bo 6% wzrost średniej ceny metra kwadratowego. Następnie w sierpniu ceny spadły do poziomu 6327 zł i utrzymały się tak we wrześniu. Szalony wzrost, który miał miejsce w II kwartale zdyskontował możliwości ruchów cenowych tak, iż III kwartał był stosunkowo stabilny, a zanotowany kwartalny wzrost wyniósł 4%. Tym samym Kraków powrócił na tradycyjnie zajmowane przez siebie 2 miejsce w klasyfikacji najdroższych miast Polski.

Podobna sytuacja jak w przypadku Krakowa miała miejsce we Wrocławiu. Ceny w II kwartale zostały wywindowane tak bardzo, iż w kolejnym nastąpiło wyhamowanie tempa wzrostu, a w sierpniu i wrześniu średnia cena metra kwadratowego ustabilizowała się na poziomie 4900 złotych.

Poznań natomiast był podobnie jak Gdańsk miastem, gdzie w III kwartale ceny wzrosły bardziej niż w rekordowym II kwartale. Wyższe procentowe wzrosty wynikają w obu przypadkach z niższej w porównaniu z Warszawą czy Krakowem bazy, od której liczone są zmiany. Niemniej jednak, jeszcze na początku roku metr kwadratowy mieszkania na rynku wtórnym w Poznaniu kosztował mniej niż 3 tys., a we wrześniu zbliżył się do poziomu 4 tys.

IV kwartał
Wbrew oczekiwaniom koniec roku nie przyniósł ani stabilizacji cen i ani też nawet odrobiny spokoju. Wręcz odwrotnie, ostatni kwartał to najwyższe w skali roku wzrosty cen na wtórnym rynku nieruchomości. Po raz kolejny najbardziej, bo aż o 28%, niemal 1/3 wzrosły ceny mieszkań we Wrocławiu! W grudniu za metr kwadratowy w stolicy Dolnego Śląska trzeba było zapłacić już ponad 6 tysięcy złotych, dokładnie 6282 zł. W IV kwartale we Wrocławiu pokonane zostały dwie bariery, najpierw we wrześniu po rekordowym w tym roku wzroście w skali całego kraju, rzędu 17%, ceny przekroczyły próg 5 tysięcy złotych za metr. W grudniu na wykresach pojawiła się kolejna „magiczna” liczba: 6 tysięcy. Analizując ceny w 2006 roku we wszystkich miastach, nasuwa się wniosek, że w zasadzie na rynku nie funkcjonowało pojęcie „bariery” czy „magicznego progu X tysięcy”. W kolejnych kwartałach ceny rosły o 1000 złotych lub nawet więcej na metrze. Bariery funkcjonują przede wszystkim w naszej świadomości, choć jeśli chodzi o ceny nieruchomości, to po doświadczeniach roku 2006 wiele rzeczy przestało nas dziwić.

Swego rodzaju niespodzianką jest w IV kwartale 26% wzrost  średniej ceny metra kwadratowego mieszkania w Poznaniu. Spadek cen w I-szym kwartale, a następnie kilkuprocentowe wzrosty w II i III kwartale były na tle innych miast stosunkowo niewielkimi ruchami cenowymi. Wygląda jednak na to, że pod koniec roku także Poznaniakom udzieliła się gorączka kupowania. Decyzja jest zresztą jak najbardziej racjonalna. W Poznaniu ceny są nadal bardzo atrakcyjne w porównaniu z Wrocławiem, Krakowem, a nawet Gdańskiem. Miasto spełnia także większość przesłanek, które mogą mu wróżyć przyszłą prosperitę. Dlatego decyzję o kupnie mieszkania w jak najkrótszym czasie powinni podejmować wszyscy, którzy takich mieszkań potrzebują. Natomiast osoby kupujące mieszkania w celach inwestycyjnych lub nazywając to po imieniu spekulacyjnych, po dynamicznym wzroście w IV kwartale, zapewne przestaną się wahać i zainwestują w Poznaniu, gdzie ciągle dużo niższe nakłady niż w pozostałych aglomeracjach, dają szansę na wyższe zyski.

Ostatnie 3 miesiące 2006 roku to kolejny okres bardzo dynamicznego wzrostu cen w Gdańsku. Po raz drugi z rzędu  średnie ceny na rynku wtórnym wzrosły o 20%. W grudniu za metr kwadratowy w Gdańsku trzeba było zapłacić ponad 5375 złotych, czyli o 75% więcej niż w styczniu. Tylko w ciągu ostatniego półrocza mieszkania na gdańskim rynku wtórnym zyskały ponad 41% i tym samym Gdańsk uplasował się na drugim miejscu po Wrocławiu, jeśli chodzi o najwyższe procentowe zmiany cen w roku 2006.

W Warszawie i Krakowie w ostatnim kwartale miały miejsce porównywalne wzrosty średnich cen: w Krakowie o 12,9%, natomiast w Warszawie o 13,9%. Choć w ciągu roku zdarzało się, że ceny krakowskie były wyższe od warszawskich, w chwili obecnej zachowane jest „status quo” i średnia warszawska wynosi 7903 zł i jest o 731 złotych wyższa od cen w Krakowie.

Czytaj również: Jak się plasuje polska branża budowlana na tle Europy?

Wykres 2 Średnie ceny metra kwadratowego mieszkania na rynku wtórnym od stycznia do grudnia 2006. źródło www.szybko.pl

Ile można było zyskać na inwestycjach w nieruchomości w 2006 roku?

Rok 2006 na wtórnym rynku nieruchomości to niewątpliwie rok rekordów, hossa przez 12 miesięcy z minimalnymi korektami. Od stycznia do grudnia ceny wzrosły o kilkadziesiąt procent. Niebagatelne zyski rzędu 84% osiągnęły osoby, które zainwestowały w nieruchomości we Wrocławiu. Jest to miasto, które przeżywa boom gospodarczy i inwestycyjny. Skutkiem tego cena metra kwadratowego mieszkania na rynku wtórnym wzrosła z 3 407 złotych w styczniu do 6 282 w grudniu! Oznacza to ni mniej ni więcej, że za 34 metrową kawalerkę trzeba teraz zapłacić o prawie 100 000 więcej niż na początku roku. Niezbyt odległy jest moment, kiedy ceny mieszkań we Wrocławiu osiągną poziom krakowski czy warszawski, szczególnie jeśli weźmie się pod uwagę fakt, iż na rynku pojawią się lokale o bardzo wysokim standardzie w nowopowstających apartamentowcach.

75% w przeciągu 12 miesięcy można było zyskać kupując mieszkanie w Gdańsku. Wysoki wzrost % spowodowany jest stosunkowo niskim poziomem początkowym. Ceny w Gdańsku  startowały z poziomu 3 047 złotych za metr, aby w ostatnim kwartale  przekroczyć poziom 5 tys. i w grudniu cena za metr kwadratowy wynosi  tam 5 375 złotych.

Wzrost na poziomie 55% miał miejsce w Warszawie i Krakowie. W grudniu metr kwadratowy mieszkania w Warszawie kosztował średnio 7 903 złote, a w Krakowie 7 172. Korzystając dalej z przykładu 34 metrowej kawalerki: jeśli kupiliśmy ją w styczniu 2006 w Gdańsku do grudnia jesteśmy bogatsi o 78 234 złote, zakup w Krakowie przyniósł nam zysk w kwocie 86 258 złotych, a w Warszawie aż 96 118.
Niewątpliwie, więc najlepiej można było zarobić na zakupie mieszkania we Wrocławiu, co więcej trzeba było zaangażować w inwestycję znacznie mniej środków niż kupując na przykład w Warszawie.

Dane pozwalają  także ocenić jakiego rodzaju mieszkania w poszczególnych miastach zyskały na wartości najbardziej. W Warszawie i Krakowie najwyższy wzrost cen za metr kwadratowy miał miejsce w przypadku mieszkań dwupokojowych, natomiast w Gdańsku i Wrocławiu najbardziej zyskały na wartości kawalerki. Warto jednak zaznaczyć, iż ceny różnice w przyroście ceny mieszkań w zależności od ich wielkości są nieznaczne i wynoszą zaledwie kilka procent. Może to oznaczać, że istnieje popyt na wszystkie typy mieszkań. Jednak obserwując sytuację na rynku nasuwa się inny wniosek. Z braku podaży mieszkań na które popyt deklarowany jest najwyższy (dwupokojowe) klienci decydują się na lokale mniejsze lub większe, kupując po prostu to co jest dostępne, a więc ceny rosną stosunkowo równomiernie.

Jakie były preferencje kupujących w 2006?
Na rynku wtórnym największym zainteresowaniem cieszą się mieszkania 2 pokojowe oraz kawalerki. W szybko.pl oferta sprzedaży takich mieszkań była prezentowana najkrócej, średnio przez 14 dni (średnia dla wszystkich miast). Tylko nieco dłużej, bo przez 16 dni aktualne pozostawały ogłoszenia mieszkań 3 pokojowych, a oferta mieszkania 4 pokojowego czekała na chętnych przeciętnie 27 dni. Nasuwa się pytanie w jakim stopniu preferencje są determinowane przez możliwości nabywców.  Badanie preferencji nabywców, na rynku pierwotnym, prowadzone przez RedNet Property, wskazują iż rzeczywiście zależy nam na kupnie minimum mieszkania dwupokojowego. Z drugiej strony zdolność kredytowa Polaków posiadających dochody na poziomie średniej krajowej nie pozwala na wiele więcej. Często też w wyniku wzrostu cen, który miał miejsce w 2006 roku, kupujący muszą zweryfikować swoje oczekiwania i zamiast dwóch pokoi decydują się na kawalerki.
Jeśli chodzi o lokalizację to najszybciej w tym roku nabywców znajdowały mieszkania we Wrocławiu i Warszawie.

Jakich ofert było najwięcej?
W bazie szybko.pl można znaleźć najwięcej ofert mieszkań 2 i 3 pokojowych. Razem stanowiły one aż 66% ofert sprzedaży. We wszystkich miastach dominują oferty mieszkań 2 pokojowych, we Wrocławiu było ich 42%, w Warszawie, Gdańsku po 39%, w Krakowie 38%. Najmniejszą część oferty stanowią mieszkania duże 5 pokojowe, to tylko 5% wszystkich ogłoszeń serwisu szybko.pl. 

Czego szukali klienci?
Jak zwykle, przede wszystkim atrakcyjnej ceny. W przypadku Warszawy jeśli cena była niższa niż 7 tys. za metr kwadratowy (w październiku i listopadzie) to oferta była aktualna w serwisie średnio przez 7 dni, a potem znikała. Dodatkowo jeśli lokalizacja jest atrakcyjna, czyli w przypadku Warszawy jest to np. Ursynów to mieszkania w cenie poniżej 7 tysięcy znikały z serwisu szybko.pl po 2 dniach!

Rok 2006 -  kilka słów komentarza

 Sytuację na polskim rynku nieruchomości można opisać jednym słowem: „niedobór”. Pojęcie to przez większość dorosłych Polaków jest jednoznacznie kojarzone z sytuacją gospodarczą w Polsce przed 1989 rokiem. Wtedy sposobem na rozwiązanie problemów była reglamentacja, także w przypadku mieszkań. Młode małżeństwa czekały na mieszkania po kilka a nawet kilkanaście lat. Książeczki mieszkaniowe, które miały być gwarantem otrzymania przydziału na własne „M”, zakładało się już małym dzieciom. Niedobór, z którym mamy do czynienia obecnie to oczywiście w dużej mierze pokłosie poprzedniego systemu gospodarczego. Szczęściem w nieszczęściu jest to, że nikt już nie steruje ręcznie gospodarką ani budownictwem i nie wydaje nam „talonów na mieszkania”.

Sytuacja z którą mieliśmy do czynienia w 2006 roku to efekt działania wolnego rynku. Jeśli popyt znacznie przewyższa podaż, efektem jest wzrost cen. Rosnące ceny są impulsem dla sprzedających, w tym wypadku firm budowlanych do zwiększenia produkcji, czyli w tym przypadku  zwiększenia liczby budowanych mieszkań. Niestety na efekt działania tych zależności ma wpływ  wiele innych czynników. Tak właśnie jest w naszym przypadku. Mimo rekordowych wzrostów cen w 2006 roku, a co za tym idzie szansy na większe dochody dla podmiotów budujących i sprzedających mieszkania, liczba mieszkań oddanych do użytku do końca III kwartału 2006 roku jest o 2,9% mniejsza niż w analogicznym okresie roku 2005.  Można oczywiście liczyć, że dane te zmienią się na korzyść w roku 2007. W Polsce jednak to nie brak chętnych do kupienia mieszkania ani też brak inicjatywy ze strony budujących jest przyczyną stagnacji w budownictwie. Zasadniczą przeszkodą są problemy legislacyjne, a dokładniej rzecz biorąc brak regulacji prawnych. Brak planów zagospodarowania przestrzennego, przedłużające się terminy wydawania pozwoleń na budowę od dwóch lat skutecznie blokują branżę budowlaną.

Obecna ekipa rządowa do wyborów jesienią 2005 roku szła z hasłem wybudowania 3 milionów mieszkań w ciągu 8 lat. Zrealizowanie takiego planu z pewnością rozwiązałoby problem niedoboru. Jak zatem przebiega realizacja przedwyborczych obietnic.
Najważniejszą sfinalizowaną w 2006 roku ustawą jest uchwalona w październiku „Ustawa o finansowym wsparciu rodzin w nabywaniu własnego mieszkania”. Ustawa ta nie ma jednak nic wspólnego z rozwiązaniem problemu, jakim jest zbyt mała liczba budowanych mieszkań. Wręcz przeciwnie może ona wzmocnić popyt, zwiększając grupę osób, które będą mogły zaciągnąć kredyt. Inne regulacje prawne, które znacząco wpłynęły na rozwój sytuacji na rynku to „Rekomendacja S” wprowadzona przez Główny Inspektorat Nadzoru Bankowego 1 lipca 2006 roku. Efektem obostrzeń w sposobie udzielania kredytów walutowych był ogromny wzrost zainteresowania kredytami hipotecznymi w maju i czerwcu.  Przełożyło się to na wzrost popytu na nieruchomości, a co za tym idzie wzrost cen. Inne zamiany prawne, które wywarły znaczący wpływ na rynek nieruchomości dotyczą podatków. Likwidacja od nowego roku ulgi odsetkowej od kredytów hipotecznych oraz zmiana sposobu opodatkowania przychodów ze sprzedaży nieruchomości były motywatorem do zawarcia transakcji kupna jeszcze w 2006 roku. Skutkiem tego ostatni kwartał przyniósł kolejne zwyżki cen, dosyć zaskakujące, bo najwyższe w skali roku!

Czytaj również: Nadal dobra koniunktura dla budownictwa mieszkaniowego w 2016 r.

W 2006 roku miało miejsce jeszcze kilka zmian wartych wzmianki, aczkolwiek ich wpływ na zmiany na rynku nieruchomości jest trudny do oszacowania. W maju z dotychczasowego resortu transportu i budownictwa zostało wyodrębnione Ministerstwo Budownictwa. Można liczyć iż oznacza to, że zagadnienie budownictwa będzie traktowane przez rząd priorytetowo. Resortem tym tylko w 2006 roku kierowało już 3 ministrów: Jerzy Polaczek, Antoni Jaszczak i obecnie Andrzej Aumiller. Dosyć trudno jest odnaleźć jakiekolwiek pozytywy  tak dużej rotacji na stanowisku ministra budownictwa. Niewykluczone, że te częste zmiany były jednym z powodów braku kompleksowych projektów ustaw, które mogłyby pozytywnie wpłynąć na sytuację na rynku nieruchomości.

Pod koniec roku, urzędujący na stanowisku szefa resortu budownictwa od 3 listopada Andrzej Aumiller, przedstawił projekt definicji budownictwa społecznego, które objęte zostanie obniżoną 7% stawką VAT. Obniżona stawka VAT ma dotoczyć mieszkań poniżej 120 metrów kwadratowych oraz domów jednorodzinnych o powierzchni nie większej niż 200 metrów. Wyższa 22% stawka będzie naliczana dla każdego metra powyżej ustalonych limitów. Jest to informacja niesłychanie ważna zarówno dla budujących jak i kupujących, lecz niestety ciągle nie ostateczna.

W grudniu pod obrady sejmu trafiła ustawa dotycząca przekazywania gminom gruntów, przez Agencję Nieruchomości Rolnych oraz Agencję Mienia Wojskowego, z przeznaczeniem na budownictwo mieszkaniowe. Ustawa ta może wpłynąć na zwiększenie dostępności gruntów pod inwestycje budowlane, a więc wpłynąć na rozwiązanie podstawowego dziś problemu. Nastąpi to tylko wtedy jeśli budowanie na tych terenach będzie miało sens czyli mieszkania znajdą nabywców.