Rynek nieruchomości w Polsce - ukryte wady sprawdzonych nieruchomości

Dokładne sprawdzenie księgi wieczystej nie gwarantuje kupującemu nieruchomość pewności i bezpieczeństwa transakcji. Istnieje złudne przekonanie, że sprawdzenie danych w księdze i stwierdzenie, że zbywca jest do niej wpisany jako właściciel danej nieruchomości, wystarcza do tego, by być pewnym transakcji i daje gwarancję uniknięcia poważnych kłopotów. Wiele osób słyszało o rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych. Czym ona jest i jaki jest jej faktyczny zakres? Wyjaśnia to art. 5 ustawy o księgach wieczystych i hipotece (Dz. U. z 2001r, nr 124, poz. 1361 ze zm.). Stanowi ona, że w razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości, ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym treść księgi rozstrzyga na korzyść tego, kto przez czynność prawną z osobą uprawnioną według treści księgi nabył własność lub inne prawo rzeczowe.

Mówiąc prościej, przepisy o rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych chronią tylko tego nabywcę, którego kontrahentem jest osoba wpisana w księdze wieczystej.
Tomasz Branecki z Jartom Nieruchomości mówi - od tej zasady są jednak wyjątki. I tak, rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych nie chroni rozporządzeń nieodpłatnych (np. darowizna) albo dokonanych na rzecz nabywcy działającego w złej wierze, czyli osoby, która wie, że treść księgi wieczystej jest niezgodna z rzeczywistym stanem prawnym, albo z łatwością mogła się o tym dowiedzieć. Nie działa ona również przeciwko prawom, obciążającym nieruchomość z mocy ustawy (niezależnie od wpisu), prawu dożywocia, służebnościom ustanowionym na podstawie decyzji właściwego organu administracji państwowej, służebnościom drogi koniecznej albo ustanowionym w związku z przekroczeniem granicy przy wznoszeniu budynku lub innego urządzenia, służebnościom przesyłu.

Rękojmię wyłącza także wzmianka o wpłynięciu wniosku, złożeniu skargi na orzeczenie referendarza sądowego, apelacji, kasacji, a także ostrzeżenie o prowadzonym procesie scalania gruntów, ostrzeżenie dotyczące niezgodności stanu prawnego ujawnionego w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym nieruchomości – dodaje Olga Wałkiewicz dyrektor Jartom.

Co prawda, właściciel nieruchomości zobowiązany jest do niezwłocznego ujawnienia swego prawa w księdze wieczystej, jednakże niejednokrotnie zdarza się, iż tego nie czyni. Przykładem jest spadkobierca po uzyskaniu stosownego postanowienia sądu, potwierdzającego nabycie własności. Bywa również tak, że wpisana w księdze wieczystej powierzchnia działki lub jej numeracja jest zupełnie inna, niż wynika to z ewidencji gruntów, np. skutkiem nowych pomiarów, zmiany numeracji działek, podziału działki na kilka mniejszych. Właściciel zobowiązany jest do złożenia wniosku o wpisanie aktualnych danych, ale zdarza się, że choćby z niewiedzy, obowiązku niedopełnia. Do lat 60-tych XX w. ewidencja gruntów prowadzona była w ograniczonym zakresie lub, w odniesieniu do znacznych obszarów w ogóle jej nie było. Wielokrotnie podawany był tylko ogólny obszar gospodarstw rolnych (np. 7,5 ha), bez oznaczenia numeracji poszczególnych działek, bo jej po prostu nie było. Powierzchnia działek, podawana w księgach wieczystych, zwłaszcza starszych, zakładanych przed kilkudziesięcioma laty, na podstawie aktów notarialnych umowy kupna zawieranych przed II wojną światową lub w jej trakcie, może się, nawet znacznie, różnić od wykazywanej obecnie w ewidencji gruntów. Równie wątpliwe mogą być także granice działek.

Wielokrotnie zdarza się, że w księgach wieczystych nie znajdziemy informacji na temat przeznaczenia działki (pod zabudowę, grunt rolny, las). Takie dane zawierają ewidencje gruntów, a i tak różnią się one wielokrotnie od przeznaczenia terenu zapisanego w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Bywa, że w ewidencji odnotowywane jest tzw. geodezyjne przeznaczenie gruntu (np. w odniesieniu do gruntu rolnego jest podawana klasa) – opisuje Tomasz Branecki z Jartom.
Jeżeli dany teren nie jest objęty miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego lub szczegółowym planem zagospodarowania przestrzennego, to niezbędne jest - jeżeli działka ma przeznaczona będzie pod zabudowę (bez znaczenia, czy budynkiem mieszkalnym, czy użytkowym) - uzyskanie decyzji o zabudowie. To, że wokół są wzniesione domy, nie oznacza wcale, że decyzja będzie pozytywna.

W księgach wieczystych nie zawsze ujawnione są budynki posadowione na działce, dla której księga jest prowadzona – zwraca uwagę Olga Wałkiewicz z Jartom. Czasami wynika to z zaniechania właściciela, ale może okazać się, że dom jest samowolą budowlaną i organ nadzoru budowlanego może nakazać rozbiórkę. Budynek może też być wykorzystywany niezgodnie z przeznaczeniem, wskutek czego na właściciela może zostać nałożona kilkudziesięciotysięczna kara.
Podsumowując, samo prowadzenie księgi wieczystej nie gwarantuje bezpieczeństwa transakcji. Powyżej opisano tylko niektóre przypadki pułapek, czyhających na osobę zainteresowaną nabyciem nieruchomości. Przyszły właściciel może jednak w prosty sposób zabezpieczyć swoje interesy i uchronić się przed różnorodnymi kłopotami i stratami finansowymi. Wystarczy, że powierzy przeprowadzenie transakcji profesjonaliście – pośrednikowi w obrocie nieruchomościami, który posiada wiedzę i doświadczenie, niezbędne do pełnego sprawdzenia faktycznej sytuacji kupowanej nieruchomości.