Rynek powierzchni magazynowych w Polsce uległ ożywieniu

Świadczy o tym wolumen powierzchni oddanych do użytku w 1 kw. tego roku, który wyniósł 215 000 m kw., co stanowi aż 60% powierzchni oddanej do użytku w całym 2011 r.  „Obserwujemy stopniowe ożywienie na rynku powierzchni magazynowych i logistycznych w Polsce, po słabszych latach 2010 i 2011. Stoi za tym dobra kondycja polskiej gospodarki, czego miernikiem jest wzrost PKB o 4,3% w 2011 r. i prognozowany wzrost o 2,6% w roku bieżącym. Należy do tego dodać znaczące inwestycje w infrastrukturę, związane z EURO 2012, których pozytywnym skutkiem ubocznym jest powstanie wielu nowych lokalizacji atrakcyjnych z punktu widzenia deweloperów” – powiedział Patrick Kurowski, dyrektor działu powierzchni magazynowych w CBRE Polska.

Przyrost nowych powierzchni magazynowych zaczyna odzyskiwać dynamikę

 Istniejąca obecnie w Polsce powierzchnia magazynowa wynosi blisko 7,2 mln m kw. W 1 kw. 2012 r. oddano do użytku 215 000 m kw. nowej powierzchni, co stanowi aż 60% łącznej powierzchni inwestycji magazynowych z całego 2011 r. Skromny wolumen nowych inwestycji w 2010 i 2011 r. miał za to pozytywny wpływ na odsetek wolnych powierzchni. Dostępne powierzchnie magazynowe zaczęły stopniowo znajdować najemców, choć biorąc pod uwagę, że obecnie na najemców oczekuje 0,8 mln m kw. powierzchni (11.4% istniejących zasobów), będzie to proces rozłożony w czasie. Na 228 600 m kw. magazynów obecnie w budowie, ok. 70% (156 000 m kw.) ma już podpisane umowy najmu.

Czytaj również: Nowoczesne technologie w warszawskiej oczyszczalni ściekow

CBRE nie spodziewa się znacznego wzrostu odsetka wolnej powierzchni magazynowej w Polsce. W latach 2012 i 2013 dostępne obecnie powierzchnie powinny stopniowo znajdować najemców. Budową nowoczesnych obiektów magazynowych i logistycznych zajmuje się w naszym kraju niewielka grupa wyspecjalizowanych deweloperów. Najwięksi z nich to Prologis, Panattoni i Segro. W ostatnim czasie na polski rynek weszło także kilku nowych graczy, w tym Point Park Properties i Goodman, którzy realizują już swoje projekty.

Rośnie aktywność najemców

W 1 kw. 2012 r. podpisano umowy najmu na 478 000 m kw. powierzchni magazynowych, o 10% więcej niż w poprzednim kwartale, a jednocześnie ponad dwa razy tyle, ile w tym samym kwartale oddano do użytku nowych powierzchni. Pod względem struktury transakcji, dominowały nowe umowy, stanowiąc ponad 68% łącznego popytu, umowy renegocjowane stanowiły ok. 25%, a umowy najmu dodatkowej powierzchni wyniosły 7% transakcji. Jedną z największych nowych transakcji była umowa najmu 33 800 m kw. powierzchni w Prologis Park Dąbrowa, zawarta ostatnio (kwiecień 2012 r.) przez DHL Exel Supply Chain, część największej na świecie grupy logistycznej Deutsche Post DHL. Prologis Park Dąbrowa jest nowoczesnym parkiem dystrybucyjnym, składającym się z 10 budynków magazynowych i biurowych o łącznej powierzchni 144 000 m kw., zlokalizowanym na Śląsku, z doskonałymi połączeniami drogowymi, kolejowymi i lotniczymi do Polski południowej i krajów sąsiednich.

Czytaj również: Dobra postawa indeksu na giełdzie

Wyniki przeprowadzonej przez CBRE analizy rynku magazynowego wskazują, że popyt na powierzchnie magazynowe tworzą przede wszystkim przedsiębiorstwa reprezentujące branże mniej wrażliwe na koniunkturę gospodarczą, takie jak firmy z sektora dóbr szybkozbywalnych (FMCG), branży spożywczej, farmaceutycznej itp. Największymi najemcami pozostają jednak firmy logistyczne, sieci handlowe i sektor produkcyjny. Korzystając z rozwoju infrastruktury drogowej, a jednocześnie dążąc do optymalizacji działania, wiele z nich decyduje się na centralizację magazynów zlokalizowanych dotychczas w różnych regionach kraju. Patrząc na kwoty inwestycji bezpośrednich w nowe zakłady produkcyjne, CBRE spodziewa się również kolejnych nowych graczy wśród najemców powierzchni magazynowych w Polsce.

Rynki regionalne zyskują popularność dzięki inwestycjom w infrastrukturę

Sektor I, czyli obszar położony w odległości poniżej 15 km od centrum Warszawy, dysponuje obecnie łączną powierzchnią 616 000 m kw. komercyjnych magazynów i obiektów logistycznych. Wśród najemców w tym obszarze dominują dystrybutorzy dóbr konsumpcyjnych, producenci oraz dostawcy na rynek stołeczny. Wśród nowych najemców znajdziemy tu głównie dystrybutorów rynku farmaceutycznego, producentów z pokrewnych segmentów rynku, a także dystrybutorów żywności, napojów oraz artykułów motoryzacyjnych.

Sektor II, obejmujący obszar w odległości pomiędzy 15 a 80 km od centrum Warszawy, to przede wszystkim duże parki dystrybucyjne dedykowane operatorom logistycznym prowadzącym działalność na dużą skalę. Zasoby tego sektora to ok. 2,06 mln m kw. Ok. 50% istniejącej powierzchni w całym regionie stołecznym (Sektor I i II) ma nie więcej niż 5 lat. Aktualnie w budowie jest blisko 80 000 m kw. nowej powierzchni magazynowej w czterech projektach zlokalizowanych w Warszawie i regionie (Sektor I i II).

Czytaj również: Centrum Handlowo-Rozrywkowe "Sukcesja" w Łodzi

Oprócz Warszawy rozwinęły się jak dotąd cztery ważne ośrodki logistyczne: aglomeracja śląska (ok. 1 340 000 m kw. powierzchni magazynowej plus 430 000 m kw. w planach), Polska centralna (17 parków logistycznych o łącznej powierzchni 940 000 m kw. plus planowane dalsze 600 000 m kw.), region Poznania (888 000 m kw. w 20 parkach logistycznych, kolejne 50 000 m kw. w trzech obiektach w budowie i 740 000 m kw. w planach) oraz region Wrocławia (17 parków logistycznych o łącznej powierzchni 755 000 m kw., w planach dalsze 840 000 m kw. i dwa projekty o łącznej powierzchni 17 000 m kw. obecnie w budowie). Kolejne rozwijające się rynki magazynowo-logistyczne to Kraków, region północny z Trójmiastem, Szczecin oraz region wschodni.

„W ostatnich latach deweloperzy przestali się koncentrować tylko na Warszawie i rozwinęli bazę magazynową wokół innych aglomeracji w Polsce, co wynikało głównie z pojawienia się na tych rynkach sieci handlowych i ich szybkiej ekspansji. Lokalizację nowych centrów logistycznych wyznaczały przede wszystkim planowane i stopniowo oddawane do użytku autostrady i drogi szybkiego ruchu” – wyjaśnił Patrick Kurowski, dyrektor działu powierzchni magazynowych w CBRE Polska.

Według danych CBRE, odsetek wolnych powierzchni magazynowych i logistycznych w Polsce wynosił na koniec 1 kw. 2012 r. 11,4%. W Sektorze I wolne powierzchnie stanowiły
13% zasobów, z widoczną tendencją spadkową. W Sektorze II na najemców oczekiwało ponad 19% łącznych zasobów powierzchni magazynowych. W Sektorze III odsetek wolnych powierzchni spadł nieznacznie w stosunku do wcześniejszych kwartałów i obecnie wynosi średnio 7,6%. Najniższy odsetek wolnych powierzchni notowany jest na Śląsku (3,3%), a także w regionach Poznania (5,6%), Wrocławia (7,5%) i Krakowa (8,5%).

Czytaj również: Co zrobić, gdy nadchodzą chwiejne czasy gospodarcze?

Czynsze nadal pod presją spadkową

Obecnie czynsze w najwyższej klasy obiektach magazynowych w Warszawie (Sektor I) kształtują się pomiędzy 4,50 a 5,00 euro za m kw. miesięcznie. Czynsze w najlepszych obiektach w regionie Warszawy (Sektor II) wynoszą od 2,80 do 3,50 euro za m kw. miesięcznie. W obiektach najwyższej klasy zlokalizowanych w Sektorze III, za wynajem jednego metra powierzchni trzeba zapłacić od 3,00 do 3,50 euro miesięcznie. Według CBRE, w nadchodzących kwartałach czynsze w obiektach magazynowych powinny pozostać stabilne, jednak nadal pod presją spadkową, szczególnie w regionach ze stosunkowo wysokim odsetkiem wolnych powierzchni (region Warszawy Sektor II – 19,2%, Szczecin – 19,8%).

Rozwój rynku inwestycyjnego w segmencie magazynowym - stopy zwrotu wyższe niż w segmentach biurowym i handlowym

Rynek inwestycji w magazyny i obiekty logistyczne jest w Polsce ciągle na wczesnym etapie rozwoju, a liczba transakcji pozostaje na niskim poziomie. W 2010 r. zamknięto dziewięć transakcji o łącznej wartości ponad 240 mln euro. W 2011 r. transakcji było sześć, a ich łączna wartość wyniosła ponad 130 mln euro. W pierwszej połowie 2012 r. odnotowano jedną transakcję w sektorze powierzchni magazynowych – Hines zakupił portfel projektów Prologis za łączną kwotę 96 mln euro.

Ogólnie rzecz biorąc, fundusze inwestycyjne postrzegają projekty magazynowo-logistyczne jako dobrą możliwość dywersyfikacji swoich portfeli. Można spodziewać się wzrostu atrakcyjności tych obiektów w związku z budową w Polsce nowych autostrad i dróg szybkiego ruchu na EURO 2012, dzięki czemu powstało wiele nowych lokalizacji atrakcyjnych dla inwestycji. Stopy zwrotu z inwestycji w sektorze magazynowym pozostają nieco wyższe niż dla powierzchni biurowych i handlowych. Stopy zwrotu z najwyższej klasy obiektów magazynowych spadły  w ostatnim okresie i obecnie wynoszą ok. 7,75% dla projektów wielkopowierzchniowych nabywanych przez duże międzynarodowe fundusze inwestycyjne.