Sytuacja na rynku nieruchomości a kredyt hipoteczny

Elżbieta Szafron: Czy ograniczenie podaży mieszkań oraz załamanie rozwoju budownictwa mieszkaniowego, których w chwili obecnej jesteśmy świadkami, przerodzi się w długotrwałą recesję?

Arkadiusz Borek: Sytuacja na rynku kredytów hipotecznych jest bardzo niestabilna – nastąpiła zbieżność czasowa znacznego zahamowania na rynku nieruchomości z kryzysem zaufania na rynkach finansowych. W połowie 2008 roku nastąpiła ekspansja kredytów hipotecznych i doszło do wzrostu cen nieruchomości, co z kolei uruchomiło klasyczny system hamowania.

E.S.: Ale dostępność mieszkań dla przeciętnej rodziny została mocno ograniczona, natomiast ograniczenie popytu spowodowało spadek cen nieruchomości.

A.B.: Istotnym problemem w całej tej sytuacji jest niemożność lub wyjątkowe trudności w uzyskaniu kredytu, które to wiążą się ściśle z zaostrzeniem polityki kredytowej banków. Jeśli więc popyt na mieszkania jest w 85 – 90 proc. uzależniony od dostępności kredytu, a kredyty są coraz częściej „poza zasięgiem” statystycznej polskiej rodziny, łatwo wykalkulować, że sytuacja ta odbije swe negatywne piętno na sprzedaży mieszkań oraz spowoduje załamanie na polskim rynku nieruchomości mieszkaniowych.

E.S.: Gwałtowny wzrost cen nieruchomości w roku 2007 spowodował ograniczenie dostępności mieszkań dla rodzin średniozamożnych.

A.B.: W latach 2007 i 2008 za przeciętną płacę można było nabyć ok. 0,4 m2 mieszkania, natomiast w 2005 roku było to już ok. 0,6 – 0,7 m2. Bezpośrednim powodem zaistniałej sytuacji był gwałtowny wzrost cen w latach 2004 – 2007, gdzie ceny mieszkań wzrosły dwukrotnie, z ok. 4 tys. zł/m2 do 8 tys. zł/m2. W wyniku tak gwałtownego wzrostu cen nieruchomości nastąpiło zaostrzenie restrykcji kredytowych, wymuszone bardziej przez czynniki zewnętrzne typu globalny kryzys finansowy czy też deprecjację złotówki niźli przez ryzyko związane ze zmniejszającą się zdolnością kredytową kredytobiorców.

E.S. : W 2008 roku rozpoczął się w Polsce spadek cen nieruchomości mieszkaniowych.

A.B.: Spadek cen nieruchomości mieszkaniowych spowodowany był głównie ograniczeniem dostępności mieszkań dla potencjalnych nabywców oraz ograniczeniem dostępu do kredytu i wzrostem jego ceny. W takiej sytuacji wszelkie inwestycje na rynku nieruchomości przestały być rentowne, w związku z czym indywidualni inwestorzy oraz fundusze nieruchomościowe rozpoczęły sprzedaż nowych mieszkań na rynku wtórnym. Zauważalne stało się nowe zjawisko, jakim jest wycofywanie się klientów z transakcji z deweloperami, mimo iż deweloperzy sprzedają mieszkania nawet o 15-18 proc. taniej niż cena ofertowa. Wycofywanie to wiąże się właśnie z niemożnością otrzymania kredytu oraz ze spadkiem cen rynkowych, który jest wyższy niż koszt utraty 5 proc. wcześniej wpłaconej zaliczki.

E.S.: Na początku 2008 roku nastąpiło odwrócenie sytuacji i rynek sprzedającego nieruchomości zmienił się w rynek kupującego. Co przyniesie końcówka 2009 roku?

A.B.: Rok 2009 będzie nadal rynkiem kupującego, natomiast według mojego odczucia na przełomie 2010/2011 roku spodziewać się możemy ponownego wzrostu cen nieruchomości, po uprzednim ich spadku w roku 2009, na który to przewidywany jest spadek rozpoczętych budów o prawie 50 %.

E.S.: W I i II kwartale 2009 roku pojawiły się pewne oznaki ożywienia na rynku nieruchomości, co wiąże się niewątpliwie z upowszechnieniem rządowego programu „Rodzina na swoim”, cieszącego się dużą popularnością.

A.B. Dzięki temu programowi już ok. 6,5 tys. rodzin skorzystało z kredytu z dopłatą Skarbu Państwa. Natomiast to, czy spadek cen nieruchomości w roku 2009 nasili się czy nie, zależeć będzie od ceny i dostępności kredytu hipotecznego. Jeśli bowiem nie będzie w Polsce interwencyjnej polityki gospodarczej, stymulującej popyt na mieszkania, należy spodziewać się kryzysu na rynku nieruchomości, czego następstwem będzie konieczność tworzenia znacznych rezerw celowych, co skutkowałoby dalszym wzrostem restrykcyjności polityki kredytowej i pogłębiałoby kryzys na rynku nieruchomości. Biorąc  dodatkowo pod uwagę mylne oczekiwania rynku dotyczące notowań CHF, spadek kursu złotówki oraz spadek cen nieruchomości można oczekiwać , że spadek ów w roku 2009 jeszcze się nasili i wyniesie ok. 20 – 25 proc. lub może być ograniczony w wyniku polityki protekcjonistycznej (m.in. program „Rodzina na swoim”, wsparcie dla budownictwa socjalnego, wyeliminowanie barier rozwoju rynku najmu). Należy podkreślić to wyraźnie i stanowczo, że w ogromnej jednak mierze skala spadku cen zależeć będzie przede wszystkim od dostępności kredytu hipotecznego. Niemniej jednak możemy spodziewać się ze strony banków złagodzenia warunków przyznawania kredytów, gdyż system bankowy będzie ulegał stabilizacji, a kredyty hipoteczne stanowią przecież jedno z głównych i pewnych źródeł dochodu banków.