Umowy deweloperskie - charakter prawny

Charakter umowy:

1. umowa nienazwana - brak legalnej definicji, brak przepisów regulujących wprost ten rodzaj umów, (wyjątek: art. 9 ust. 1 ustawy o własności lokali)

2. mieszany charakter – zawiera elementy różnych umów nazwanych:

- umowy o roboty budowlane,

- umowy przenoszącej prawa rzeczowego,

- umowy zlecenia (w zakresie zarządu nieruchomością),

3. umowa wzajemna, odpłatna –świadczenia stron mają charakter ekwiwaletny.

PRZEDMIOT UMOWY - ZOBOWI¡ZANIA STRON

 
1. Zobowiązanie developera:

- wybudowanie budynku (-ów) mieszkalnego (-ych) wielorodzinnych (jednorodzinnych),

- określenia i przeniesienia udziału we własności nieruchomości gruntowej albo udziału w użytkowaniu wieczystym nieruchomości gruntowej,

- wydzielenie odrębnej nieruchomości lokalowej i przeniesienia jej własności wraz z przynależnymi jej pomieszczeniami (komórka lokatorska, garaż, itp.),

- określenie i przeniesienie udziału we własności części wspólnej budynku,

- terminowa realizacja inwestycji, zgodność z przepisami,

- zarządzanie nieruchomością przez czas określony w umowie

PRZEDMIOT UMOWY - ZOBOWI¡ZANIA STRON

2. Zobowiązania kontrahenta:

- zapłata ceny w terminach określonych w umowie,

- przystąpienie do umowy przenoszącej prawa rzeczowe,

- akceptacja zarządcy wskazanego przez developera przez określony czas

RODZAJE UMóW SPOTYKANYCH W OBROCIE

Rodzaje umów – z uwagi na przedmiot umowy:

- umowa rezerwacyjna – zobowiązanie developera do umieszczenia kontrahenta na liście osób, z którymi zostanie zawarta umowa,

- umowa developerska sensu stricto - funkcjonuje pod wieloma nazwami

- „Przedwstępna umowa sprzedaży udziałów w działce (…) oraz lokalu mieszkalnego i zobowiązanie do ustanowienia odrębnej własności lokali”

- „Umowa o wybudowanie budynku i przedwstępna sprzedaży lokalu mieszkalnego”,

- umowa przeniesienia prawa rzeczowego – sprzedaż nieruchomości.

RODZAJE UMóW SPOTYKANYCH W OBROCIE

 
Rodzaje umów – z uwagi na następstwo czasowe:

- umowa przedwstępna – zobowiązanie do sprzedaży wybudowanego lokalu mieszkalnego (art. 389 – 390 k.c.),

- umowa przyrzeczona – realizacja zobowiązań stron, sprzedaż.

Rodzaje umów – z uwagi na charakter prawny:

- umowa zobowiązująca - przedmiotem budowa domu, wydzielenie i sprzedaż lokalu mieszkalnego),

- umowa rozporządzająca – sprzedaż nieruchomości lokalowej wraz z udziałem w nieruchomości gruntowej,

OKREŚLENIE PRZEDMIOTU UMOWY

 
1. Obowiązek precyzyjnego określenia świadczenia dewelopera (dołączenie dokumentacji):

- nieruchomości gruntowej – opis, stan prawny,

- nieruchomości lokalowej – położenie, wielkość, rozkład, parametry techniczno-eksploatacyjne, wykończenie.

2. Przedmiot umowy:

- nieruchomość lokalowa,

- nieruchomość lokalowa wraz z pomieszczeniami przynależnymi,

- nieruchomość lokalowa + garaż (miejsce postojowe)

3. Określenie świadczenia konsumenta – cena:

- cena powinna być określona w sposób jednoznaczny,

- winna zawierać wszystkie elementy cenotwórcze,

- zmiana ceny jest dopuszczalna, konsumentowi powinno przysługiwać prawo odstąpienia od umowy,

- cena może być wyrażona w walutach obcych, zakaz przerzucania na konsumenta ryzyka kursowego,

- harmonogram płatności powinien być powiązany  z etapami realizacji inwestycji,

TERMIN REALIZACJI INWESTYCJI

1. Określenie terminu zakończenia inwestycji i sprzedaży lokalu mieszkalnego,

2. Skutki niezachowania terminu – odpowiedzialność kontraktowa (art. 471 k.c.) – kary umowne,

3. Przesłanki wyłączenia odpowiedzialności za niezachowanie terminu  „okoliczności za które nie ponosi odpowiedzialności”,

4. Wystąpienie zjawisk atmosferycznych – uzasadnienia przedłużenie terminu realizacji umowy - proporcjonalność

ZARZ¡D NIERUCHOMOŚCI¡

1. Przed powstaniem wspólnoty mieszkaniowej

- developer jako właściciel,

- zarządca wskazany przez developera

2. Po powstaniu wspólnoty mieszkaniowej

- zarządca wybrany przez wspólnotę,

- developer nie może ograniczać swobody wspólnoty w zakresie wyboru zarządcy

ODPOWIEDZIALNOŚć KONTRAKTOWA STON

 
 Zapewnienie jednakowego poziomu ochrony developera i konsumenta:

- developer nie może wyłączyć swojej odpowiedzialności za niewykonanie lub nienależyte wykonanie  zobowiązania,

- podstawa kar umownych powinny być ustalona na jednakowym poziomie,

- zakaz stosowania rażącej dysproporcji w wysokości kar umownych,

ROZLICZENIA STRON W PRZYPADKU ROZWI¡ZANIA UMOWY LUB ODST¡PIENIA KONSUMENTA

1. Umowa rezerwacyjna

- obowiązek zwrotu opłaty rezerwacyjnej (wyjątek: zadatek)

2. Umowa developerska

- obowiązek zwrotu sum wpłaconych przez konsumenta,

- zakaz pobierania przez developera nadmiernie wygórowanego odstępnego lub kary umownej (SOKIK – 5% jest klauzulą abuzywną),

- kary umowne powinny być ustalone na jednakowym poziomie, zwrot nie może być uzależniony od podpisania umowy z nowym klientem lub dokonania przez niego wpłaty.

- zwrot w „rozsądnym terminie”

FORMA PRAWNA UMOWY DEVELOPERSKIEJ

1. Brak przepisów nakazujących stosowanie określonej formy.

2. Forma aktu notarialnego wyłącznie dotyczy przeniesienia własności nieruchomości (art. 135 k.c.) oraz użytkowania wieczystego (art. 237 k.c.) pod rygorem nieważności (art. 73 k.c.)

3. Forma pisemna umowy developerskiej - skutki wyłącznie dowodowe (art. 74 k.c.) ograniczenia dowodowe w postępowaniu sądowym: dowód ze świadków lub dowód z przesłuchania stron jest dopuszczalny, jeżeli obie strony wyrażą na to zgodę, jeżeli żąda tego konsument w sporze z przedsiębiorcą albo jeżeli fakt dokonania czynności prawnej będzie uprawdopodobniony za pomocą pisma.

UMOWA DEVELOPERSKA JAKO UMOWA PRZEDWSTĘPNA

1. umowa przedwstępna wg kodeksu cywilnego:

- treść minimalna: termin zawarcia i istotne zapisy umowy przyrzeczonej,

- forma umowy przedwstępnej

2. skutki niezawarcia umowy przyrzeczonej – uprawnienia konsumenta,

3. skutki niezachowania formy notarialnej – ograniczenie uprawnień konsumenta,

4. status prawny konsumenta w przypadku niezawarci umowy przyrzeczonej lub niezachowania formy notarialnej; właściciel czy posiadacz

Czytaj również: Zmiany w prawie na korzyść lokatorów kamienic