W kredycie na dom liczy się nie tylko cena

Więcej czasu potrzeba na zgromadzenie dokumentów, a także na wybór najlepszej oferty. Nie ma wątpliwości, że im prędzej uda się wkroczyć z pieniędzmi na plac budowy tym lepiej dla całego przedsięwzięcia: wydłuży się sezon budowlany, można też będzie skorzystać na niższych cenach materiałów. Przed napływem fali klientów łatwiej negocjuje się ceny w składach budowlanych, obowiązują też jeszcze różnego rodzaju promocje. Warto się więc zmobilizować, ale też nie można działać pochopnie i przed ostateczną decyzją lepiej poradzić się specjalisty.

Nie ma domów po 700 zł za mkw., ale są kredyty z dopłatami

Szczególnie warto mieć się na baczności przy zakupie działki budowlanej za gotówkę. Najczęściej w takim przypadku dokumenty dotyczące samej działki analizuje tylko inwestor oraz notariusz i potem niespodziewanie okazuje się, że w niedalekiej odległości planowana np. jest trasa szybkiego ruchu o czym życzliwy sprzedający zapomniał powiedzieć.

Noszący się z zamiarem budowy domu nie mają świadomości, że mogą np. zaciągnąć na ten cel kredyt z dopłatami do odsetek. Gdyby wiedzieli to wcześniej mogliby inaczej zaplanować całe przedsięwzięcie – mówi Tomasz Wiszowaty, doradca Open Finance.  Nie każdy też zdaje sobie sprawę, że kredyt budowlany wiąże się z konkretnymi obowiązkami i nie jest to rozwiązanie dla maruderów lubiących wielotygodniowe rozmyślania nad kolorem płytek w łazience, czy drewnem na podłogę. - Należy też przyjąć realne założenia co do kosztów budowy. Żaden bank „nie kupi” planu budowy 200 metrowego domu za 150 tys. zł. Banki szacują taki koszt na minimum 2 tys. zł za metr kw. – tłumaczy Wiszowaty.

Nie z każdym bankiem warto budować

Banki, mimo powszechnego oferowania kredytów budowlanych, w praktyce dzielą się na lepiej lub gorzej nadające się na budowę. Korzystne warunki cenowe w przypadku kredytu budowlanego to zdecydowanie za mało. Oszczędność może się nie opłacić, jeśli bank będzie stawiał bardzo trudne warunki rozliczenia kolejnych transz. Taka współpraca może skończyć się ogromnym stresem i problemami z ciągłością finansowania.

Czytaj również: Co nas czeka gdy skończą się inwestycje Euro 2012?

Budowa jest na czas

Co do zasady kredyty na zakup działki i budowę domu pod względem konstrukcji oraz ceny nie różnią się generalnie od zwykłych kredytów hipotecznych na zakup mieszkania. Wyjątkiem są dokumenty, których w przypadku pożyczania pieniędzy na budowę domu jest dużo więcej. Zainteresowany musi też pamiętać, że na uzyskaniu kredytu budowlanego nie kończą się jego relacje z bankiem, bo bank  pożyczone pieniądze wypłaca w transzach. Wypłata każdej kolejnej części kredytu uzależniona jest od postępu prac zgodnie z harmonogramem zawartym w umowie.

Zazwyczaj na budowę banki dają klientom dwa-trzy lata. Jeśli prace się przeciągają konieczne jest aneksowanie umowy kredytowej. A to rodzi ryzyko, że w rewanżu za niedotrzymanie warunków umowy bank zechce też zmienić inne jej parametry - na mniej korzystne dla klienta. Gdy klient będzie nadmiernie przeciągał strunę nie stosując się do harmonogramu musi liczyć się nawet z możliwością wypowiedzenia umowy kredytowej przez bank.

O tym czy harmonogram jest przestrzegany czy nie, decydują kontrole. Banki kontrolują przebieg budowy na różne sposoby i dobrze poznać te metody. Niektóre wysyłają swoich pracowników na inspekcję. A to dodatkowo kosztuje. Inne zadowalają się  aktualnymi zdjęciami i dziennikiem budowy, tak jest w ING Banku i Getin Noble Banku. Ewentualnie kontrola robiona jest przez bank za darmo jak w Pekao.

Czytaj również: Materiały budowlane jak najlepszej jakości

Różne jest też podejście do rozliczenia dokonanych wydatków i tu tkwi ryzyko ewentualnych kłopotów na linii klient – bank. Jednym bankom (BNP Paribas) należy przedstawiać faktury za poszczególne towary czy usługi, choć nie na całość wypłacanej transzy. Innym (ING BSK, PKO BP, Pekao) wystarczy powykonawczy kosztorys lub zdjęcia i kopia dziennika budowy. Jeśli kontrola nie potwierdza prawidłowego rozliczenia transzy bank może poprosić o okazanie faktur na wykonane prace i kupione materiały.

- A np. DB PBC będzie wymagać od klienta umowy z generalnym wykonawcą co nie jest częstą praktyką wśród inwestorów – zwraca uwagę doradca Open Finance. - Warto wiedzieć również, że tylko niektóre banki pozwalają na elastyczne budowanie czyli zrobienie w danej transzy robót z odleglejszych etapów harmonogramu - dodaje.  

Skok przez formalności

Aby uzyskać kredyt na budowę działki potrzebny jest odpis z księgi wieczystej nieruchomości najlepiej nie starszy niż miesiąc. Jeśli go nie ma konieczny jest inny dokument np. akt notarialny, albo orzeczenie sądowe o spadku. Niektóre banki mogą nie zająć się sprawą, jeśli nie ma księgi wieczystej lub zaświadczenia ze zbioru dokumentów. Potrzeba również wypisu z ewidencji gruntów i wyrysu z mapy. Jeśli dla danego terenu nie ma planu zagospodarowania konieczna jest decyzja gminy o warunkach zabudowy terenu, na którym znajduje się działka. Konieczne może być też dostarczenie wyceny gruntu.

Czytaj również: Podsumiowanie - Rodzina na swoim

W przypadku gdy jednym kredytem będzie finansowana także budowa domu należy też  przedstawić projekt budynku, kosztorys inwestycji. W niektórych bankach: BGŻ i  BNP Paribas takie rozwiązanie wchodzi w grę tylko wtedy gdy działka kupiona jest z pozwoleniem na budowę konkretnej  nieruchomości, albo jak w Pekao z rozpoczętą już budową. Aby starać się o kredyt na sam dom - konieczne jest oczywiście udokumentowanie praw do działki, projekt domu z kosztorysem i pozwolenie na budowę.

Lepiej dwa kredyty czy jeden na wszystko?

Najpierw kredyt na działkę potem na dom, czy kredyt na obie inwestycje od razu? Wybór bankowych ofert w drugim scenariuszu jest nieco mniejszy. Zakup działki i budowę domu za jednym zamachem można spróbować skredytować m.in. w: Aliorze, mBanku, MultiBanku, Euro Banku, Getin Noble Banku, PKO BP, Millennium, Kredyt Banku, Banku Pocztowym.

Każde z rozwiązań ma swoje dobre strony. Jeden kredyt na działkę i budowę domu pozwala na jednokrotne przechodzenie przez formalności kredytowe, mobilizuje też do szybszego działania i pośpiechu w uzyskaniu pozwolenia na budowę. Idąc do banku trzeba jednak mieć już wybrany projekt domu i uprawdopodobnić uzyskanie pozwolenia na budowę na upatrzonej działce.

Życie pokazuje jednak, że lepiej sprawdzają się dwa osobne kredyty – jeden na działkę i drugi na dom - to mniejsza presja na tempo działania. Na spokojnie można wybierać projekt domu i bez stresu zdobywać zgody na zabudowę tym bardziej, że formalności w urzędach potrafią się przeciągnąć. Jeśli już zapada decyzja o dwóch kredytach, to nie zawsze warto raz na zawsze przywiązywać się do banku z którym kupiliśmy działkę. Dobra oferta na zakup działki czasem nie idzie w parze z dobrą ofertą na budowę domu. Dlatego biorąc kredyt na działkę dobrze jest wziąć pod uwagę ewentualne koszty wcześniejszej spłaty i refinansu tego kredytu.

Oferta kredytów na zakup działki