Warszawiaków stać na mniej mkw. niż 10 lat temu

Szczytowy okres rozwoju w tym cyklu koniunkturalnym miał miejsce w 2006 i 2007 roku, kiedy to PKB wzrastało odpowiednio o 6,2% oraz 6,8%.  Wzrost gospodarczy danego kraju powinien jednak z czasem przekładać się na zwiększenie dobrobytu jego mieszkańców. Poniżej przedstawiono analizę kształtowania się przeciętnego wynagrodzenia w przemyśle brutto i średnich cen mkw. mieszkania w Warszawie za lata 2000 – 2010.

Ceny mieszkań z rynku pierwotnego oraz przeciętne wynagrodzenie brutto w przemyśle w Warszawie, w latach 2000 – 2010

_{Źródło: Dział Badań i Analiz Emmerson S.A., na podst. przeciętnego wynagrodzenia w sektorze przemysłu brutto dla Warszawy wg GUS}

Jak widać z powyższego zestawienia wzrost cen mieszkań na pierwotnym rynku mieszkaniowym w stolicy był znacznie szybszy od wzrostu średniego wynagrodzenia w sektorze przemysłu w tym mieście. W przyjętym okresie przeciętna cena mkw. powierzchni mieszkań wzrosła o ponad 130%, podczas gdy w tym samym czasie wynagrodzenia zwiększyły się o niewiele ponad połowę. Rezultatem takiego stanu rzeczy jest znaczne obniżenie współczynnika wynagrodzenia do ceny mkw. lokalu mieszkalnego. W 2000 r. przeciętny mieszkaniec stolicy za swoją pensję mógł kupić prawie 0,8 mkw. mieszkania, na koniec 2010 r. było to już tylko 0,5 mkw. Przy czym warto zaznaczyć, że w ubiegłym roku ze względu na obniżkę średnich stawek za mieszkania deweloperskie, relacja ta kształtowała się i tak na wyższym poziomie niż we wcześniejszych czterech latach.

Warto przypomnieć skokowy wzrost cen mieszkań w latach 2005 – 2006. Istotnym czynnikiem tak szybkiego wzrostu stawek za lokale mieszkalne było bez wątpienia wstąpienie Polski do Unii Europejskiej w maju 2004 r. Ten fakt z czasem przełożył się na wzrost zainteresowania zagranicznych inwestorów naszym krajem, a zwłaszcza stolicą. Zaczęli oni spoglądać na Polskę, jak na kraj, który z jednej strony ma dużo do nadrobienia, ale który jednocześnie może zaoferować wyższe niż na zachodzie stopy zwrotu. Za wzrost cen mieszkań odpowiedzialny był także większy popyt wewnętrzny.

Trzeba pamiętać, że w ciągu ostatnich dziesięciu lat większa konkurencja między bankami oraz stopniowa obniżka stóp procentowych wpłynęła na wzrost zdolności kredytowej Polaków, którzy coraz chętniej sięgali po kredyty, także hipoteczne. Taki rozwój wypadków wpłynął na pobudzenie niezaspokojonego przez wiele lat zapotrzebowania na lokale mieszkaniowe. Ponadto część osób wykorzystało ten czas do zakupu mieszkania, często nie po to aby zaspokoić potrzebę mieszkaniową, ale w celu szybkiego wzbogacenia się na wzroście jego wartości. Wymienione czynniki spowodowały, że ceny mieszkań osiągały nierzadko nierealne poziomy, a chętnych mimo to nie brakowało. Taki stan rzeczy trwał do nadejścia światowego kryzysu finansowego w drugiej połowie 2008 r.

Jak będzie zmieniać się sytuacja na rynku mieszkaniowym w przyszłości? Obecnie wydaje się, że w ciągu najbliższych lat nie grozi nam powtórzenie scenariusza tak gwałtownego wzrostu cen mieszkań, jak miało to miejsce w minionej dekadzie, a zwłaszcza w jej drugiej połowie. Ceny  osiągnęły już pułap, który napotkał silną barierę po stronie popytu. Można natomiast zakładać, że w nadchodzących latach wahania średnich cen lokali nie będą już mieć charakteru spekulacyjnego, lecz będą zdecydowanie bardziej skorelowane z sytuacją makroekonomiczną, a przede wszystkim będą odzwierciedlać zmiany poziomu dochodów ludności.

_{Szymon Jungiewicz, Dział Badań i Analiz Emmerson S.A.}