Wciąż rosną ceny mieszkań ale i tak kupujących przybywa. Dlaczego tak się dzieje?

Anna Skotnicka-Ryś, Dyrektor Działu Handlowego firmy Profbud.

Pierwsze półrocze 2021 roku można zaliczyć do rekordowych, jeśli chodzi o sprzedaż mieszkań w Polsce. W największych miastach w tym czasie deweloperzy sprzedali łącznie 39 tys. lokali, czyli o 14% więcej w stosunku do kwartału poprzedniego i o 7,2% więcej w stosunku do pierwszego półrocza 2017 roku – do tej pory uznawanego za najlepszy okres na rynku deweloperskim w historii. Istnieje wiele powodów, dla których Polacy coraz chętniej decydują się na zakup mieszkania. Jednym z nich są oczywiście nieustannie rosnące ceny lokali uwarunkowane m.in bardzo wysokim popytem oraz wzrostem cen materiałów budowlanych. Dla przykładu koszty w lipcu br. w porównaniu do lipca 2021 roku wzrosły średnio o 8,3% i to na wszystkich grupach towarowych. Innym powodem może okazać się chęć lokaty oszczędności w bezpiecznym, stałym źródle dochodu. Jak wskazują dane opublikowane w najnowszym raporcie Głównego Urzędu Statystycznego, z łącznej liczby 18 277 mieszkań oddanych do użytku w czerwcu br., tylko 6 985 zostanie zachowanych na własność, z kolei aż 10 695 przeznaczonych zostanie na sprzedaż lub wynajem. Taka sama sytuacja tyczy się nieruchomości, których budowę już rozpoczęto. Z łącznej liczby 25 744 mieszkań, 10 364 są to mieszkania indywidualne, a 14 884 stanowią właśnie lokale inwestycyjne. Do innych czynników zaliczyć można także wciąż tanie kredyty hipoteczne, a nawet bardzo osobiste kwestie m.in. potrzebę znalezienia własnego miejsca na ziemi, zapewnienia bezpieczeństwa swojej rodzinie czy nawet poczucia przywiązania do własności i brak chęci płacenia czynszu wynajmującemu. Powodów z pewnością jest wiele jednak zakup mieszkania powinien być każdorazowo przemyślaną, poddaną wnikliwej ocenie oraz analizie decyzją Klienta.

Andrzej Gutowski, wiceprezes, Dyrektor Działu Sprzedaży RONSON Development

Pandemia koronawirusa zrodziła w Polakach słuszne przekonanie, że nieruchomości są jedną z najbezpieczniejszych form lokowania gotówki. W dzisiejszej sytuacji ekonomicznej, przy historycznie niskich stopach procentowych, a co za tym idzie tanich i łatwo dostępnych kredytach, zakup mieszkania jest lokatą stale rosnącą. Nasze statystyki sprzedażowe pokazują, że popyt naturalny względem inwestycyjnego kształtuje się w relacji 60 do 40. O coraz częstszych zakupach inwestycyjnych może też świadczyć najchętniej wybierany metraż. Najszybciej sprzedajemy bowiem kompaktowe mieszkania o powierzchni ok. 40 m2. Kolejnym powodem jest jednocześnie chęć zmiany mieszkania na większe. Realia czasów pandemii – praca i nauka zdalne – wymusiły konieczność wygospodarowania dodatkowej przestrzeni do pracy, jasnego podziału mieszkania na strefy dzienną i nocną. Własny kąt w mieszkaniu stał się wielką potrzebą społeczną.

Anna Wojciechowska, Dyrektor ds. Sprzedaży i Marketingu Robyg w Gdańsku i Poznaniu.

Na rynku nieruchomości dominuje przewaga popytu nad podażą i wszystkie fakty wskazują na to, że ten trend się utrzyma ze względu chociażby na tempo i ilość wydawanych pozwoleń na budowę. W naszej ocenie sytuacja ta będzie się utrzymywać jeszcze przez długi czas z uwagi na dwa aspekty. Pierwszym z nich jest chęć powiększenia powierzchni życiowej, którą stymuluje korzystne oprocentowanie i duża dostępność kredytów mieszkaniowych. Obserwujemy w ROBYG, że w przeciągu ostatnich 3 miesięcy w Gdańsku rośnie regularnie liczba osób kupujących mieszkania na własne cele, ok 60 %  kupujących wspomaga się kredytem a druga dysponuje gotówką, przeważnie pochodzącą z sprzedaży innej nieruchomości. Drugi powód to aspekt inwestycyjny związany z dużą inflacją i zerowym oprocentowaniem lokat. Polacy decydują się na zakup nieruchomości w celu ochrony wartości swoich oszczędności. Inaczej niż wcześniej podczas zakupów inwestycyjnych koncertują się na rosnącej wartości nieruchomości w dłuższym okresie czasu niż na możliwości korzystnego. W tej grupie kupujących w ciągu ostatniego roku środki na zakup nieruchomości pochodziły zazwyczaj z oszczędności, dzisiaj prawie połowa inwestorów korzysta już z kredytów hipotecznych.

Michał Melaniuk, Dyrektor Zarządzający Inwestycjami Mieszkaniowymi w Cordia Polska i Prezes Zarządu Polnord SA

Popyt na mieszkania z rynku pierwotnego jest obecnie bardzo wysoki. Generują go przede wszystkim osoby poszukujące lokum na własne cele mieszkaniowe, a także osoby, które kupując nieruchomości, chcą ochronić wartość oszczędności w dobie rosnącej inflacji. Coraz częściej zdarzają się też zakupy o charakterze spekulacyjnym. Warto dodać, że odważnym decyzjom zakupowym sprzyja też dobra i stabilna sytuacja na rynku pracy w Polsce – według Eurostatu mamy obecnie najniższe bezrobocie w całej UE.

Nikodem Iskra, prezes zarządu Murapol SA.

Popyt na nowe mieszkania nie słabnie. Pomimo chwilowej niepewności na rynku wywołanej pandemią COVID19, utrzymuje się on na wysokim poziomie. Z jednej strony stymulują go inwestorzy, którzy przy wysokiej inflacji i niskich stopach procentowych dostrzegają w rynku nieruchomości bezpieczną przystań dla ochrony kapitału, a nawet jego pomnożenie. Drugą grupę stanowią klienci tzw. podstawowi czyli nabywający mieszkania na własne potrzeby. Często są to osoby planujące powiększenie rodziny, czy chcące ustabilizować swoją sytuację mieszkaniową. To także rodzice inwestujący w mieszkania dla dzieci wyjeżdżające na studia do innego miasta. W przypadku klientów kredytowych, ich decyzjom zakupowym, sprzyja także zliberalizowanie polityki kredytowej przez banki oraz niskie stopy procentowe.

Czytaj również: W okresie pandemii wzrosło zainteresowanie zakupem mieszkań na przedmieściach

Deweloperzy starają się nadążyć za popytem, jednak nawet przy założeniu utrzymania obecnego tempa wzrostu sprzedaży nowych mieszkań, ich rynkowy deficyt może być trudny do zaspokojenia. Z tej dobrej koniunktury rynkowej na pewno skorzystają i będą rozwijać się najszybciej te spółki, które zabezpieczyły odpowiedni bank ziemi pod nowe inwestycje mieszkaniowe.

Zbigniew Juroszek, Prezes ATAL S.A.

Popyt na mieszkania jest wysoki, a kreują go głównie potrzeby klientów kupujących nieruchomość pod własne cele mieszkaniowe. Tę tendencję potwierdzają nasze dane, zdecydowana większość mieszkań w ATAL nabywana jest przez klientów indywidualnych, którzy przede wszystkim zaspokajają własne potrzeby lokalowe. Dostrzegamy także rosnącą liczbę osób chcących poprawić swoje dotychczasowe warunki mieszkaniowe. Polacy chcą mieszkać coraz lepiej, na osiedlach oferujących więcej udogodnień, ale także w lokalach o większych metrażach. Mamy jeszcze szereg innych czynników stymulujących popyt m.in. wewnętrzne migracje do największych aglomeracji, czy rosnącą liczbę cudzoziemców osiedlających się w Polsce, którzy również osiedlają się przede wszystkim w dużych miastach.

Wpływ na kształtowanie się sytuacji na pierwotnym rynku nieruchomości mają także nabywcy inwestycyjni.  Do inwestowania w nieruchomości zachęcają niskie stopy procentowe i wysoka inflacja. Potwierdza to grupa nabywców, dla której zakup nieruchomości wiąże się z chęcią zainwestowania środków i traktowany jest jako sposób na przechowywanie wartości kapitału, lecz nie koniecznie wiąże się z przeznaczeniem lokalu na wynajem.

Tomasz Kaleta, dyrektor Departamentu Sprzedaży, Develia S.A.

Powodów takich jest co najmniej kilka. W obliczu utrzymujących się rekordowo niskich stóp procentowych oraz rosnącej inflacji, zakup nieruchomości mieszkaniowej jest dobrym sposobem na ochronę własnych oszczędności przed utratą wartości. Inwestycja taka jest również atrakcyjną alternatywą wobec giełdy i innych złożonych instrumentów finansowych – według agencji doradczej JLL, w ciągu ostatnich 12 miesięcy nieruchomości mieszkaniowe w niektórych lokalizacjach zdrożały nawet o 12 proc. Oprócz zarobku na wzroście wartości lokalu, jego kupno może dawać nam także dochód pasywny w postaci czynszu za najem. Po drugie, Polacy wciąż mają niezaspokojone, duże potrzeby mieszkaniowe. Jeśli chodzi o warunki lokalowe, pozostajemy niestety w ogonie Europy. Potrzebę większej przestrzeni, dodatkowego pomieszczenia do pracy spotęgowała dodatkowo pandemia, która sprawiła że coraz więcej osób myśli (przynajmniej w części) o pracy w systemie home office. No i po trzecie, wraz ze wzrostem zamożności Polaków widzimy większe zainteresowanie nieruchomościami typu second home, w atrakcyjnych, kurortowych lokalizacjach. Obserwujemy to w naszych inwestycjach w Gdańsku, m.in. Baltea Apartments czy Bastion Wałowa, których tempo sprzedaży w ostatnich miesiącach znacznie wzrosło. W Trójmieście blisko powoła nabywców to osoby spoza województwa pomorskiego.

Michał Witkowski, dyrektor ds. sprzedaży Lokum Deweloper S.A.

Obecnie obserwujemy silny popyt na mieszkania z rynku pierwotnego, a powodów decyzji o zakupie jest kilka. Część klientów kupuje mieszkania dla siebie: po raz pierwszy lub zmienia lokum na takie o wyższym komforcie i standardzie. Licznym gronem kupujących są też rodzice, którzy poszukują lokali dla swoich dorastających dzieci rozpoczynających samodzielne życie, często studentów. Ważną grupę stanowią klienci inwestujący w nieruchomości –    tak indywidualni, jak i przedsiębiorcy. Zakup inwestycyjny mieszkania ma dwie silne podstawy: możliwość uzyskania przychodu z wynajmu oraz ciągły wzrost wartości lokali z rynku pierwotnego, dzięki któremu są one bardzo dobrą formą lokaty kapitału.

Czytaj również: Brak działek, skokowy wzrost materiałów budowlanych wpływają na ceny mieszkań, które ciągle drożeją

Proporcje motywów zakupu mieszkań są bardzo różne i są uzależnione od cech konkretnej inwestycji. Wiele zależy od lokalizacji osiedla względem terenów zielonych, dostępu do zaplecza edukacyjnego, usługowo-handlowego czy biznesowego, a także możliwości dojazdu w różne części miasta: komunikacji autobusowej, tramwajowej, kolejowej, czy też infrastruktury drogowej dla ruchu samochodowego i rowerowego. Liczy się też cena lokalu, standard i zagospodarowanie części wspólnych.

Cezary Grabowski, dyrektor sprzedaży i marketingu Bouygues Immobilier Polska

Śmiało można powiedzieć, że decyzja o zakupie mieszkania, to nadal jedna z najważniejszych decyzji w życiu, ponieważ wielu klientów szuka po prostu miejsca do życia. Trzeba przyznać, że jesteśmy narodem, ceniącym wartość prywatną i zdecydowanie częściej – jak wynika ze statystyk OECD, preferującym kupno własnego mieszkania niż wynajem. Ponadto, rynek nieruchomości dodatkowo napędza historycznie niskie oprocentowanie kredytów hipotecznych, które skłania kupujących mieszkania do podejmowania długoterminowych zobowiązań. Tym bardziej, że wysokość raty kredytu często jest porównywalna z kosztem czynszu przy wynajmie.

Ale jak wiadomo, rośnie także grupa klientów, którzy kupują mieszkania z powodów inwestycyjnych. Część z nich decyduje się na ulokowanie pieniędzy w nieruchomościach zamiast na lokatach oferujących niskie oprocentowanie – prywatny sektor nieruchomości na wynajem jest bardzo aktywny. Inna część natomiast traktuje zakup nieruchomości jako ochronę oszczędności przed rosnącą inflacją.