Wciąż trudno pożyczyć na mieszkanie

Kryzys na rynkach finansowych zaszkodził dostępności kredytów hipotecznych. Banki w zasadzie przestały pożyczać we frankach szwajcarskich, wzrosły też marże innych kredytów. Coraz częściej od klientów wymagany jest wkład własny, a to przy obecnych cenach mieszkań oznacza, że trzeba zgromadzić co najmniej kilkadziesiąt tysięcy złotych oszczędności. Krótsze są też maksymalne okresy kredytowania.

Utrudnienia na tym się nie kończą, bo pozmieniały się też różne parametry stosowane przy wyliczaniu zdolności kredytowej. Banki podnosiły poziom wymaganego minimum socjalnego, czyli kwotę, jaka po opłaceniu wszystkich zobowiązań musi zostać na życie na każdą osobę w rodzinie kredytobiorcy. Bardziej restrykcyjnie szacowane są koszty utrzymania nieruchomości. Na niekorzyść klienta zmienił się też stosunek akceptowanej przez bank raty kredytu do zarobków kredytobiorcy. Jeszcze niedawno w wielu bankach mógł on nawet sięgać 70 proc. Teraz górną granicą najczęściej jest 30 – 50 proc.

Frank odchodzi do lamusa

Kredyty w szwajcarskiej walucie do niedawna były zdecydowanym numerem jeden na rynku. Dziś ich zaciąganie miałoby uzasadnienie ekonomiczne. Po mocnym osłabieniu złotego jest szansa na ustabilizowanie kursu franka, a w perspektywie kilku lat na wyraźny spadek notowań tej waluty. Umocnienie złotego oznaczałoby zaś spadek zarówno miesięcznych rat, jak i stanu zadłużenia.

Niestety, to rozważania czysto teoretyczne. Duża grupa banków w ogóle wycofała się z pożyczek w CHF. Na taki ruch zdecydował się np. ING Bank, DOM Bank, Lukas Bank, Millennium Bank i Raiffeisen Bank. Z kolei PKO BP, BZ WBK i Kredyt Bank wprowadziły zaporowe marże – a zaciąganie kredytu walutowego z oprocentowaniem zbliżonym lub wyższym niż przy kredycie złotowym nie ma najmniejszego sensu.

Wkładu własnego nie żądają od kredytobiorców jedynie Deutsche Bank, DnB Nord, mBank i MultiBank. Jednak w zamian za to liczą zdolność kredytową w bardzo restrykcyjny sposób. I tak np. w Deutsche Banku kredyt we frankach dostaną tylko osoby, których dochód przekracza 4 tys. netto na rodzinę. To wszystko powoduje, że kredyty we frankach szwajcarskich w praktyce będą oferowane bardzo wąskiej grupie klientów.

Euro rozwiąże problem?

Można się zastanawiać, czy następcą franka szwajcarskiego stanie się euro. Nie dość, że jest to waluta, którą niedługo przyjmiemy, to jeszcze stopy procentowe w strefie euro systematycznie spadają. W styczniu EBC ściął główną stopę procentową z 2,5 do 2 proc., a to nie musi być jego ostatnie słowo. Obniżki stóp procentowych oznaczają, że spadać będzie oprocentowanie takich kredytów i wysokość miesięcznych rat.

Jednak trzeba pamiętać, że dostępność tych kredytów również jest ograniczona. Nie wszystkie banki udzielą kredytu w euro bez wkładu własnego. Minusem są także wysokie marże, wyższe o 2 – 3 pkt proc. niż przy kredytach w złotych. Na razie poziom marż nie ma wielkiego znaczenia, bo stopy procentowe w strefie euro są wyraźnie niższe niż w Polsce, więc końcowe oprocentowanie kredytu w euro jest niższe.

Jednak gdy po przejściu Polski na wspólną walutę kredyty w złotych zostaną przeliczone na euro, zmieniona będzie również rynkowa stopa procentowa, na której oparte jest ich oprocentowanie. Zamiast WIBOR, czyli polskiej stopy, pojawi się LIBOR, dziś używany do wyliczania oprocentowania kredytów w euro. Wtedy niższe oprocentowanie będą mieli posiadacze „starych” kredytów w złotych, którzy mają zapisaną w umowie niższą marżę.

Oczywiście kredyty w euro mają swoje zalety, po pierwsze wspomnianą już niższą cenę. Ktoś, kto chce dziś pożyczyć 300 tys. zł na 30 lat, będzie płacił co miesiąc ponad 1500 zł raty, jeśli zdecyduje się na kredyt w euro (oczywiście jej wysokość może się zmieniać). Tymczasem kredyt w złotych oznacza około 2 tys. zł comiesięcznych płatności.

Po drugie nie wiadomo kiedy wejdziemy do strefy euro - zapowiadany rok 2012 wydaje się nie do końca realnym terminem z powodów politycznych. Jeśli przyjęcie wspólnej waluty się opóźni, to oszczędności związane z kredytem w euro przeciągną się na kolejne lata.

Po trzecie, amatorom zadłużania się w obcych walutach sprzyja przejściowa słabość złotego, która oznacza dla nich korzystny przelicznik. Nawet jeśli polska waluta jeszcze nieco się osłabi, w dłuższej perspektywie będzie się umacniać, a więc liczone w złotych zadłużenie będzie się zmniejszało. Ponadto można się spodziewać, że w momencie wprowadzenia euro w Polsce kurs tej waluty będzie niższy niż obecnie, a to przemawia za kredytami w euro.

Powrót złotego

Dziś zdecydowanie najłatwiej jest zaciągnąć kredyt w złotych. Niestety, i tu banki zmieniły warunki na mniej korzystne. Wcześniej można było bez problemu znaleźć kredyt na 100 i więcej procent wartości nieruchomości z marżą nie wyższą niż 1 punkt procentowy. Teraz trzeba się liczyć, że bank doliczy nam 1,5 – 2 punktu procentowego do rynkowej stopy procentowej.

Na szczęście cena pieniądza na rynku będzie się obniżała wraz z kolejnymi obniżkami stóp przez Radę Polityki Pieniężnej. Oprocentowanie kredytów w złotych może więc w najbliższych miesiącach zejść nawet poniżej 6 proc. To oznacza, że miesięczna rata 30-letniego kredytu w wysokości 300 tys. zł powinna spaść z około 2 tys. zł do 1,7 – 1,8 tys. zł.

Malejące stopy procentowe mają jeszcze jeden pozytywny aspekt. Skoro niższe są miesięczne obciążenia, to poprawia się zdolność kredytowa. Można więc pożyczyć z banku nieco wyższą sumę – pod warunkiem że kredytobiorca spełni inne wymagania banku. A te często rosną.

Ostatnio 20-proc. oszczędności przy kredycie w złotych zaczął wymagać ING Bank. Kredytu na 100 proc. nie ma też co szukać w BPH, BZ WBK, DOM Banku, Invest Banku, Millennium i PKO BP. Natomiast tam, gdzie kredyty na całą wartość nieruchomości pozostały w ofercie, wprowadzane są ograniczenia. I tak np. w Nordea Banku, by skredytować w złotych 100 proc. wartości nieruchomości, trzeba mieć zdolność kredytową aż na 150 proc. pożyczanej kwoty. W przeciwnym wypadku bank zażąda 10 proc. wkładu własnego.

Jednak i tak kredyt hipoteczny w krajowej walucie to w tej chwili najbardziej dostępne rozwiązanie, a do tego coraz tańsze – zwłaszcza dla osób, którym uda się uzyskać państwowe dopłaty do kredytu. Od nowego roku w ramach programu „Rodzina na swoim” obowiązują wyższe stawki cen mieszkań i łatwiej jest znaleźć nieruchomość, której zakup na kredyt będzie objęty dopłatami. Zysk jest niebagatelny, bo wtedy kredytobiorca przez osiem lat płaci tylko połowę odsetek.

Nadzór robi swoje

Banki same przykręciły kurek z kredytami, ale nadzór finansowy może te zmiany jeszcze przypieczętować. KNF pracuje nad kolejną rekomendacją dotyczącą polityki kredytowej banków (będzie to tzw. rekomendacja T). Prawdopodobnie przy kredytach walutowych będzie potrzebny 20-proc. wkład własny, a miesięczne obciążenie ratą nie będzie mogło być większe niż połowa dochodów. Ta regulacja może wejść w życie na początku przyszłego roku.

Komisja przyjęła też poprawkę do obowiązującej już rekomendacji S. Nakłada ona na banki obowiązek szczegółowego informowania klientów o spreadzie walutowym, czyli różnicach w kursie kupna i sprzedaży walut obcych. Dodatkowo od 1 lipca banki mają umożliwić klientom spłatę kredytów bezpośrednio w walutach obcych. Możliwość kupna franków szwajcarskich w kantorze to szansa na oszczędności, bo zazwyczaj stosuje się tam korzystniejsze kursy niż w bankach.